Cách tính & thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà (Đầy đủ nhất)
Bán nhà có đóng thuế thu nhập cá nhân không? Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà 2020 là bao nhiêu? Thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà như thế nào? Câu trả lời chi tiết và đầy đủ sẽ có trong bài viết này.
1/ Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà & những điều cần biết
Đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất là trách nhiệm, nghĩa vụ của mỗi cá nhân có thu nhập phải đóng thuế. Là một việc làm quan trọng để thực hiện nghĩa vụ và quyền lợi của mình đối với sự phát triển chung của đất nước nhưng trên thực tế, ít người hiểu đúng và làm đúng. Việc hiểu về thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất là việc mỗi cá nhân cần phải làm để tuân thủ quy định của pháp luật, tránh sai sót ảnh hưởng đến quyền lợi của bản thân hoặc bị xử phạt theo quy định nếu vi phạm.
1.1. Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất là gì?
Thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền thuế mà người có thu nhập phải trích nộp một phần tiền lương hoặc từ các nguồn thu khác vào ngân sách nhà nước sau khi đã tính các khoản được giảm trừ.
Thuế thu nhập cá nhân là nghĩa vụ bắt buộc của người nộp thuế đối với nhà nước. Đồng thời đó cũng là quyền lợi của người nộp thuế khi họ đang góp “sức” mình vào sự phát triển chung của đất nước.
Từ khái niệm thuế thu nhập cá nhân, suy ra: Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất (hay thuế nhà đất) là khoản tiền thuế (đóng góp bằng tiền, được xác định bằng một số tiền cụ thể) mà người bán nhà hoặc bán đất phải trích nộp vào ngân sách nhà nước.
1.2. Bán đất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân?
Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định rõ: Đối tượng phải chịu thuế là cá nhân có thu nhập phải chịu thuế. Trong trường hợp bán nhà, bán đất thì người có thu nhập chính là người bán. Vì vậy, người bán nhà, bán đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của luật. Tuy nhiên, nếu thuộc vào trường hợp đối tượng được miễn thuế ở phần 1.4 dưới đây thì khi bán nhà, bán đất, người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Ngoài ra, nếu hợp đồng mua bán thỏa thuận bên mua là người phải nộp thuế thu nhập cá nhân thì bên mua sẽ là người có trách nhiệm nộp thuế theo đúng quy định. Còn trong trường hợp, hợp đồng không có thỏa thuận việc ai sẽ là người nộp thuế thì theo quy định của pháp luật, người bán nhà đất chính là người phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế.
1.3. Ai phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất?
Theo Điều 2 Luật thuế Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012) quy định về đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân như sau:
- Cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam:
- Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên (tính trong 1 năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam);
- Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam (gồm nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam);
- Cá nhân không cư trú: Là nhóm cá nhân không thỏa mãn một trong hai điều kiện cần thiết để xác định là cá nhân cư trú.
1.4. Ai không phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán đất, bán nhà?
Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân và Điều 4 Nghị định 65/2-13/NĐ-CP quy định về các khoản thu nhập được miễn thuế cho biết: có 16 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, trong đó có 2 trường hợp liên quan đến thuế thu nhập khi bán nhà, bán đất. Đó là:
(1) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) giữa các đối tượng sau: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
(2) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Đối với trường hợp thứ (2), ngoài điều kiện cá nhân chỉ có một nhà ở, quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì còn phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại thời điểm mua bán;
- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm bán tối thiểu là 183 ngày;
- Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
1.5. Nguyên tắc khai thuế đối với thu nhập từ việc bán nhà, đất
Khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC quy định về việc khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà, đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
- Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng nhà, đất phải thực hiện khai báo thuế theo từng lần phát sinh (kể cả trường hợp được miễn thuế).
