Tiềm ẩn nhiều rủi ro khi mua đất dự án chưa có sổ đỏ
Mua đất dự án chưa có sổ đỏ, khách hàng có thể được lợi trước mắt là giá rẻ hơn so với mặt bằng thị trường, nhưng đi kèm theo đó là những rủi ro tiềm ẩn có thể khiến khách hàng mất trắng.
Đất nền chia thành 2 loại là đất nền tự do (đã được sử dụng nhưng thường là đất nhỏ và thuộc quyền sở hữu của cá nhân) và đất nền dự án (đất đã nằm trong quy hoạch của chủ đầu tư nhưng chưa được xây dựng, là loại đất đã có quy hoạch rõ ràng, phân khu và mục đích sử dụng và đều phải được phê duyệt).
Có rất nhiều cá nhân, chủ đầu tư bán đất nền nhưng chưa hoặc không có sổ đỏ, sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Đất nền chưa có sổ đỏ tức là loại đất này chưa có sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, về mặt pháp lý sẽ không đảm bảo được quyền lợi cho người mua và các phê duyệt sau này có thể thay đổi (đất có thể nằm trong khu chưa được quy hoạch hoặc sẽ có quy hoạch lại trong thời gian tới).
Chưa kể đến việc có nhiều chủ đầu tư tiến hành mua bán ngay trên những dự án chưa đáp ứng được các yêu cầu để được phê duyệt, cấp sổ mà vẫn cứ giao bán và trường hợp này khách hàng sẽ là người chịu rủi ro lớn nhất trong giao dịch.
Nhiều người khi bán sẽ kí các hợp đồng đặt cọc (chưa phải hợp đồng chính thức), sau đó hứa hẹn sau vài tháng sẽ có sổ đỏ. Khách hàng cần xem kĩ tính pháp lý của dự án hoặc nền đất mình dự định mua nếu là mua của cá nhân. Đừng vì những lời quảng cáo, hứa hẹn các ưu đãi, lợi ích hay chờ tách sổ, có sổ đỏ sau 4 đến 6 tháng … mà dính bẫy.
Tốt nhất là trước khi mua bất kì miếng đất nền nào, khách hàng nên kiểm tra xem đất bán có đáp ứng về điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 hay không.
- Có giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định
- Đất không có tranh chấp về QSDĐ
- Quyền sử dụng đất không thuộc kê biên đảm bảo thi hành án
- Nằm trong thời hạn sử dụng đất.
Các rủi ro lớn nhất khi khách hàng mua phải đất nền không có sổ đỏ, sổ hồng như sau:
1/ Không thể công chứng hợp đồng mua bán/chuyển nhượng
Một trong những giấy tờ phải có trong bộ hồ sơ công chứng chính là “Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”
Nếu khách hàng mua đất không sổ đỏ thì không thể công chứng hợp đồng, và tính pháp lý của hợp đồng xem như không có, lúc ấy, quyền lợi của khách hàng coi như khó được đảm bảo nếu có vấn đề gì xảy ra trong quá trình mua bán/chuyển nhượng.
2/ Khó tránh khỏi vấn đề tranh chấp
Đất chưa/không có sổ đỏ nên việc xác minh được nguồn gốc đất là bất khả thi, các rủi ro như: đất nông nghiệp chưa lên thổ cư, đất đang có tranh chấp, hay đất đã có quyết định thu hồi, nhà xây trên đất lấn chiếm , nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi … Khách hàng sẽ phải chuẩn bị tâm lý đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
3/ Bị hạn chế các quyền của người sử dụng đất
ĐIều kiện đầu tiên là phải có sổ đỏ, thì người mua đất mới có thể thực hiện được các quyền với mảnh đất như quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho người khác hay thế chấp quyền sử dụng đất … theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam. Tức là nếu chúng ta mua nhầm miếng đất chưa có sổ, xem như là chúng ta hoàn toàn không có quyền thực thi bất cứ điều gì trên mảnh đất đó cả.
Chưa kể đến việc, chúng ta cũng không thể dùng miếng đất ấy để thế chấp ngân hàng, vay vốn để thực hiện các việc kinh doanh khác.
4/ Có thể bị xử lý theo pháp luật
Mặc dù cơ quan nhà nước còn ít khi xử lý nhưng theo quy định của Nghị định 102/2014/NĐ-CP nếu tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện sẽ bị xử lý. Phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng đối với hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn. Và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Với những rủi ro kể trên, khách hàng nên đợi chủ đất, chủ dự án hoàn tất thủ tục và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, rồi hãy tiến hành giao dịch, chuyển nhượng … để đảm bảo quyền lợi của mình trước pháp luật.
Còn nếu bạn đã lỡ mua phải đất chưa có sổ đỏ, thì phải làm hợp đồng đặt cọc, và ghi rõ các điều khoản, cam kết của người bán, bồi thường như thế nào khi không thực hiện được đầy đủ cam kết.
>>>Xem thêm:
7 lưu ý khi nhận bàn giao nhà chung cư mà chủ nhà phải nắm
Hướng dẫn cách tính thuế chuyển quyền sử dụng đất chuẩn nhất theo luật định hiện nay
Hướng dẫn cách tính lãi suất vay ngân hàng mua nhà trả góp nhanh và đơn giản nhất