Thị trường bất động sản là gì? Phân tích thị trường BĐS Việt Nam

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá) icon icon
Chưa có đánh giá nào (Đánh giá) icon icon

Tìm hiểu tất tần tật kiến thức về thị trường bất động sản, trên cơ sở đó để phân tích diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay. Xem ngay!

Là một khái niệm thường được nhắc đến trong đầu tư, nhưng khi bàn về thị trường bất động sản cụ thể là gì, có đặc điểm như thế nào, có vai trò gì thì nhiều người lại không thể trả lời. Nếu không thể hiểu được bản chất của thị trường thì việc đầu tư giống như là “đoán mò” hoặc ăn may. Bởi vì thị trường chính là mấu chốt để bạn nhận định, phân tích, đánh giá và đưa ra kết luận có nên đầu tư và khi nào nên đầu tư.

Bất động sản là một lĩnh vực mà khi đầu tư vào nó bạn không chỉ cần biết về giá cả mà còn phải biết rất nhiều các kiến thức liên quan, một trong số đó chính là kiến thức về thị trường nhà đất. Toàn bộ thông tin dưới đây sẽ hữu ích cho việc nhận định và quyết định của bạn, đừng bỏ lỡ!

Về khái niệm thị trường bất động sản

Để hiểu rõ thị trường bất động sản là gì chúng ta sẽ tìm hiểu về khái niệm thị trường và bất động sản.

Thị trường là gì?

Theo định nghĩa của Wikipedia thì thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ.

Nói một cách dễ hiểu hơn thì thị trường là nơi diễn ra các hoạt động mua - bán hàng hóa tại một nơi và một thời điểm nào đó.

thị trường

Bất động sản là gì?

Theo định nghĩa của Bộ Luật dân sự năm 2005 thì:

"Điều 107. Bất động sản và động sản

1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản."

> Như vậy, bất động sản chính là đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng.

Thị trường bất động sản là gì?

Đối với thị trường thông thường thì chỉ diễn ra hoạt động mua và bán giữa người bán và người mua. Nhưng đối với thị trường bất động sản thì ngoài mua, bán còn có thêm các giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng,... Và đối tượng tham gia vào thị trường ngoài người bán, người mua thì còn có trung gian, người ủy quyền, người được ủy quyền,... Vì vậy, khái niệm thị trường bất động sản sẽ hơi khác so với các định nghĩa khác về thị trường.

Cụ thể: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.

thị trường bất động sản 2

Phân loại thị trường bất động sản

Dựa vào loại hàng hóa bất động sản, gồm:
  • Thị trường đất đai, thị trường nhà ở
  • Thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ
  • Thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở
  • Thị trường bất động sản công nghiệp
Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, gồm:
  • Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản
  • Thị trường thuê và cho thuê
  • Thị trường thế chấp và bảo hiểm
  • Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
  • Thị trường dịch vụ bất động sản (môi giới, tư vấn, định giá,...)
Dựa vào trình tự tham gia, gồm:
  • Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi chung là thị trường đất đai)
  • Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán, cho thuê (gọi chung là thị trường sơ cấp)
  • Thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (gọi là thị trường thứ cấp)
Dựa vào mức độ kiểm soát, gồm:
  • Thị trường chính thức, thị trường có thể kiểm soát
  • Thị trường phi chính thức, thị trường không được kiểm soát
Dựa vào khu vực có bất động sản, gồm:
  • Thị trường bất động sản đô thị
  • Thị trường bất động sản nông thôn
  • Thị trường bất động sản vùng ven
  • Thị trường bất động sản giáp ranh
Dựa vào công dụng của bất động sản, gồm:
  • Thị trường công trình thương nghiệp và công cộng
  • Thị trường công trình công nghiệp
  • Thị trường nhà ở
  • Thị trường căn hộ chung cư
  • Thị trường cao ốc văn phòng
  • Thị trường công trình đặc biệt (di sản văn hóa, di tích lịch sử)

Các yếu tố tạo nên thị trường bất động sản

Một thị trường bất động sản chỉ được hình thành khi có sự tham gia của các chủ thể và hàng hóa khác nhau. Cụ thể:

Chủ thể

Bao gồm:

  • Cá nhân: Người sở hữu bất động sản có nhu cầu bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn,... Hoặc người có nhu cầu sử dụng bất động sản tham gia vào thị trường với tư cách là người mua, người thuê,...
  • Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản: Là đối tượng tạo ra hàng hóa bất động sản cho thị trường, có vai trò kinh doanh, phát triển nhà; kinh doanh, phát triển hạ tầng; phát triển đất,...
  • Nhà nước: Tham gia với vai trò xây dựng hệ thống pháp luật, tạo khuôn khổ pháp lý, quản lý vĩ mô đối với các hoạt động của thị trường bất động sản. Đồng thời, Nhà nước quản lý và giám sát thị trường, sử dụng đòn bẩy kinh tế khác nhau để thay đổi quan hệ cung - cầu và giá cả bất động sản.
  • Nhà thầu xây dựng: Là chủ thể tạo ra các công trình xây dựng để tạo ra hàng hóa cho thị trường; là người hiện thực hóa các thiết kế trên giấy tờ trở thành các công trình trên thực tế.
  • Các tổ chức môi giới, tư vấn: Họ là kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn thiết kế, thi công, lắp đặt; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá tài sản; chuyên gia môi giới; chuyên gia về luật pháp,... Họ là những người có kiến thức, chuyên môn, kinh nghiệm, am hiểu thị trường để giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản đạt được mục đích.
  • Các tổ chức hành chính: Đó là các ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quỹ đầu tư,... tham gia vào thị trường với tư cách là đơn vị cho vay vốn hoặc đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản.

thị trường bất động sản 3

Hàng hóa

Hàng hóa của thị trường bất động sản chính là các bất động sản sẵn sàng để giao dịch (mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua). Hàng hóa trên thị trường chủ yếu gồm 2 loại sau:

  • Đất đai: Đó có thể là đất chưa khai thác hoặc đã được khai thác và phát triển. Đối với đất chưa khai thác thì đó là đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng. Còn đất đã khai thác gồm đất đô thị và đất chuyên dùng.
  • Vật kiến trúc: Đó là các công trình chính và công trình phụ đã được xây dựng xong, bao gồm: công trình nhà ở (nhà ở phổ thông, biệt thự, nhà ở chung cư), công trình thương nghiệp (khách sạn, văn phòng, siêu thị, ki ốt,...), công trình công nghiệp (nhà xưởng, kho tàng), công trình đặc biệt (trung tâm giải trí, sân golf, sân bay, bến cảng,...).

Những điều cần biết về hàng hóa bất động sản:

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch hàng hóa bất động sản nhưng không phải mọi bất động sản đều là hàng hóa. Ví dụ như bất động sản công cộng, nhà ở công cụ, đất đai và bất động sản giao cho các cơ quan nhà nước, đơn vị hành chính sự nghiệp nhà nước thì không phải là hàng hóa.

Để trở thành hàng hóa và tham gia vào thị trường bất động sản thì bất động sản đó phải được pháp luật quy định, đồng thời việc sử dụng bất động sản này không được ảnh hưởng đến người khác.

Thêm một điều nữa cần biết là, không phải đất đai là hàng hóa, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới được gọi là hàng hóa bất động sản.

Đặc điểm của thị trường bất động sản

Hình thành và phát triển qua 4 cấp độ

Thị trường bất động sản nhìn chung sẽ được hình thành và phát triển qua 4 cấp độ sau đây:

  • Cấp độ 1 - sơ khởi: Chỉ cần có một mảnh đất và xây dựng được một căn nhà. Lúc này các chính sách về đất đai, các chủ đất và cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
  • Cấp độ 2 - tập trung hóa: Các doanh nghiệp bắt tay vào xây dựng những không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một bất động sản lớn hay một dự án bất động sản. Ở cấp độ này, các chính sách về xây dựng, doanh nghiệp và cơ quan quản lý đóng vai trò quyết định.
  • Cấp độ 3 - tiền tệ hóa: Giai đoạn bùng nổ các doanh nghiệp phát triển bất động sản nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền đề để phát triển. lúc này, các chính sách của ngân hàng, các ngân hàng và cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
  • Cấp độ 4 - tài chính hóa: Quy mô thị trường bất động sản tăng cao và phát triển mạnh, do hạn chế về nguồn vốn dài hạn nên các ngân hàng không thể cho vay hoặc sẽ phải đối mặt với rủi ro lớn, nên ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, thế chấp cũng như tài trợ để huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Lúc này, các thể chế tài chính, chính sách tài chính và cơ quan quản lý tài chính là chủ thể quyết định.

