Tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị xử phạt hành chính
Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi đi ngược với tinh thần chung và các quy định của pháp luật về đất đai. Hành vi này sẽ áp dụng hình thức xử phạt hành chính theo từng mức độ vi phạm.
Ở rất nhiều bài viết trước đã đề cập, chuyển nhượng đất đai là giao dịch phổ biến nhưng lại rất dễ phát sinh tranh chấp bởi sự tồn tại của khá nhiều “kẽ hở” trong hành lang pháp lý cũng như ý thức của người tham gia. Do đó, những giao dịch trái luật nhằm né tránh nghĩa vụ thuế phí khi chuyển nhượng nhà đất, chuyển nhượng đất bằng giấy tay, chuyển nhượng đất chưa sang tên,... vẫn liên tục diễn ra.
Nhà đất nói chung ở thời điểm này là tài sản mang lại nhiều giá trị, về cả tích lũy lẫn lợi nhuận đầu tư. Do đó, các mánh khóe nhằm trục lợi từ bất động sản càng khó lường trước. Đặc biệt, việc tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất đôi khi cũng xuất phát từ mục đích cá nhân, gây ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình sử dụng và quản lý đất đai.
Xử phạt hành chính khi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trường hợp thứ nhất, điển hình nhất chính là tự ý chuyển nhượng, sang tên Giấy chứng nhận nhưng lại không đáp ứng đủ điều kiện luật định. Cụ thể, khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện sẽ bị xử phạt theo mức độ vi phạm.
>>> Xem thêm mức phạt tại: Chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ: làm gì để hạn chế rủi ro?
Trường hợp thứ hai, tự ý chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nói chung. Cụ thể, điều 14 nghị định 102/2014/NĐ- CP quy định như sau:
- Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi hộ gia đình, cá nhân tự ý chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn
- Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi hộ gia đình, cá nhân tự ý chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác không trong cùng xã, phường, thị trấn
Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển đổi do vi phạm
Nguy cơ vô hiệu khi tự ý chuyển nhượng đất sử dụng chung
Đây là tình huống diễn ra khá nhiều trên thực tế, phổ biến nhất là tài sản chung thuộc sở hữu của vợ chồng, điển hình như đất do cả hai người cùng đứng tên.
Căn cứ tại Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung như sau:
“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”
Như vậy, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì việc một trong hai tự ý chuyển nhượng cho người khác mà không có sự đồng ý của người còn lại là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.
Ngoài ra, theo Luật Công chứng 2014: “Công chứng viên, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người có quyền, lợi ích liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền đề nghị Toà án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật.”
Trong trường hợp này, người còn lại khi có căn cứ chứng minh hợp đồng là vi phạm pháp luật, thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Tuy nhiên, một số trường hợp trên thực tế, dù chỉ có chữ ký của vợ/chồng nhưng hợp đồng chuyển nhượng vẫn có hiệu lực. Bản án 60/2019/DS-PT ngày 07/08/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một ví dụ. Bản án này dựa trên án lệ số 04/2016/AL để giải quyết.
Cụ thể, án lệ này đã đưa ra nội dung như sau: “Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.”
Thực tiễn xét xử đã đặt ra hướng đi “mở” hơn cho các trường hợp tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, bảo vệ được quyền lợi cho bên mua cũng như hạn chế các mục tiêu xấu nhằm trục lợi từ bên bán.
Như vậy, tự ý chuyển quyền sử dụng đất là hành vi đi ngược các quy định của pháp luật, trừ một số trường hợp đặc thù khác. Mọi quá trình liên quan đến chuyển nhượng nhà đất, cần được tiến hành đủ và đúng luật, tôn trọng nội dung mà các văn bản luật liên quan có quy định.
Nguồn: Trần Anh Group
Xem thêm: