Thời hạn sử dụng đất theo Luật Đất đai mới nhất 2013 (Đầy đủ)

Thời hạn sử dụng đất là gì? Thời hạn sử dụng đất theo Luật Đất đai mới nhất 2013 quy định ra sao? Có thực sự cần thiết phải quan tâm đến vấn đề này? Cùng chúng tôi đi tìm câu trả lời qua bài viết sau đây.

1. Thời hạn sử dụng đất là gì?

Thời hạn sử dụng đất có thể hiểu đơn giản là khoảng thời gian mà người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ đối với mảnh đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để sử dụng. Có thể dùng để ở, để trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng các công trình và các hoạt động phát triển kinh tế khác. Tuy nhiên người được cấp quyền sử dụng đất phải thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định pháp luật. Tuyệt đối không được sử dụng cho các hoạt động trái phép, đi ngược lại với quy định Nhà nước.

Thông qua những quy định cụ thể về thời hạn sử dụng của từng loại đất khác nhau, Nhà nước sẽ có vai trò kiểm soát, quản lý và điều tiết các mối quan hệ về đất đai đối với người sử dụng trên phạm vi cả nước. Trong đó, Luật Đất đai được xem là công cụ pháp lý quan trọng để thực hiện hóa những vấn đề trên. Đặc biệt, sau khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành thì một số quy định về thời hạn sử dụng đất cũng được bổ sung, chỉnh sửa, đổi mới cho phù hợp với chính sách Nhà nước và thực tế hiện nay. Cụ thể, thời hạn sử dụng được chia ra làm hai hình thức sau:

• Đất sử dụng ổn định lâu dài
• Đất sử dụng có thời hạn

Người sử dụng đất cần phải phân biệt và hiểu biết được đúng để thực hiện nghĩa vụ tuân thủ theo pháp luật quy định. Để hiểu thêm chi tiết về vấn đề này, mới các bạn đến với phần tiếp theo sau đây.

2. Thời gian sử dụng đất theo Luật Đất đai mới nhất 2013

2.1. Đối với đất sử dụng ổn định lâu dài

Theo Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn sử dụng đất lâu dài được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

• Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
• Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này.
• Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên.
• Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê.
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này.
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
• Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này.
• Đất tín ngưỡng.
• Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh.
• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
• Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này.

Đối với loại đất này thì không giới hạn thời gian sử dụng đất, được Nhà nước tạo điều kiện để người dân yên tâm sản xuất, ổn định đời sống và phát triển kinh tế. Hay nói cách khác, người sử dụng loại đất này thì không phải lo lắng đến thời hạn sử dụng đất.

2.2. Đối với đất sử dụng có thời hạn

2.3. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng

2.4. Đối với đất chuyển nhượng

3. Hỏi - Đáp những vấn đề liên quan đến thời hạn sử dụng đất

Trên thực tế, thời hạn sử dụng đất luôn sinh ra nhiều vấn đề gây khó khăn cho nhiều người. Vì tính chất liên quan trực tiếp đến các vấn đề pháp lý đòi hỏi người sử dụng đất phải am hiểu nhiều hơn về pháp luật. Mặt khác, các loại đất sử dụng có thời hạn không phải trong thời gian ngắn.

Lấy ví dụ như trường hợp cá nhân, hộ gia đình thuê đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng không quá 50 năm. Trong khoảng thời gian dài như thế này, chắc chắn sẽ có những bổ sung, chỉnh sửa, đổi mới quy định luôn được cập nhật theo tình hình thực tế và sự thay đổi trong chính sách của Nhà nước. Để cập nhật nhanh chóng, nắm bắt kịp thời và thực hiện đúng theo quy định đối với người sử dụng đất đôi khi cũng gây ra không ít vấn đề.

Sau đây là một số thắc mắc, vấn đề thường gặp liên quan đến thời hạn sử dụng đất cho mọi người cùng hiểu thêm.

3.1. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất?

Quyền sử dụng đất:

Điều 166 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau:

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bỏ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường nếu như Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
7. Được phép khiếu nại, tố cáo, khởi kiện những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì ngoài 7 quyền chung nói trên còn có thêm các quyền sau đây:

• Quyền chuyển đổi sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn.
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất.
• Quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật.
• Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

Nghĩa vụ sử dụng đất:

Nghĩa vụ của người sử dụng đất được pháp luật về đất đai hiện hành quy định rõ ràng và bắt buộc người sử dụng phải nắm bắt được những điều này để thực hiện đúng. Tránh những trường hợp sai phạm vì không biết rõ quy định dẫn đến bị xử lý làm ảnh hưởng đến chính quyền lợi của các bạn. Vậy đâu là những nghĩa vụ của người sử dụng đất?

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không. Bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan. Như đã đề cập ở trên, với từng loại đất khác nhau thì người sử dụng phải dùng vào mục đích phù hợp. Nếu có bất kỳ phát sinh nào thì phải tham khảo ý kiến của cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết, xử lý.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Bắt buộc người sử dụng phải thực hiện đúng điều này để được pháp luật bảo vệ nếu xảy ra tranh chấp, kiện cáo. Trường hợp cố tình, chủ quan không khai báo thông tin đăng ký thì chắc chắn mất quyền lợi và pháp luật cũng không có căn cứ để bảo vệ.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật như các khoản thuế, phí (nếu có) trong quá trình sử dụng đất phải tuân thủ nộp theo quy định.
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

3.2. Đất hết thời hạn sử dụng thì phải làm gì?

Theo quy định của Luật Đất đai mới nhất năm 2013, khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng nếu có nhu cầu muốn tiếp tục sử dụng thì phải thực hiện thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất để được Nhà nước xem xét, xử lý. Mặc dù bạn vẫn có quyền tiếp tục sử dụng thửa đất hiện tại cho đến khi có kết quả của cơ quan thẩm quyền. Nhưng cách tốt nhất vẫn là thực hiện đúng theo quy định để không bị mất quyền lợi trong trường hợp xấu xảy ra.

3.3. Có được sang tên, chuyển nhượng khi đất hết thời hạn sử dụng?

Theo Khoản 01 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có quyền thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn khi đáp ứng được các điều kiện như sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, khi đất hết thời hạn sử dụng thì không được phép thực hiện sang tên, chuyển nhượng cũng như những trường hợp chuyển đổi khác. Để thực hiện được điều này thì bắt buộc người sử dụng đất phải tiến hành làm thủ tục gia hạn trước đó.

3.4. Làm sao để xem được thời hạn sử dụng đất?

Sổ đỏ hay còn được gọi với tên khác là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Từ những thông tin được ghi chú bên trong, người sử dụng đất có thể dễ dàng biết được đất có thời hạn sử dụng là bao lâu để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng. Tại phần xem thông tin thửa đất (thường nằm ở trang 2 của sổ) ngoài cung cấp cho bạn về địa chỉ thửa đất, diện tích đất, số thửa đất thì thông tin về thời hạn sử dụng đất cũng được đề cập ở đây. Không mất quá nhiều thời gian để xác định được thời hạn sử dụng đất trong sổ đỏ là lâu dài hay trong bao lâu để đảm bảo quá trình giao dịch chuyển nhượng tuân thủ đúng theo pháp luật.

3.5. Đất có thời hạn chuyển sang sử dụng lâu dài được hay không?

Trên thực tế, có một số trường hợp mà người sử dụng đất muốn chuyển đổi từ hình thức đất có thời hạn sang hình thức sử dụng lâu dài để không vướng những thủ tục khi hết hạn. Tuy nhiên, căn cứ vào hệ thống pháp luật đất đai hiện hành thì việc chuyển đổi thời hạn sử dụng đất là chưa có quy định cụ thể. Vì thế, người sử dụng đất nếu có nhu cầu muốn tiếp tục sử dụng thì bắt buộc phải thực hiện thủ tục gia hạn gửi đến cơ quan có thẩm quyền như Phòng đăng ký đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường.

3.6. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp có tồn tại hạn chế?

Theo nhiều chuyên gia nhận định, thời hạn được giao đất trồng cây hàng năm đã nâng lên mức 50 năm, bằng với thời hạn đất dùng vào mục đích trồng cây lâu năm. Điều này mặc dù đã tạo ra nhiều cơ hội, điều kiện cho nông dân phát triển kinh tế hơn nhưng thời hạn này vẫn chưa thực sự đủ để tạo động lực tối đa và có tính lâu dài. Một số hạn chế có thể kể ra như sau:

• Ngành nông nghiệp nước ta hiện nay gặp phải nhiều thách thức lớn nhỏ khác nhau từ nhiều yếu tố môi trường, khí hậu, con người. Trong đó, biến đổi khí hậu toàn cầu đang dấy lên những lo ngại và rủi ro lớn cần phải quan tâm hàng đầu. Hiện tượng thời tiết thay đổi thất thường, lượng phù sa hàng năm từ sông bồi đắp giảm đi, diện tích đất nông nghiệp thu hẹp dần cũng gây bất ổn tâm lý của người nông dân.
• So với các ngành khác, lợi nhuận thu được từ sản xuất nông nghiệp thường thấp hơn, khả năng thu hồi vốn cũng chậm hơn. Vì thế, phát triển nông nghiệp đòi hỏi phải có tính lâu dài, nguồn vốn cũng phải ổn định và đảm bảo.
• Các nhà nông ở nước ta phần lớn là cá nhân, hộ gia đình nhỏ, lẻ. Diện tích đất nông nghiệp cũng như nguồn vốn cũng có phần hạn chế. Họ không chỉ đầu tư vào một hay hai mùa vụ mà từ mùa vụ này đến mùa vụ kia, từ năm này đến kia, từ thế hệ này tới thế hệ kia. Vậy nên, thời hạn sử dụng đất đòi hỏi phải được mở rộng ra nhiều hơn để người nông dân yên tâm đầu tư bền vững, hiệu quả.
• Thời hạn sử dụng này cũng có thể gây ra khó khăn trong việc thế chấp quyền sử dụng đất. Mặc dù pháp luật đất đai hiện hành đã tạo điều kiện hỗ trợ tốt nhất trong việc gia hạn đất nông nghiệp tự động và tiếp tục sử dụng nếu đáp ứng được các yêu cầu trong quá trình sử dụng đất. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng còn đó thì nguy cơ đất được Nhà nước giao có thể bị thu hồi không bồi thường khi đất nông nghiệp hết hạn sử dụng vẫn tồn tại.

Nhìn chung, người nông dân cần phải có sự đảm bảo an toàn và tính ổn định lâu dài khi canh tác trên mảnh đất được giao. Thời hạn 50 năm theo các chuyên gia thì vẫn chưa thực sự để nông dân yên tâm và khuyến khích đầu tư vốn lớn vào phát triển nông nghiệp. Tuy nhiên, Nhà nước chắc chắn sẽ theo dõi tình hình thực tế và đưa ra những chính sách, quy định mới trong tương lai để người sử dụng đất nói chung được an tâm hơn.

3.7. Đất hết hạn sử dụng có bị thu hồi không?

Có không ít thắc mắc xoay quanh vấn đề đất hết hạn sử dụng có bị thu hồi không? Khẳng định một điều chắc chắn rằng: Đất khi hết hạn sử dụng sẽ không bị thu hồi mà người sử dụng vẫn có thể tiếp tục sử dụng đất bằng cách gia hạn thời gian. Đất chỉ bị thu hồi trong 4 trường hợp sau đây:

• Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh;
• Thu hồi để phát triển kinh tế, xã hội (vì lợi ích quốc gia, cộng đồng);
• Thu hồi do quá trình sử dụng, người sử dụng đất đã vi phạm pháp luật về đất đai;
• Thu hồi do người sử dụng đất tình nguyện trả lại đất.

Nếu không rơi vào 1 trong 4 trường hợp nói trên thì đất đang sử dụng không bị thu hồi.

4. Tổng kết

Như vậy, thời hạn sử dụng đất theo Luật Đất đai mới nhất 2013 sau quá trình sửa đổi, bổ sung, đổi mới đã khắc phục được những bất cập so với bộ luật cũ. Đồng thời, ban hành những quy định mới trong sử dụng đất đai để phù hợp với tình hình phát triển của nước ta. Người sử dụng đất nên tìm hiểu những thông tin liên quan vấn đề này để kịp thời gia hạn nếu muốn tiếp tục sử dụng. Hoặc những trường hợp chuyển nhượng, chuyển đổi khác sẽ thực hiện theo đúng quy định pháp luật, tránh những rủi ro xảy ra không đáng có.

Xem thêm:

• Đất trồng cây hàng năm hết hạn sử dụng nên làm gì?
• Khi nào đất trồng lúa hết thời hạn sử dụng? Có phải gia hạn không?
• Đất rừng phòng hộ có được chuyển nhượng không?
• Chuyển đổi đất rừng sang đất trang trại (QĐ mới nhất)