Lưu ý: Không phải mọi thị trường bất động sản đều trải qua 4 cấp độ nói trên hoặc cũng không phải mọi cấp độ đều giống nhau về thời gian, hoặc các cấp độ có thể khác nhau về trình tự diễn ra cấp độ.

Có tính chu kỳ

Hầu hết mọi thị trường bất động sản trên thế giới đều có tính chu kỳ. Ví dụ như Mỹ, đã trải qua 6 chu kỳ trong giai đoạn 1870 - 1973, mỗi chu kỳ kéo dài khoảng 18 năm. Hoặc Nhật, có 4 chu kỳ diễn ra trong giai đoạn từ 1956 đến nay, mỗi chu kỳ kéo dài khoảng 10 năm.

Và ở Việt Nam cũng vậy, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 4 chu kỳ từ năm 1993 đến nay, mỗi chu kỳ kéo dài từ 7 - 10 năm.

Chu kỳ bất động sản có sự khác nhau về thời gian và không gian, nhưng nhìn chung đều diễn ra qua 4 giai đoạn: Phục hồi - Mở rộng - Siêu cung - Suy thoái (hoặc Phồn vinh - Suy thoái - Tiêu điều (đóng băng) - Phục hồi).

thị trường bất động sản 4

Mang tính vùng, khu vực

Mỗi vùng, mỗi khu vực với dân số, phong tục tập quán, vị trí, kinh tế, xã hội khác nhau sẽ có thị trường bất động sản mang đặc điểm khác nhau. Bất động sản là loại hàng hóa mang tính cố định trong khi mỗi vùng, mỗi khu vực lại có những đặc điểm khác nhau. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản trên toàn thế giới là không giống nhau.

Ví dụ như ở Việt Nam, thị trường bất động sản miền Bắc khác với thị trường bất động sản miền Trung và miền Nam. Trong khu vực miền Nam, thị trường bất động sản Tp. HCM cũng khác với thị trường bất động sản Bình Dương hay thị trường bất động sản Long An.

Thị trường bất động sản tỷ lệ thuận với sự phát triển của khu vực, vùng miền. Ở những khu vực, vùng miền có kinh tế, xã hội phát triển, tỷ lệ đô thị hóa cao thì ở nơi đó có thị trường bất động sản sôi động và phát triển. Ngược lại, nơi nào có kinh tế, xã hội chậm phát triển như nông thôn, vùng núi thì ở đó thị trường bất động sản ảm đạm.

Mặc dù vậy, thị trường bất động sản giữa các khu vực lại không thể hỗ trợ, bù trừ cho nhau mà sẽ giống như “mạnh ai nấy hưởng”. Ví dụ như chúng ta không thể đem chia bớt sự sôi động của thị trường bất động sản tại Tp. HCM để san sẻ cho thị trường bất động sản ở những khu vực như Tây Ninh, Bình Phước, Long An,... vốn kém nhộn nhịp hơn. Cũng không thể đem đất ở những nơi dồi dào về cho thị trường bất động sản Tp. HCM vốn đang đắt đỏ và khan hiếm.

Chịu sự chi phối của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước

Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vì vậy đất đai nói riêng và bất động sản nói chung chịu sự quản lý của Nhà nước.

Vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai được thể hiện thông qua:

- Các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Cụ thể, các bộ luật liên quan đến việc quản lý đất đai của Nhà nước bao gồm:

  • Bộ luật dân sự 2015
  • Luật đất đai 2013
  • Luật kinh doanh bất động sản 2014
  • Luật xây dựng 2014
  • Luật nhà ở 2014
  • Luật đầu tư2014

- Xây dựng chiến lược về nhà ở, xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất để tạo một lượng bất động sản đất đai hàng hóa đáp ứng nhu cầu xã hội.

- Thành lập cơ chế kiểm soát hoạt động của thị trường thông qua việc quy định điều kiện, năng lực tài chính, giấy phép kinh doanh của các chủ thể tham gia thị trường; quy định điều kiện chuyển nhượng dự án; quy định điều kiện để bất động sản được tham gia thị trường;...

- Xây dựng, củng cố và hoàn thiện hệ thống bộ máy cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản.

- Thực hiện các chính sách vĩ mô nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.

thị trường bất động sản 5

Có mối liên quan chặt chẽ với các thị trường khác

Thị trường bất động sản là một bộ phận thuộc hệ thống các loại thị trường và giữa chúng có mối quan hệ tác động qua lại với nhau, như thị trường hàng hóa và dịch vụ, thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường vốn,… Theo nghiên cứu của các tổ chức thống kê quốc tế cho thấy, khi ngành bất động sản tăng sản lượng 1 USD thì các ngành có liên quan cũng tăng lên tương ứng từ 1,5 - 2 USD. Và ngược lại, sự tăng trưởng của các ngành khác cũng kéo theo sự tăng lên của ngành bất động sản.

Nói về mối quan hệ giữa thị trường bất động sản với thị trường khác, cụ thể ở đây là thị trường vốn, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán, các chuyên gia cho rằng đây là mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau. Sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự phát triển của các thị trường nói trên, và ngược lại thị trường bất động sản phát triển quá mức sẽ gây tổn hại cho các thị trường còn lại.

Lịch sử ra đời và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam

Tháng 8/1945 - 1980, Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai, đó là: Sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nước. Lúc này, các hoạt động như mua bán, cho thuê, cầm cố đã xuất hiện nhưng chưa phổ biến, cũng chưa có văn bản pháp luật quy định mà sẽ do các bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận với nhau. Tuy vậy, Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục xác nhận cho các giao dịch này khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.

Cũng giai đoạn này, thị trường “ngầm” về đất đai và bất động sản đã được hình thành. Tuy nhiên nó chưa đủ điều kiện và yếu tố để gọi là thị trường bất động sản như khái niệm hiện nay.

Dưới đây là bảng sơ lược tóm tắt về thị trường bất động sản Việt Nam từ khi hình thành cho đến nay:

Trước 1993: Thị trường bất động sản chưa hình thành Thị trường bất động sản chưa hình thành, các giao dịch lúc bấy giờ chỉ là giao dịch ngầm, phi thị trường.
1993 - 1994: Thị trường bất động sản chính thức hình thành

Luật đất đai 1993 ra đời, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng. Thị trường bất động sản chính thức được hình thành.

Tăng trưởng kinh tế mạnh (năm 1993 đạt 8,1%, năm 1994 đạt 8,8%) khiến giá đất tăng mạnh, diễn ra sốt đất lần thứ 1. Cũng giai đoạn này, nhu cầu đất ở và sản xuất tăng, giao dịch bùng nổ.

1995 - 1999: Thị trường bất động sản lao dốc

Nghị định 18 và 87 của Nhà nước về việc cho thuê đất để chống đầu cơ và điều tiết thị trường dẫn đến làn sống xả hàng ồ ạt, cung vượt cầu, thị trường bất động sản lao dốc.

Cộng thêm cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á tạo ra hiệu ứng domino và ảnh hưởng đến các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản đi xuống.

2001 - 2003: Thị trường bất động sản sôi động “ảo”

Nhà nước ban hành chính sách mới - cho phép Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới khiến nhiều nhà đầu tư mua đất khắp nơi, kéo theo giá đất tăng mạnh.

Giá đất đạt đỉnh vào quý 2/2001, được xem là đắt nhất thế giới. Tuy nhiên đây được xem là cơn sốt ảo vì cơn sốt chủ yếu tập trung vào nhà mặt tiền và đất dự án. Tuy giao dịch sôi động nhưng lại không có công trình hay nhà ở nào được xây dựng.

2003 - 2006: Thị trường bất động sản suy yếu

Luật đất đai 2003 và Nghị định 181 với quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” đã chấm dứt được tình trạng phân lô bán nền. Cũng vì vậy mà thị trường đất nền gần như tê liệt.

Bảng giá đất mới được điểu chỉnh sát với giá thực tế khiến cho chi phí đền bù giải tỏa lên cao, các dự án tiếp tục gặp khó khăn, lợi nhuận suy giảm. Dòng vốn từ thị trường bất động sản chuyển sang thị trường chứng khoán.

2007 - 2008: Thị trường bất động sản sôi động trở lại

Năm 2007, Việt Nam chính thức gia nhập WTO đón nhận làn sóng đầu tư mới.

Thị trường chứng khoán phát triển mạnh, nguồn vốn thặng dư lớn chuyển dịch từ chứng khoán sang thị trường bất động sản.

Giá nhà đất tăng mạnh từ 50 - 70%, thậm chí có nơi tăng 100%. Thị trường lúc này chuộng căn hộ cao cấp và biệt thự. Sốt đất lần thứ 3 diễn ra trong giai đoạn này.

Cũng trong năm 2007, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực, cùng với đó là Luật đăng ký bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở ra đời giúp nhà đầu tư an tâm hơn khi tham gia vào thị trường.

2009 - 2013: Thị trường bất động sản suy thoái nặng nề

Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 tiếp tục tạo hiệu ứng domino khiến kinh tế Việt Nam suy thoái, lạm phát và nợ xấu gia tăng, lãi suất vay ngân hàng tăng cao. Để ngăn chặn bong bóng bất động sản và lạm phát, Chính phủ đã thắt chặt tín dụng khiến cho thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề. Giá bất động sản giảm trung bình từ 40 - 50%.

Đên năm 2009 - 2010, thị trường bất động sản có dấu hiệu “ấm” lại khi gói kích cầu của Chính phủ ra đời, đồng thời nhờ tác động của phương thức mua bán nhà trên giấy và dự án quy hoạch thủ đô mở rộng.

Tuy nhiên đến cuối năm 2011 thì “bong bóng” bất động sản vỡ, gây ra sự thiệt hại nặng nề cho các cá nhân, doanh nghiệp tham gia vào thị trường.

2014 - 2018: Thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ

Năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản ra đời đã mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nha fở tại Việt Nam, giúp thị trường khôi phục và phát triển trở lại.

Cũng giai đoạn này, nhiều loại hình đầu tư bất động sản xuất hiện trên thị trường như officetel, condotel, shophouse, bất động sản công nghiệp tạo ra sự sôi động cho thị trường.

Đến năm 2018, sốt đất ảo diễn ra tại nhiều khu vực trên cả nước như Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc. Đồng thời giá đất tại các quận vùng ven Tp. HCM và các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Long An, Bình Dương hay các tỉnh miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng,... tăng lên nhanh chóng.

2019: Thị trường bất động sản chững lại

Đầu năm 2019 xuất hiện các cơn sốt chóng vánh tại Đà Nẵng; Quảng Nam; Cần Giờ, Quận 9 (Tp. HCM); Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh (Hà Nội) sau đó nhanh chóng rơi vào trầm lắng.

Nguồn cung và số lượng giao dịch sụt giảm, nguyên nhân được cho là quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thủ tục pháp lý bị trì hoãn, chính quyền rà soát và dừng lại toàn bộ các dự án bị sai phạm.

Năm 2020 - 2021: Thị trường bất động sản đi xuống Đại dịch Covid-19 xuất hiện vào năm 2020 kéo dài đến tận hôm nay không chỉ khiến thị trường bất động sản chao đảo mà ảnh hưởng nặng nề đến toàn bộ nền kinh tế của thế giới. Trong 2 năm này, nguồn cung sụt giảm và gần như khan hiếm, giao dịch lẻ tẻ và giá đất đi ngang. Bất động sản cho thuêbất động sản nghỉ dưỡng là hai phân khúc chịu sự tác động mạnh mẽ nhất của dịch Covid-19.

Nhận định và phân tích thị trường bất động sản trong năm 2022

Mặc dù năm 2022 vẫn là năm của dịch bệnh Covid-19 hoành hành, nhưng giới chuyên gia kì vọng rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ được hồi phục. Cơ sở của kì vọng này chính là năm 2021, mặc dù dưới tác động của dịch bệnh nhưng bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn, nguồn vốn đổ vào bất động sản trong năm 2021 vẫn đều đều.

Thực tế cũng cho thấy, Việt Nam sở hữu nhiều lợi thế để bất động sản phát triển mạnh mẽ, như là:

  • Độ tuổi 25 - 40 chiếm 55% dân số - đây là độ tuổi lý tưởng để mua nhà đất;
  • Tốc độ tăng trưởng GDP ổn định quanh ngưỡng 6,5 - 6,8% hàng năm;
  • Cơ sở hạ tầng giao thông ngày càng phát triển;
  • Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ;

Đặc biệt, từ cuối năm 2021 đến nay thì các động lực nhằm “vực dậy” thị trường bất động sản ngày càng nhiều lên, cụ thể:

  • Chính phủ đang đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công đối với các dự án cơ sở hạ tầng trọng yếu, đồng thời tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý;
  • Các chính sách như giãn hoãn, miễn giảm thuế bất động sản, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ thu nộp ngân sách khác,... giúp doanh nghiệp bất động sản sớm hồi phục;
  • Tốc độ tiêm vắc xin nhanh chóng, đạt tỷ lệ cao;
  • Đường bay quốc tế mở cửa trở lại;
  • Các gói hỗ trợ giúp phục hồi kinh tế được đẩy mạnh, khi kinh tế được phục hồi thì bất động sản là lĩnh vực được “hưởng ké” nhiều nhất.

thị trường bất động sản 6

Về giá cả, giá bất động sản vẫn tăng đều bất chấp dịch bệnh Covid-19. Nhận định về giá nhà ở năm 2022, các chuyên gia cho rằng: Giá sẽ ở ngưỡng hợp lý, biệt thự tăng từ 6 - 7%, nhà liền kề và shophouse có mức tăng cao hơn. Giá căn hộ sẽ tăng khoảng 3 - 7%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang dự kiến tăng mạnh hơn (khoảng 5 - 7%), còn phân khúc bình dân và trung cấp sẽ tăng nhẹ (khoảng 3 - 5%). Tương tự, giá đất nền cũng được dự đoán sẽ tăng cao do, nhưng không phải là đất thuộc các dự án được phê duyệt quy hoạch mà là đất ở các dự án đấu giá của địa phương và dự án tự phát của nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Nhìn chung, thị trường bất động sản đầu năm 2022 có thể chưa có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, diễn biến của thị trường sẽ tương tự với những tháng cuối năm 2021. Tuy nhiên cuối năm 2022, thị trường được dự báo sẽ sôi động hơn với nguồn cung mới và giá đất mới tập trung vào những dự án có hạ tầng tốt, pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi,...

Trước cái nhìn lạc quan của giới chuyên gia thì Bộ Xây dựng lại lo ngại rằng “sốt đất” có thể xảy ra trong năm 2022 này. Tương tự như năm 2008 - 2009 khi các giải pháp kích cầu, hỗ trợ phục hồi kinh tế được đưa ra thì thị trường bất động sản sẽ “nóng” lên không thể kiểm soát. Bộ Xây dựng cho biết giải pháp của vấn đề này chính là cung cấp thông tin dự án, đẩy mạnh cung cấp cấp thông tin quy hoạch, đảm bảo mọi người được tiếp nhận thông tin chính xác nhất để đưa ra các quyết định đúng đắn.

Bên cạnh những tín hiệu tích cực như nói trên thì thị trường bất động sản hiện nay vẫn tồn tại nhiều thách thức như là: thị trường nhà ở đang bị lệch pha cung - cầu, thiếu nhà giá thấp, thừa nhà giá cao. Ngoài ra, sự phục hồi sau dịch không giống nhau giữa các khu vực và các phân khúc cũng là lý do khiến thị trường bất động sản nói chung không phát triển đồng đều. Và thị trường bất động sản có thể sẽ phát triển chững lại đôi nhịp so với sự tăng trưởng của nền kinh tế vì các chính sách, luật liên quan dù đã, đang được sửa đổi thì cũng mất khoảng 6 - 9 tháng mới có thể áp dụng vào thực tế. Đặc biệt, đợt thanh lọc cực gắt trên thị trường địa ốc cũng sẽ là những thách thức không hề nhỏ cho thị trường bất động sản.

Tổng kết

Thị trường bất động sản có tính thay đổi theo thời gian và có sự khác nhau theo không gian. Do vậy, những người tham gia vào thị trường không có sự lựa chọn nào khác ngoài việc phải thường xuyên cập nhật sự thay đổi đó để đưa ra quyết định đúng đắn, phù hợp. Việc hiểu về thị trường không giúp người tham gia chiến thắng 100% nhưng chắc chắn sẽ giảm rủi ro so với việc không biết gì về thị trường.

Hi vọng với những kiến thức về thị trường bất động sản cùng những phân tích về thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đã giúp bạn đọc hiểu được thêm một khái niệm quan trọng trong đầu tư bất động sản, từ đó làm “hành trang” tham gia vào thị trường một cách thuận lợi hơn.

Xem thêm: