Tháo gỡ bất cập trong thuế phí chuyển nhượng nhà đất
Thuế phí chuyển nhượng nhà đất là “câu chuyện” không mới. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng đã phát sinh khá nhiều bất cập, đặt ra thách thức giải quyết triệt để nhằm thắt chặt hơn vai trò của quản lý của nhà nước trong các giao dịch dân sự.
Nhắc đến thuế phí chuyển nhượng nhà đất, phần lớn đều nghĩ ngay tới các khoản thuế chuyển nhượng nhà đất như thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, thuế trước bạ, lệ phí địa chính, phí công chứng, phí thẩm định,... Trên thực tế, các loại thuế phí này đều đã có những văn bản chuyên ngành quy định và hướng dẫn, bất kỳ ai khi chuyển nhượng nhà đất cũng đều phải thực hiện nghiêm túc.
>>> Có thể bạn quan tâm:
Tuy nhiên, những lỗ hổng trong quy định, dù là nhỏ nhất cũng có thể trở thành “cơ sở” cho các hành vi “lách luật”, đi ngược lại với tinh thần chung, làm sai bản chất và gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực. Đi cùng với đó, sự chồng chéo trong quy định cũng gây ra không ít lúng túng khi áp dụng vào thực tiễn, gây tốn kém thời gian, thiếu hiệu quả.
Việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính, nộp phí, lệ phí khi mua bán nhà đất là điều mà các bên tham gia nên làm, theo đúng quy định để bảo vệ quyền lợi của mình, thể hiện tinh thần tôn trọng pháp luật. Trong khi đó, gỡ vướng các quy định chưa rõ ràng là nhiệm vụ quan trọng của các nhà làm luật để tạo khung hành lang pháp lý vững chắc.
Thủ tục kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân
Một cá nhân tại Tp. Hồ Chí Minh đã từng bày tỏ quan điểm, rằng khi thực hiện nghĩa vụ thuế, ông nhận thấy thủ tục hành chính vẫn còn bất cập, gây phiền hà cho người dân.Ông đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, cần cải cách thủ tục hành chính như chỉ cần 1 người mua hoặc bán làm thủ tục khai, nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN), thuế trước bạ. Đồng thời, có phương án thống nhất quy trình mua bán có bộ phận một cửa cho toàn bộ các địa phương.
Trả lời vấn đề này, Cục thuế Tp. Hồ Chí Minh đã căn cứ vào các văn bản pháp luật sau để đưa ra hướng dẫn chi tiết hơn khi người dân gặp khó trong thủ tục:
- Luật Thuế TNCN số 04/2007/QH12 ngày 21/12/2007
- Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 hướng dẫn về thuế TNCN
- Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn về khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
- Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính
- Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 hướng dẫn về giao dịch với cơ quan thuế
- Thông tư số 301/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 của Bộ Tài chính quy định khai, thu, nộp lệ phí trước bạ
- Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường
Theo đó:
- Cá nhân là người nhận chuyển nhượng bất động sản thì cá nhân chuyển nhượng thực hiện khai, nộp thuế TNCN, người nhận chuyển nhượng thực hiện khai, nộp lệ phí trước bạ. Trường hợp bên chuyển nhượng bất động sản gồm nhiều cá nhân đồng sở hữu thì mỗi cá nhân phải thực hiện khai, nộp thuế TNCN đối với phần thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình.
- Trường hợp cần đại diện một cá nhân thực hiện kê khai, nộp các nghĩa vụ thuế thay cho các bên mua và bán thì cần có văn bản ủy quyền cho nhau theo quy định của Bộ luật dân sự hoặc thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản để khai thay theo hướng dẫn tại tiết a, Khoản 3, Điều 26 Thông tư số 111/2013/TT-BTC.
- Về nơi nộp hồ sơ chuyển nhượng bất động sản, tại địa phương nơi làm thủ tục đã có Bộ phận một cửa hoặc Bộ phận một cửa liên thông do UBND cấp tỉnh thành lập như hướng dẫn tại Khoản 2, Điều 2 Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT thì cá nhân chỉ phải nộp hồ sơ chuyển nhượng bất động sản, hồ sơ khai thuế tại Bộ phận một cửa hoặc Bộ phận một cửa liên thông.
Hiện tượng “thất thu” thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất
Đây là một trong những “vấn nạn” gây đau đầu cho các nhà làm luật khi cá nhân tham gia giao dịch mua bán nhà đất không ngừng nghĩ ra “chiêu thức” để lách luật nhằm trốn thuế hoặc đóng thấp hơn số tiền theo quy định.
Những “mánh khóe” gây thất thu thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất có thể kể đến các hành vi sau.
Thứ nhất, tự khai báo nhà đất là tài sản duy nhất
Tại Điều 4 Luật Thuế Thu nhập cá nhân có quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế; đồng thời, người chuyển nhượng bất động sản (BĐS) tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực về kê khai của mình”.
Tuy nhiên, chính sự đề cao tính trung thực của người kê khai nên điều luật này đã tạo ra một lỗ hổng lớn. Việc kiểm soát, xác thực thông tin kê khai hiện nay còn khá lỏng lẻo, do đó, rất khó để quản lý được việc sở hữu bất động sản chi tiết đến từng cá nhân.
Thứ hai, chuyển nhượng qua trung gian
Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007 quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau thì được miễn thuế TNCN" Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế.
Dựa trên quy định này, các cá nhân có thể tạo ra mối quan hệ bắc cầu nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế. Ví dụ: người rể thứ nhất làm thủ tục chuyển nhượng cho bố vợ, sau đó bố vợ lại chuyển nhượng tiếp cho người rể thứ hai. Như vậy, hai anh em cọc chèo khi chuyển nhượng nhà đất cho nhau, nhờ bố vợ làm trung gian nên không phải nộp thuế.
Thứ ba, hệ thống pháp luật bị lợi dụng
Một sự việc “nổi tiếng” cho hành vi này là vụ bán nhà cho Công ty cổ phần Sữa Việt Nam (Vinamilk). Chủ sở hữu căn nhà đã làm giấy tặng nhà cho con gái. Nếu chiếu theo quy định tại Khoản 1, 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007 thì quy định thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là BĐS giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ là thu nhập miễn thuế, do vậy, con gái khi được tặng nhà không phải nộp thuế TNCN.
Sau khi tặng cho nhà, vì con gái chưa đủ tuổi thành niên cha mẹ đã đại diện để ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà cho Vinamilk với giá hơn 37,8 tỷ đồng. Trong khi đó, cô con gái viết giấy cam kết đây là căn nhà sở hữu duy nhất nên được miễn thuế TNCN.
Rõ ràng có hành vi lách thuế ở đây nhưng nếu chiếu theo các quy định trong Luật thuế TNCN và Bộ Luật Dân sự thì lại không thể kết luận có sai phạm xảy ra. Đôi khi sự "thoáng" trong các quy định lại vô tình tạo ra “cơ hội” để lách luật.
Thứ tư, mua bán hai giá
Có lẽ đây là chiêu thức phổ biến và được áp dụng rộng rãi trong nhiều năm qua, ở nhiều địa phương khác nhau.
Hệ thống văn bản pháp luật thuế TNCN quy định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng, tại thời điểm chuyển nhượng nhưng không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định. Thực tế mua bán cho thấy, giá chuyển nhượng sẽ luôn cao hơn, thậm chí hơn gấp nhiều lần so với mức giá do UBND quy định. Tuy nhiên, để “hạ” tiền thuế, người mua và người bán thường thỏa thuận con số ghi trên hợp đồng thấp hơn thực tế.
Về trước mắt, các bên “né” được khoản tiền thuế nhưng thực chất đây là hành vi tồn tại rất nhiều rủi ro vì giá mua bán cao hơn rất nhiều so với giá trong hợp đồng. Trong khi đó, nếu có tranh chấp xảy ra thì hợp đồng lại là cơ sở để giải quyết, rủi ro là rất lớn.
Thứ năm, hủy bỏ hợp đồng, đổi tư cách giao dịch với tài sản hình thành trong tương lai
Nhà đầu tư ký hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai (hoặc ký hợp đồng góp vốn để nhận về phần đất tương ứng) với chủ đầu tư. Khi nhà đầu tư A thực hiện giao dịch mua bán với nhà đầu tư B, thay vì ra phòng công chứng để chuyển nhượng lại Hợp đồng đã ký với chủ đầu tư, nhà đầu tư A lại lập biên bản hủy bỏ hợp đồng với chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư sử dụng lại hợp đồng cũ nhưng chỉ thay đổi tên người mua mới là nhà đầu tư B. Như vậy, nhà đầu tư A đã không phải nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng hợp đồng cho B.
Thứ sáu, giao dịch bằng giấy tờ viết tay
Mua bán bằng giấy tờ viết tay, không ra cơ quan công chứng, không đủ điều kiện làm thủ tục sang tên,... tất nhiên sẽ không phải đóng thuế; cơ quan chức năng ở địa phương khó xác định người chuyển nhượng hiện có bao nhiêu BĐS. Với giấy tờ viết tay, không đủ căn cứ pháp lý để phát sinh nghĩa vụ tài chính.
Tuy nhiên, giấy tờ viết tay với nội dung sơ sài, thiếu chuẩn xác có thể là mối nguy hiểm cho cả bên bán lẫn bên mua khi tranh chấp, mâu thuẫn phát sinh; chưa kể đến những trường hợp lợi dụng để lừa đảo, rất khó trong việc xử lý.
Để khắc phục những hệ lụy tiêu cực trên, các nhà làm luật, cơ quan quản lý cần có những động thái rõ ràng hơn, cụ thể như:
- Xây dựng, cải thiện hệ thống quản lý thông tin cá nhân.
- Kiện toàn văn bản cam kết: ghi chú các chế tài cụ thể
- Giá tính thuế cần điều chỉnh hàng năm.
- Hỗ trợ thủ tục cho người dân tiến hành hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và cho người dân
- Tăng cường tuyên truyền, phổ biến, nâng cao nhận thức về Luật Thuế TNCN cho người dân
Hoàn thuế TNCN, lệ phí trước bạ
Tổng cục Thuế đã có Công văn 3769/TCT-DNNCN trả lời vướng mắc về hoàn thuế TNCN và Lệ phí trước bạ (LPTB) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Căn cứ theo các quy định tại:
- Điều 223 Bộ Luật Dân sự 2015
- Khoản 6 Điều 403 Bộ Luật Dân sự 2015
- Khoản 5 Điều 427 Bộ Luật Dân sự 2015
- Điều 70 Luật Quản lý thuế 2019
- Điều 8 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007
Các khoản thuế TNCN, lệ phí trước bạ phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, người nộp thuế đã nộp vào Ngân sách nhà nước đúng theo Thông báo nộp thuế của cơ quan Thuế thì không phát sinh các khoản nộp thừa.
Khi các cá nhân thực hiện hủy giao dịch về chuyển nhượng bất động sản, do ý chí chủ quan của hai bên, không phải lý do bất khả kháng, tài sản không bị ngăn chặn, hạn chế giao dịch và không phải theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì không thuộc đối tượng được hoàn thuế theo quy định tại Điều 70 Luật Quản lý thuế 2019 và Điều 8 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.
Trên đây là một số bất cập cũng như định hướng tháo gỡ liên quan đến thuế phí chuyển nhượng đất. Thực tế, bất kỳ một quy định pháp luật nào cũng có thể xuất hiện các trường hợp nằm ngoài dự trù. Do đó, thuế phí trong mua bán nhà đất là câu chuyện về ý thức của người tham gia cũng như trách nhiệm của cơ quan quản lý.
Nguồn: Trần Anh Group
Xem thêm: