Thuế trước bạ nhà đất là gì? Thủ tục, cách tính và những vấn đề cần quan tâm

Thuế trước bạ nhà đất là một trong những khoản phí thường gặp trong quá trình mua bán, giao dịch tài sản nhà đất hiện nay. Các bên tham gia đòi hỏi phải biết rõ vấn đề này để thực hiện nghĩa vụ theo đúng quy định pháp luật. Vậy thuế trước bạ nhà đất là gì? Cách tính cụ thể ra sao? Thủ tục thực hiện nộp lệ phí trước bạ nhà đất có phức tạp hay không? Mời các bạn xem qua bài viết sau để có được câu trả lời đầy đủ nhất nhé.

1. Khái niệm thuế trước bạ nhà đất

Khái niệm này không được quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành nhưng để hiểu được cũng không quá khó. Đây là một trong những khoản thuế nhà đất thường gặp nhất hiện nay.

Theo các quy định cụ thể của Luật phí và lệ phí năm 2015 thì thuế trước bạ hay lệ phí trước bạ là khoản chi phí mà cá nhân, tổ chức phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước.

Từ đó, khái niệm thuế trước bạ nhà đất được hiểu là thuế phải nộp cho cơ quan thuế nhà nước khi mua bán tài sản nhà đất trước khi đưa vào sử dụng.

Nói cách khác, khi cá nhân, tổ chức muốn đăng ký quyền sử dụng, sở hữu tài sản nhà đất trước khi đưa vào sử dụng thì cá nhân, tổ chức đó phải thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ nhà đất cho cơ quan thuế nhà nước.

2. Nộp thuế trước bạ nhà đất khi nào?

Theo Điều 3 Nghị định số 140/2016 của Chính phủ, các tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ cần phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trừ những trường hợp được miễn thuế trước bạ. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ cụ thể được quy định tại Điều 2 Nghị định này. Cụ thể, trong trường hợp này đối tượng nhà đất được quy định tại Khoản 1 Điều 2 của Nghị định. Vì thế, người nộp lệ phí trước bạ phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.

3. Cách tính thuế trước bạ nhà đất 2020 mới nhất

Công thức tổng quát:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

Trong đó:

• Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ được áp dụng hiện nay đối với nhà, đất là 0.5%
• Giá tính lệ phí trước bạ được xác định trong những trường hợp cụ thể sau:

3.1. Trường hợp 1

Giá đất tính thuế trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2)

Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định. Đồng thời họ sẽ cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai. Trong đó:

• Giá một mét vuông đất được quy định tại Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.

Lưu ý: Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất được quy định trong Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì áp dụng công thức:

Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = (Giá đất tại Bảng giá đất x Thời hạn thuê đất) / 70 năm

3.2. Trường hợp 2

Trước đó, Nghị định 20/2019/NĐ-CP đã có sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ. Vừa qua, Thông tư 20/2019/TT-BTC cũng có sửa đổi, bổ sung một số nội dung về giá tính thuế trước bạ nhà để phù hợp với Nghị định 20.

Căn cứ vào đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Hai trường hợp đặc biệt cần lưu ý:

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.

3.3. Trường hợp 3

Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà. Công thức như sau:

Giá tính lệ phí trước trước bạ nhà (đồng) = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá 01 (một) mét vuông (đồng/m2) nhà x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ

4. Hướng dẫn nộp thuế trước bạ nhà đất

4.1. Chuẩn bị hồ sơ

• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất theo mẫu 01/LPTB: tại đây.
• Giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc rõ ràng, hợp pháp theo quy định pháp luật.
• Bản sao hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ hợp pháp về việc chuyển giao tài sản đã được ký kết giữa các bên mua bán.
• Giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc đối tượng được miễn thuế trước bạ nhà đất (nếu có).

4.2. Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ nêu trên (đã điền thông tin đầy đủ) thì bước tiếp theo là nộp hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất theo đúng quy định pháp luật về đất đai. Các trường hợp cụ thể được áp dụng như sau:

• Đối với cá nhân, hộ gia đình: hồ sơ nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc nộp tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nếu có nhu cầu.
• Đối với tổ chức: hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh.

Lưu ý: các bên mua bán phải tiến hành nộp thuế trước bạ nhà đất trong khoảng gian không quá 30 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ký thông báo nộp thuế trước bạ.

5. Hướng dẫn điền tờ khai thuế trước bạ nhà đất

Để điền đầy đủ thông tin một cách chính xác nhất, rút ngắn thời gian làm thủ tục đóng thuế trước bạ nhà đất cho mọi người thì những vấn đề lưu ý sau đây thật sự cần thiết. Thông tin hướng dẫn sẽ dựa trên mẫu 01/LPTB mới nhất hiện nay.

5.1. Phần 1

Phần 1 sẽ bao gồm 20 mục đầu tiên (bên trên phần Đặc điểm nhà đất). Thông tin sẽ điền cụ thể như sau:

• Mục 01: trường hợp tài sản chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, góp vốn thì tích vào ô bên cạnh.
• Mục 02: trường hợp kê khai cấp giấy chứng nhận lần đầu thì đánh dấu tích vào ô bên cạnh.
• Mục 03: trường hợp bổ sung thì đánh dấu tích vào mục này.
• Mục 04: phải điền rõ họ tên người có quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo đúng quy định pháp luật. Trường hợp cơ sở kinh doanh thì điền tên như trong tờ khai đăng ký thuế (không viết tắt tên, không sử dụng tên thương mại, tên khác).
• Mục 05: điền mã số thuế đã được cơ quan thuế cấp trước đó (nếu có).
• Mục 06 - 11: điền thông tin địa chỉ cũng như số điện thoại, số Fax, địa chỉ Email chính xác của người nộp thuế để trường hợp có liên lạc khi cần thiết. Lưu ý thông tin phải có giá trị thực, không sử dụng thông tin giả, thông tin bịa đặt.
• Mục 12: trường hợp chủ tài sản ủy quyền hoặc ký kết hợp đồng dịch vụ với bên đại lý thuế thì phải kê khai thông tin tên đại lý vào mục này.
• Mục 13: điền mã số thuế của đại lý thuế được đề cập ở mục 12.
• Mục 14 - 19: thông tin địa chỉ là thông tin trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Các thông tin khác là của đại lý thuế phải có tính xác thực.
• Mục 20: điền thông tin theo hợp đồng được ký kết giữa chủ tài sản với đại lý thuế.

5.2. Phần 2

Phần 2 là phần “Đặc điểm nhà đất” sẽ điền thông tin như sau:

5.2.1. Mục 01

• Mục 1.1 - 1.3: địa chỉ thửa đất, vị trí, mục đích sử dụng căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước đó.
• Mục 1.4: diện tích đất kê khai để nộp lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
• Mục 1.5: về nguồn gốc nhà đất thì nêu rõ thông tin như phần gợi ý của mục này.
• Mục 1.6: giá trị đất thực tế chuyển giao (nếu có) sẽ dựa trên hợp đồng chuyển nhượng do các bên thỏa thuận trước đó (có công chứng). Trừ trường hợp nhận thừa kế, tặng, cho thì không điền mục này.

5.2.2. Mục 02

• Mục 2.1: dựa trên thông tin trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà được cấp.
• Mục 2.2: diện tích nhà chịu thuế trước bạ là toàn bộ diện tích sản nhà kể cả diện tích công trình phụ của một căn hộ chung cư, một tòa nhà thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức theo đúng quy định.
• Mục 2.3: về nguồn gốc nhà sẽ có hai trường hợp là nhà tự xây dựng hoặc mua, thừa kế, tặng cho. Tùy thuộc vào trường hợp cụ thể của bạn mà điền thông tin thích hợp.
• Mục 2.4: giá trị nhà thường sẽ dựa trên hợp đồng mua bán giữa các bên đã thỏa thuận trước đó.

5.2.3. Mục 03

Thông tin mục 03 cũng dựa trên thông tin trong hợp đồng ký kết. Trừ trường hợp thừa kế, tặng, cho thì bỏ trống.

5.2.4. Mục 04

Trường hợp tài sản của bạn không thuộc diện phải nộp thuế trước bạ (được miễn thuế) thì phải nêu rõ lý do và giấy tờ chứng minh liên quan.

5.2.5. Mục 05

Các giấy tờ liên quan như hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận nhà, đất và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất phải liệt kê đầy đủ tại mục này.

Lưu ý: thông tin điền trong Tờ khai lệ phí trước bạ phải cam kết về tính xác thực của nó. Vì bất kể sai sót nào cũng sẽ làm mất quyền lợi chính đáng của bạn trước pháp luật. Trách nhiệm trong việc kiểm định thông tin không ai khác chính là người có nghĩa vụ nộp thuế này.

6. Nộp thuế trước bạ nhà đất trễ có bị xử lý không?

Như đã đề cập trước đó, trong thời hạn 30 ngày thì người nộp thuế trước bạ phải thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định. Trường hợp nộp trễ so với thời hạn này thì người nộp thuế phải nộp thêm tiền chậm theo quy định. Cụ thể như sau:

• Kể từ 01/7/2016, thì tiền chậm nộp theo mức bằng 0,03%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp.
• Kể từ 01/7/2020, căn cứ vào Luật quản lý thuế 2019 thì tiền chậm nộp bằng 0,03%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp.

Người nộp thuế cần phải chú ý cập nhật thời gian đóng lệ phí từ cơ quan thuế để không phải mất thêm chi phí không đáng có này. Dù ít hay nhiều thì lợi ích chung của bạn cũng bị ảnh hưởng phần nào nhất định.

7. Trong mua bán bất động sản, người mua hay người bán sẽ chịu tiền thuế trước bạ nhà đất?

Hoạt động mua bán, giao dịch bất động là hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục. Khái niệm bất động sản được hiểu đơn giản là bao gồm đất đai và những gì liên quan chặt chẽ đến mảnh đất đó. Hay nói cách khác là đối tượng chính trong mua bán, giao dịch giữa các bên chính là tài sản nhà, đất. Mặt khác, đối tượng nhà, đất là đối tượng phải nộp thuế trước bạ cho cơ quan thuế nhà nước theo quy định hiện hành. Như vậy, vấn đề ở đây đặt ra chính là người bán hay người mua sẽ chịu thêm khoản phí này?

Trên thực tế, vấn đề ai chịu đóng thuế trước bạ nhà đất sẽ giải quyết dựa trên thỏa thuận giữa các bên tham gia, cụ thể là người mua và người bán. Khoản thuế này thực sự cũng không có nhiều ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Vì thế, thông thường người bán sẽ chi trả toàn bộ hoặc phần lớn. Trong một số trường hợp, người bán cũng sử dụng “chiêu trò” thông minh này để đánh vào tâm lý của khách hàng. Và trên tinh thần thì sự thỏa thuận rõ ràng giữa đôi bên sẽ xác định được người có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này. Không hẳn là người mua, cũng không hẳn là người bán.

Ngoài lệ phí trước bạ nhà đất thì thủ tục pháp lý liên quan cũng phát sinh thêm một số loại thuế, phí khác nữa. Để đảm bảo tính công bằng trong giao dịch thì nhiều người cũng phân chia trách nhiệm đôi bên như sau:

• Người bán sẽ chịu các khoản: thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, phí thẩm định hồ sơ.
• Người mua sẽ chịu các khoản bao gồm: phí công chứng, lệ phí trước bạ.

8. Tổng hợp các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ nhà đất

Căn cứ vào Nghị định 140/2016/NĐ-CP và Nghị định 20/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định trước đó, các trường hợp được miễn thuế trước bạ áp dụng cụ thể như sau:

Tổng kết

Những thông tin về thuế trước bạ nhà đất tổng hợp qua bài viết trên hy vọng sẽ đáp ứng nhu cầu tìm kiếm của mọi người hiện nay. Ngoài ra, lệ phí trước bạ cũng cần phải lưu ý nhiều hơn trong quá trình làm thủ tục mua bán nhà đất, tài sản khác có liên quan để thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Đặc biệt là những ai làm việc trong lĩnh vực bất động sản cần phải tìm hiểu sâu rộng hơn. Mặc dù mình đã có kiến thức trước đó nhưng phải phổ biến làm sao cho khách hàng có thể hiểu một cách đơn giản, dễ dàng nhất. Tránh trường hợp thực hiện sai sẽ bị xử lý phạt tiền không đáng có. Thông tin về lệ phí trước bạ nhà đất cũng cần thông báo minh bạch với khách hàng để tạo được niềm tin cho tổ chức, doanh nghiệp của bạn.

Xem thêm:

• Hướng dẫn cách tính thuế chuyển quyền sử dụng đất chuẩn nhất theo luật định hiện nay
• Quy trình thủ tục & các khoản lệ phí phải nộp sang tên sổ đỏ (Mới nhất)
• Quy định về thuế đất nông nghiệp theo luật mới nhất