Thực tiễn xử lý chuyển nhượng đất trái phép hiện nay (Theo luật mới)

Trước những diễn biến sôi động trên thị trường địa ốc, công tác quản lý đất đai, đặc biệt là hoạt động xử lý chuyển nhượng đất trái phép ngày càng được thắt chặt. Điều này giúp bình ổn thị trường, hạn chế các hoạt động đầu cơ, sử dụng đất sai mục đích.

Trong các giao dịch liên quan đến nhà đất, việc thực hiện đúng quy trình chuyển nhượng đất đai là nền tảng để giám sát, điều chỉnh các hành vi đi ngược lại tinh thần của pháp luật. Tuy nhiên, vẫn chưa thể gọi là đủ trong bối cảnh các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường này ngày một đa dạng. Sự lên ngôi của bất động sản kéo theo nhiều hệ lụy, không chỉ trong hoạt động mua bán nhà đất dự án mà với các giao dịch tự do, rủi ro tồn tại cũng không kém phần phức tạp.

Một trong những vấn đề đáng lo ngại hiện nay chính là tình trạng chuyển nhượng đất trái phép, tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, có thể người mua lẫn người bán rơi vào những trường hợp như chuyển nhượng đất chưa sang tên, chuyển nhượng đất không có sổ đỏ, chưa có sổ đỏ, chuyển nhượng đất có nhà chưa hoàn công hoặc nghiêm trọng hơn là chuyển nhượng các loại đất không được phép chuyển nhượng, sai mục đích sử dụng ban đầu, bán đất vướng pháp lý,...

Trước thực trạng này, cơ quan có thẩm quyền đã bắt đầu có những động thái rõ ràng hơn trong việc thanh tra, giám sát và xử lý chuyển nhượng đất trái phép. Mặc dù trong quá trình áp dụng vẫn còn tồn tại ít nhiều điểm bất cập, cần thay đổi nhưng nhìn chung đây là yếu tố cần thiết để đảm bảo tính hợp pháp, bảo vệ quyền, lợi ích cho các bên trong những giao dịch chuyển nhượng nhà đất.

Bộ Xây dựng ra văn bản thắt chặt chuyển nhượng đất trái phép

Bộ Xây dựng đã có công văn số 1684/BXD-QLN gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về tăng cường công tác quản lý để bảo đảm ổn định thị trường bất động sản.

Theo đó, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện nghiêm túc các nội dung:

• Khẩn trương tập trung chỉ đạo triển khai các nhiệm vụ, giải pháp đã được giao tại Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23-4-2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh;
• Tổ chức kiểm tra, nắm bắt tình hình, làm rõ nguyên nhân gây ra biến động của thị trường; thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan theo thẩm quyền. Trường hợp có dấu hiệu lừa đảo thì cần chuyển cơ quan điều tra để làm rõ, xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.
• Chỉ đạo các Sở, ngành chức năng triển khai các biện pháp cần thiết để ổn định thị trường bất động sản; kịp thời thông tin cho các cơ quan, tổ chức, người dân nắm rõ về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đầu tư phát triển hạ tầng; các dự án bất động sản đã được phê duyệt; các chủ đầu tư dự án đủ điều kiện huy động vốn theo quy định nhằm bảo đảm minh bạch thông tin thị trường, ngăn chặn các hiện tượng lừa đảo, đầu cơ thổi giá bất động sản để thu lợi bất chính.
• Có biện pháp ngăn chặn và xử lý nghiêm đối với các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, phân lô bán nền trái quy định pháp luật; tổ chức, cá nhân đưa thông tin về quy hoạch, thông tin về dự án và giá bất động sản... sai sự thật để trục lợi trên phạm vi địa bàn.
• Tổ chức kiểm tra, rà soát để thực hiện việc thu hồi, đình chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo thẩm quyền.

Công văn này ra đời sau hàng loạt “sự cố” đáng báo động trên thị trường bất động sản, như dự án ma hoành hành tại địa phương; doanh nghiệp triển khai việc thực hiện quy hoạch và dự án kinh doanh bất động sản trái quy định; phân lô, bán nền trên diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp; mua bán, chuyển nhượng bất động sản khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý.

Việc giao trách nhiệm và phối hợp với các cơ quan địa phương sẽ giúp quá trình giám sát, quản lý sử dụng đất đai được chặt chẽ, sâu sát, kịp thời và hiệu quả hơn. Kết quả ghi nhận cho thấy, khi các địa phương chủ động triển khai thực hiện quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đầu tư, đất đai, nhà ở... thì kinh tế - xã hội và an sinh xã hội tại khu vực đó được cải thiện rất nhiều.

Với xu hướng đổ về vùng ven như hiện nay, xử lý chuyển nhượng đất trái phép bằng các biện pháp thiết thực, kịp thời, phù hợp với tính chất, đặc điểm của địa phương là nền tảng để bình ổn và phát triển thị trường theo hướng minh bạch. Theo đó, các giao dịch tự do cũng không thể “ăn theo” để thổi giá hoặc tự ý phân lô, tách thửa; mua bán đất nông nghiệp, phi nông nghiệp gắn “mác” dự án hay thổ cư,...

Áp dụng mức phạt nặng cho các chủ đầu tư làm sai luật

Nếu như các giao dịch nhà đất tự do phát sinh sai phạm, tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng đất trái phép, cá nhân sẽ chịu các mức phạt hành chính tùy theo tính chất, mức độ vi phạm. Đối với doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án bất động sản cũng tương tự như vậy. Đây chính là một trong các điểm đổi mới về quản lý thị trường nhà đất, được thể hiện trong Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ ngày 5/1/2020, thay thế nghị định Nghị định số 102/2014/NĐ-CP.

Nghị định này “đánh thẳng” vào những bất cập lớn của thị trường hiện nay, là động thái xử lý chuyển nhượng đất trái phép có phần “khá nặng” khi xét về góc độ tài chính. Các dự án chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc các dự án không đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, bán nhà ở... nhưng lại được giao dịch tràn lan, dẫn đến tình trạng có nhiều người đã mua, dưới các hình thức cọc, góp vốn, hợp tác,... đổi lại đó là các căn nhà, thửa đất tại những dự án không phép, sai phép.

Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh, việc mua bán nhà đất bất chấp trình tự thủ tục luật định nêu trên đã vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật về đất đai, gây rủi ro cho người mua nhà đất, tác động xấu đến thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự trên địa bàn.

Cụ thể các mức phạt được quy định như sau.

Đối với chủ đầu tư phân lô bán nền sai luật

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai thì hình thức và mức xử phạt từ 20 – 500 triệu đồng tùy theo diện tích:

• Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta;
• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
• Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên.
• Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phần lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trở lên thì hình thức và mức xử phạt từ 50 triệu đến 1 tỷ đồng tùy diện tích.

Đối với trường hợp “ra sổ” chậm cho khách

Theo Điều 31 Nghị định số 91/2019, đơn vị kinh doanh bất động sản hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nếu không nộp hồ sơ, không cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua làm thủ tục cấp sổ đỏ sẽ bị phạt tùy vào thời gian và mức độ vi phạm. Cụ thể

• Từ 50 ngày đến 6 tháng sẽ bị phạt tiền từ mức 10 triệu đến 100 triệu đồng;
• Từ 6 - 9 tháng sẽ bị phạt tiền từ 20 triệu đến 300 triệu đồng;
• Từ 9 - 12 tháng áp dụng mức phạt từ 50 triệu, tối đa 500 triệu đồng;
• Từ 12 tháng trở lên mức phạt tối đa là 1 tỷ đồng, tối thiểu là 100 triệu đồng.

Ngoài ra, đơn vị chủ đầu tư còn phải khắc phục hậu quả bằng việc nộp hồ sơ, cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua nhà, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp sổ đỏ theo quy định.

Đối với hành vi lấn chiếm và chuyển nhượng đất lấn chiếm

Quy định này tập trung vào giải quyết tình trạng chủ đầu tư cố tình lấn chiếm đất nông nghiệp, xây dựng dự án trên diện tích lớn hơn thực tế được cho phép. Khoản 3 Điều 14 Nghị định số 91/2019, quy định các hành vi lấn, chiếm đất sẽ bị xử phạt lên đến 1 tỷ đồng.

• Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại khu vực nông thôn thì phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng.
• Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn thì phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.
• Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn, thì phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng.
• Trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng.
• Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng đã được quy định, mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.

Đối với trường hợp mua bán đất không có sổ đỏ

Theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền. Xem chi tiết mức phạt tại Chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ: làm gì để hạn chế rủi ro?

Riêng mức phạt đối với tổ chức sẽ tính bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tối đa là 40 triệu đồng).

Đối với trường hợp chuyển nhượng nhưng không sang tên

Theo khoản 2, 3 Điều 17 Nghị định 91/2019, trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định bị phạt tiền. Mức phạt chi tiết xem tại Chuyển nhượng đất chưa sang tên có bị phạt không? (Quy định mới nhất)

Tương tự, mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tối đa là 20 triệu đồng).

Quan điểm của giới chuyên môn?

Có thể thấy, Nghị định mới đã bắt đầu sâu sát hơn với các trường hợp phát sinh trên thực tế, quy định chi tiết cho từng trường hợp. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của chuyên gia bất động sản, mức phạt này đôi khi còn quá “nhẹ” so với bối cảnh thực tại. Phía HoREA cho rằng mức phạt này chưa đủ sức để chấn chỉnh các hành vi chuyển nhượng đất nền trái phép hay chậm làm thủ tục cấp sổ đỏ; thời gian tới cần có các biện pháp mạnh mẽ hơn.

Ngoài ra, phía đơn vị này cũng kiến nghị thêm về vấn đề lấn chiếm đất, theo đó, “đề nghị Chính phủ và Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét, hướng dẫn thực hiện Khoản (2.d) Điều 3 và Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử lý hành chính đối với hành vi “chiếm đất” một cách có lý có tình và phù hợp với thực tiễn hoạt động của các dự án bất động sản, nhất là các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án”.

Tăng cường “siết” chuyển nhượng đất trái phép tại các “đặc khu”

Tình trạng đẩy giá đất lên cao tại các địa phương chuẩn bị thành lập đặc khu kinh tế cũng là vấn đề gây đau đầu khi xử lý chuyển nhượng đất trái phép, nay cũng đã dần được kiểm soát và thắt chặt hơn.

Theo đánh giá của Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, tình trạng đẩy giá đất “đặc khu” xuất phát từ nguyên nhân chủ yếu là tình trạng đầu cơ đất đai, thổi giá của một số nhà đầu tư cá nhân. Những đối tượng này lợi dụng thông tin chuẩn bị thành lập các đặc khu kinh tế để hét giá và thu hút sự tò mò của khách hàng. Ngoài ra, một phần trách nhiệm cũng thuộc về các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương, buông lỏng quản lý về giao dịch và sử dụng đất đai, cho phép tách thửa và xác nhận cho phép chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất rừng không đúng quy định pháp luật.

Giới đầu cơ không ngừng tung tin đồn thất thiệt để trục lợi, chính quyền địa phương lại buông lỏng công tác tuyên truyền cho người dân, dẫn đến nhiễu loạn thông tin về quy hoạch, còn khách hàng vẫn đổ xô về để săn đất với lời cam kết tăng giá khủng.

Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã có chỉ đạo kịp thời và quyết liệt. Chủ trì phiên họp đầu tiên của Ban chỉ đạo quốc gia về phát triển các đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt (Đặc khu), Thủ tướng yêu cầu các tỉnh có sai phạm nghiêm khắc chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, quản lý rừng, quản lý môi trường. Không để “cò đất”, xã hội đen mua bán đất lộng hành trên địa bàn, phải bảo đảm trật tự xã hội.

Đây là một trong những biện pháp xử lý chuyển nhượng đất trái phép thiết thực, đề cao trách nhiệm và vai trò của cơ quản lý tại địa phương. Bởi theo khuyến cao của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, việc để xảy ra tình trạng sốt đất ảo, mua bán kinh doanh đất hỗn loạn không kiểm soát được sẽ dẫn đến phá vỡ quy hoạch của khu vực, môi trường đầu tư, kinh doanh bị ảnh hưởng. Theo đó, không chỉ phát sinh rủi ro từ các giao dịch nhà đất trái phép mà ngay cả kinh tế - xã hội địa phương cũng bị ảnh hưởng nặng nề, tạo ra các tiền đề không tốt cho thị trường nói chung.

Thực tiễn xử lý chuyển nhượng đất trái phép hiện nay đang bắt đầu có những thay đổi khá tích cực, về góc độ luật pháp lẫn ý thức, trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Với một thị trường phát triển, việc tránh khỏi các tác động tiêu cực là điều không thể, vì vậy, không gì khác ngoài việc chủ động ngăn chặn, tăng cường kiểm soát để hạn chế ở mức tối đa.

Nguồn: Trần Anh Group

Xem thêm:

• Chuyển nhượng đất thuê 50 năm được không? Thủ tục như thế nào?
• Chuyển nhượng đất sử dụng chung [quy định mới nhất]
• Chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ [quy định mới năm 2021]