- Một số trường hợp đặc biệt thì việc khai thuế được tiến hành như sau:
- Cá nhân có nhà, đất đem thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, khi đến thời hạn trả nợ nhưng không có khả năng trả nợ thì sẽ bị ngân hàng thanh lý đất >>> tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sẽ thực hiện khai thuế nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh toán khoản nợ của cá nhân;
- Cá nhân có nhà, đất đem thế chấp để vay vốn hoặc thanh toán với tổ chức, cá nhân khác, nay thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần nhà, đất để thanh toán nợ >>> cá nhân phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng thay phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân trước khi thanh toán các khoản nợ;
- Cá nhân chuyển nhượng nhà, đất cho tổ chức, cá nhân khác theo quyết định thi hành án của Tòa án >>> cá nhân chuyển nhượng phải khai thuế, nộp thuế hoặc tổ chức, cá nhân tổ chức bán đấu giá phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân chuyển nhượng;
- Cá nhân có nhà, đất bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện tịch thu, bán đấu giá nộp vào ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật >>> không phải khai thuế và nộp thuế thu nhập cá nhân.
2/ Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà 2020 chuẩn nhất
2.1. Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất cụ thể là bao nhiêu?
Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về cách tính số thuế phải nộp khi mua bán nhà đất như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
Đây là công thức chính xác nhất để tính thuế nhà đất năm 2020.
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng tức là giá mua bán, là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Áp dụng cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Ví dụ: Nếu anh A bán nhà cho anh B với giá 1 tỷ đồng. Thì anh A sẽ là người phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật. Theo đó, mức thuế thu nhập cá nhân anh A phải đóng là 2% của 1 tỷ đồng. Cụ thể là 40 triệu đồng.
Trong trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn khung giá đất 2020 do UBND cấp tỉnh (nơi bán nhà đất) quy định thì giá chuyển nhượng sẽ được tính bằng với giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu UBND tỉnh không quy định thì sẽ căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
2.2. Có nên dùng mẹo để giảm thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất?
Căn cứ vào các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất nói trên, người bán có thể áp dụng linh hoạt một số mẹo để giảm thuế TNCN cho mình. Như sau:
(Tạm gọi: Người bán đất là A, người mua đất là B, người thân của người bán đất là C)
Đầu tiên, A không bán đất trực tiếp cho B mà sẽ bán cho C. Mà sẽ chọn C là người chỉ có duy nhất một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam để thuộc vào diện các đối tượng được miễn thuế TNCN. Vì C là người thân của A nên A sẽ không phải đóng thuế TNCN.
Tiếp đó, C sẽ bán đất cho B. Vì C chỉ có duy nhất một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam nên khi bán cho B, C sẽ không phải đóng thuế TNCN khi bán đất, bán nhà.
Với cách nói trên, người bán nhà đất sẽ không phải mất 2% số tiền bán nhà đất để đóng thuế, mặc dù thủ tục hơi rườm rà.
>>> Tuy nhiên, đóng thuế là nghĩa vụ nhưng cũng là quyền lợi của cá nhân khi đang đóng góp tiền bạc vào sự phát triển của đất nước. Nếu có thể, vẫn nên tham gia đóng thuế theo quy định của pháp luật.
Có nên khai man để giảm thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất?
Trên thực tế, nhiều người áp dụng mẹo khai man giá bán thấp hơn so với giá thực tế để có thể giảm thuế TNCN. Người bán sẽ được hưởng lợi từ việc giảm thuế TNCN, còn người mua sẽ được giảm thuế trước bạ nhà đất. Tuy nhiên Trần Anh Group không khuyến khích việc làm này. Bởi vì tự khai thuế là trách nhiệm của mỗi cá nhân và cá nhân sẽ phải chịu trách nhiệm với lời khai của mình. Nếu bị phát hiện khai không đúng sự thật thì sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế. Cụ thể:
- Phạt cảnh cáo;
- Phạt tiền 1 - 3 lần số tiền thuế trốn đối với hành vi trốn thuế của tổ chức: Phạt tiền 01 lần tính trên số thuế trốn đối với người nộp thuế vi phạm lần đầu hoặc lần 2 mà có tình tiết giảm nhẹ; phạt tiền 1,5 lần tính trên số thuế trốn với người nộp thuế vi phạm lần đầu nhưng có tình tiết nặng hoặc vi phạm lần 2 nhưng có tình tiết giảm nhẹ; phạt tiền 02 lần tính trên số thuế trốn với người nộp thuế khi vi phạm lần thứ 2 mà không có tình tiết giảm nhẹ hoặc vi phạm lần thứ 3 mà có tình tiết giảm nhẹ…
- Nếu người vi phạm là hộ gia đình, cá nhân thì mức phạt tiền bằng ½ mức phạt của tổ chức nói trên.
Hơn nữa, rủi ro về tranh chấp, kiện tụng sau khi khai man là rất lớn. Bên bán sẽ là đối tượng chịu nhiều thiệt hại hơn nếu tranh chấp xảy ra. Tòa án sẽ căn cứ vào giá được ghi trong hợp đồng công chứng để giải quyết. Khi đó, bên bán sẽ chỉ nhận được số tiền đúng như số tiền được ghi bên trong hợp đồng.
3/ Hướng dẫn thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất năm 2020
Cá nhân có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản, không phân biệt là thuộc đối tượng chịu thuế hay miễn thuế, đều phải lập hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân. Thủ tục nộp thuế nhà đất được tiến hành như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Cá nhân khai thuế cần chuẩn bị đầy đủ các loại hồ sơ khai thuế sau đây:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu 03/BĐS-TNCN;
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Nếu trường hợp chuyển nhượng nhà đất, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án.
- Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng. Nếu trường hợp chuyển nhượng nhà đất, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì cần có hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được công chứng. Nếu chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, công trình xây dựng hình thành trong tương lai lần thứ 2 trở đi thì phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề.
- Đối với cá nhân được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải có các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế tương ứng với từng trường hợp.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cá nhân khai thuế nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục thuế nơi có nhà đất chuyển nhượng.
Nếu tại nơi nhà đất chuyển nhượng chưa có quy chế một cửa liên thông thì hồ sơ sẽ được nộp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - nơi có nhà, đất chuyển nhượng.
Nếu trường hợp chuyển nhượng nhà đất, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nơi khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ là Chi cục Thuế địa phương - nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.
Lưu ý về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
- Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 (tính từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực).
- Nếu hợp đồng chuyển nhượng thỏa thuận bên mua sẽ là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Đối với trường hợp chuyển nhượng là nhà hoặc công trình hình thành trong tương lai thì thời hạn khai thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Bước 3: Kiểm tra và xác nhận hồ sơ
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trường sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ, xác nhận và ghi đầy đủ chỉ tiêu vào “Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác nhận nghĩa vụ tài chính”, sau đó chuyển đến Chi cục Thuế nơi có nhà đất chuyển nhượng.
Bước 4: Cơ quan thuế gửi Thông báo nộp thuế
Cơ quan thuế sẽ gửi Thông báo nộp thuế cho cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất.
Cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo về số thuế phải nộp. Người nộp thuế sẽ chuẩn bị tiền từ trước theo đúng số tiền đã ghi trên thông báo.
Bước 5: Nộp thuế cho cơ quan thuế
Người nộp thuế tiến hành nộp thuế cho Chi cục Thuế nơi có nhà đất chuyển nhượng.
Thời hạn nộp thuế là thời gian cụ thể được ghi trong Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế. Thường thì thời hạn nộp không được quá 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo.
Sau khi nộp đúng số tiền đã ghi trong Thông báo, cá nhân nộp thuế đã hoàn thành xong nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà, đất.
Tổng kết
Nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là trách nhiệm và nghĩa vụ của mỗi công dân thuộc đối tượng phải đóng thuế tại Việt Nam. Đóng thuế thu nhập cá nhân là việc làm có ích khi tăng thêm thu nhập cho ngân sách nhà nước, góp phần thực hiện công bằng xã hội (cân bằng sự giàu - nghèo giữa các tầng lớp trong xã hội) và đóng góp vào sự tăng trưởng kinh tế, thu hút nhân lực và đảm bảo tính cạnh tranh của khu vực.
Hy vọng bài viết đã giúp bạn đọc hiểu được thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là gì, cách tính thuế và thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân. Việc hiểu rõ những quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân sẽ giúp người phải nộp thuế thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, tránh vi phạm chỉ vì thiếu hiểu biết dẫn đến việc phải nhận lấy mức xử phạt do pháp luật đưa ra.
Xem thêm: