Tất tần tật về thuế đất ở 2020 (Luật mới nhất)
Thuế đất ở (thuế đất thổ cư) là một loại thuế nhà đất phổ biến thường gặp nhất hiện nay. Đất thổ cư có phải đóng thuế không chắc chắn là vấn đề luôn được mọi người quan tâm đến. Và trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư có phải đóng thuế hay không? Nếu có thì làm thế nào để tính thuế đất ở một cách đơn giản, chính xác, phù hợp với quy định về thuế hiện hành? Câu trả lời sẽ có trong bài viết ngay sau đây.
1/ Thuế đất ở là gì?
Thuế đất ở, thuế đất thổ cư là cụm từ xuất hiện tương đối nhiều khi nói về các loại thuế nhà đất mà người nộp thuế có nghĩa vụ thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, khái niệm thuế đất ở lại không được quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành. Vì thế, trường hợp một số người hiểu sai, nhận định sai về loại thuế này là không thể tránh khỏi.
Theo Luật đất đai 2013 mới nhất thì khái niệm thuế sử dụng đất được hiểu như sau: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.” Mặt khác, thuế sử dụng đất là loại thuế gián thu áp dụng đối với đất ở, đất xây dựng công trình. Các cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định, nghĩa là phải đóng thuế đất.
Căn cứ vào Thông tư số 153/2011/TT-BTC và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 (Luật số 48/2010/QH12) thì thuế đất ở thuộc phạm vi thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Người nộp thuế phải tiến hành đăng ký, khai, tính và nộp thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Tuy nhiên, không hẳn đất phi nông nghiệp đều chịu khoản thuế này. Cần phải phân định rõ ràng ngay từ đầu để biết được nghĩa vụ của mình và thực hiện đúng.
2/ Đối tượng nào phải chịu thuế đất ở?
Đất ở trong trường hợp này không đơn thuần là đất dùng để “ở” mà bao gồm cả trường hợp đất ở và đất sử dụng vào mục đích kinh doanh. Đây là các đối tượng phải chịu thuế đất ở theo quy định pháp luật về thuế hiện hành. Cụ thể trong từng trường hợp sẽ như sau:
2.1. Đất ở
Đất ở là đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình khác phục vụ đời sống của mình. Đất ở bao gồm cả đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư hoặc gắn liền với nhà riêng lẻ (chỉ tính các trường hợp được công nhận là đất ở của cơ quan có thẩm quyền). Đất ở thường được chia thành hai nhóm là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
Đất ở tại nông thôn là đất thuộc phạm vi địa giới hành chính xã trừ đất tại khu đô thị mới vẫn thuộc sự quản lý của xã nhưng nằm trong quy hoạch phát triển các quận, thị xã, thành phố. Đất ở tại nông thôn do cá nhân, gia đình đang sử dụng bao gồm đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất. Phù hợp với các chính sách quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước phê duyệt.
Đất ở tại đô thị là đất thuộc phạm vi địa giới hành chính của phường, thị trấn. Đặc biệt khác với đất ở tại nông thôn là đất ở tại đô thị bao gồm cả đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện quy hoạch phát triển theo quy định những vẫn thuộc xã quản lý. Ngoài ra, đất ở tại đô thị còn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất phù hợp với chính sách quy hoạch đã được phê duyệt.
2.2. Nhà ở
Nhà ở là công trình được xây dựng nhằm mục đích chính là để ở và phục đời sống sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình cũng như đáp ứng các nhu cầu thiết thực cơ bản khác. Nhà ở được chia ra thành nhiều loại hình khác nhau, cụ thể như sau:
- Nhà ở riêng lẻ: được hiểu là nhà ở xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt nhưng vẫn thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. Ví dụ như nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập,...
- Nhà chung cư: là nhà ở được xây dựng có 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, cầu thang chung, lối đi chung, có phần không gian sở hữu riêng và chung phục vụ nhu cầu của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. Nhà chung cư được chia thành hai loại chính căn cứ theo mục đích sử dụng là nhà chung cư dùng để ở và nhà chung cư dùng để ở kết hợp kinh doanh (mục đích sử dụng hỗn hợp). Như vậy, nhà chung cư có phải đóng thuế đất không? Chắc chắn các bạn đã có câu trả lời ngay từ phần này.
- Nhà ở thương mại: là nhà ở được đầu tư xây dựng với mục đích thương mại. Ví dụ như để bán, cho thuê,...
- Nhà ở công vụ: nhà ở dành riêng cho các đối tượng thuộc diện ở nhà công vụ thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
- Nhà ở để phục vụ tái định cư: các cá nhân, hộ gia đình nào thuộc diện được hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa sẽ được bố trí ở tại đây.
- Nhà ở xã hội: các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở của Nhà nước sẽ được bố trí ở tại đây.
3/ Cách tính thuế đất ở 2020 chính xác nhất
Căn cứ Thông tư 153/2011/TT-BTC thì thuế đất ở được xác định theo công thức:
Số thuế phải nộp (đồng) = Số thuế phát sinh (đồng) - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)
Trong đó, số thuế phát sinh được tính theo công thức sau:
Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế (m2) x Giá của 1m2 đất (đồng/m2) x Thuế suất (%)
Tuy nhiên, để tính được số thuế phát sinh cụ thể đòi hỏi phải xác định chính xác 3 yếu tố trong công thức đã đề cập. Những thông tin hướng dẫn chi tiết sau đây sẽ giúp bạn giải nhanh được bài toán này.
3.1. Diện tích đất tính thuế
3.2. Giá của 1m2 đất ở
3.3. Thuế suất
Thuế suất trong trường hợp này sẽ áp dụng phương pháp biểu thuế lũy tiến từng phần để tính toán, xác định. Bảng mô tả cụ thể như sau:
4/ Các trường hợp được giảm thuế, miễn thuế đất ở
4.1. Giảm thuế
4.2. Miễn thuế
5/ Đất thổ cư có phải đóng thuế không?
Đất thổ cư là tên gọi khác của đất ở và thường xuất hiện nhiều trong các ngành nghề đặc thù liên quan đến kinh doanh bất động sản. Bởi vì bản chất là đất ở nên đây cũng là đối tượng chịu thuế đất ở. Như vậy, người có quyền sở hữu, sử dụng đất hợp pháp sẽ có nghĩa vụ thực hiện nộp thuế đất phi nông nghiệp theo quy định của Nhà nước.
6/ Có phải đóng thuế đất nông nghiệp lên thổ cư hay không?
Căn cứ vào Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Thông tư 76/2014/TT-BTC thì trường hợp yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư thì chủ sở hữu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Như vậy, trường hợp này sẽ phải chịu thuế khi chuyển đổi mục đích sử dụng.
Cá nhân, hộ gia đình có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
7/ Thủ tục nộp thuế đất ở theo quy định
Đất thổ cư cần phải đóng thuế. Quy trình, thủ tục nộp thuế nhà đất diễn ra như sau:
7.1. Chuẩn bị hồ sơ khai thuế sử dụng đất
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho từng thửa đất chịu thuế theo mẫu số 01/TK-SDDPNN áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc mẫu số 02/TKSDDPNN áp dụng cho tổ chức.
- Bản chụp các giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, quyết định hoặc hợp đồng cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Bản chụp các giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm thuế (nếu có).
7.2. Điền đầy đủ thông tin
- Người nộp thuế có trách nhiệm khai chính xác vào Tờ khai thuế các thông tin liên quan như: tên, số CMND, mã số thuế, địa chỉ. Các thông tin quan trọng khác như diện tích, mục đích sử dụng. Trường hợp có giấy chứng nhận thì phải khai đầy đủ các thông tin trên giấy chứng nhận như số, ngày cấp, số tờ bản đồ, diện tích đất, hạn mức (nếu có).
- Hàng năm, người nộp thuế không phải thực hiện kê khai lại nếu không có thay đổi về người nộp thuế hoặc không có yếu tố phát sinh làm thay đổi khác. Trường hợp có phát sinh thì thực hiện kê khai lại trong thời hạn 30 ngày và thực hiện thủ tục như trước đó.
- Đối với đất ở nhà chung cư thì điền thông tin loại nhà, diện tích, hệ số phân bổ căn cứ vào diện tích thực tế đang sử dụng.
- Nếu thuộc trường hợp miễn, giảm thuế phải điền rõ trường hợp vào mục số 05.
- Lưu ý chọn khoảng thời gian nộp thuế tùy thuộc vào quyết định của từng trường hợp nộp thuế khác nhau. Có thể nộp 1 lần/năm, 2 lần/năm hoặc theo thời kỳ ổn định.
7.3. Nộp thuế
Người nộp thuế nộp hồ sơ tại cơ quan Thuế theo thời hạn nộp tiền thuế hàng năm chậm nhất là ngày 31 tháng 12 hàng năm. Người nộp thuế có thể lựa chọn nộp thuế 1 lần hoặc 2 lần trong năm nhưng phải đảm bảo hoàn thành theo đúng thời gian trên.
Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo nộp thuế của cơ quan thuế thì người nộp thuế có quyền phản hồi về các thông tin trên thông báo và gửi tới nơi nhận hồ sơ khai thuế.
Ở một số địa phương, Chi cục Thuế có thể ủy nhiệm cho UBND cấp xã thực hiện thu thuế của người nộp thuế để tạo sự thuận tiện trong quá trình làm việc của các bên.
Lưu ý: Hiện nay, các chính sách thuế của Nhà nước đưa ra đã tạo điều kiện hết mức cho người nộp thuế, thì mọi người cũng nên thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Không mất quá nhiều thời gian (tính cả quá trình làm hồ sơ, thủ tục khác), vậy nên người sử dụng đất phải chú ý thực hiện tránh trường hợp chậm trễ sẽ bị phạt tiền không đáng có.
Công thức tính tiền sử dụng đất chậm nộp mới nhất như sau:
Tiền chậm nộp = 0,03% x Số tiền thuế chậm nộp x Số ngày chậm nộp
Đóng thuế đất ở là trách nhiệm, nghĩa vụ của người sử dụng đất nhưng đồng thời cũng là quyền lợi của người đóng thuế khi thuế có vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Đóng thuế chính là việc mỗi người dân đang đóng góp tiền bạc của mình vào sự phát triển chung của cả nước. Không đóng thuế đất (trừ trường hợp được miễn giảm) chính là vi phạm pháp luật và sẽ bị xử phạt thích đáng.
Xem thêm: