Tổng hợp các rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm nên biết
Rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm nói riêng hay các loại đất khác nói chung đều là vấn đề mà nhà đầu tư lẫn khách hàng quan tâm đến nhiều hơn.
Đất trồng cây lâu năm dựa vào phân loại đất đai theo quy định của pháp luật Việt Nam thì nằm trong nhóm đất nông nghiệp. Đây là loại đất chiếm diện tích phổ biến ở nước ta hiện nay. Vì thế, việc mua bán đất trồng cây lâu năm diễn ra thường xuyên ở khắp nơi. Nhưng nói về lĩnh vực bất động sản nói chung, người mua là đối tượng dễ gặp phải nhiều rủi ro nhất nếu chưa có nhiều kinh nghiệm khi mua bán, giao dịch. Ranh giới giữa lợi nhuận và rủi ro không dễ dàng để nhận biết. Ở bài viết này, chúng tôi sẽ tổng hợp lại một số thông tin liên quan về rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm hy vọng sẽ giúp ích được nhiều người. Mời các bạn cùng theo dõi nhé.
1/ Mua đất trồng cây lâu năm có thể gặp rủi ro gì?
Dựa trên những diễn biến thực tế của thị trường bất động sản 2020 hiện nay, cụ thể là tình hình mua bán đất trồng cây lâu năm ở khắp nơi, có thể nhận thấy một số rủi ro mà người mua có thể gặp phải như sau:
1.1/ Đất không đảm bảo pháp lý
Khi mua đất trồng cây lâu năm nên chú ý vấn đề pháp lý từ tổng thể đến chi tiết. Tất cả phải đảm bảo hợp pháp theo đúng quy định của pháp luật về đất đai hiện hành. Được biết, trong mua bán bất động sản thì tính pháp lý của một BĐS bất kỳ luôn là “chìa khóa” mà mọi người nên “cầm” chắc trong tay.
Việc mua đất trồng cây lâu năm không đủ pháp lý sẽ để lại nhiều hậu quả về sau, gây tổn hại đến lợi ích chính đáng của chính người mua. Cụ thể, hợp đồng mua bán cũng như các giấy tờ liên quan đều không được pháp luật công nhận. Khi đó, bạn không thể thực hiện đầy đủ các quyền chung của người sử dụng đất như đã quy định trong Luật đất đai. Và thửa đất đó cũng không đủ điều kiện để bán lại, hoặc cố tình rao bán thì cũng không dễ dàng tìm được người mua. Còn trường hợp có tranh chấp, thưa kiện xảy ra thì rất khó để bảo vệ được lợi ích của mình một cách tuyệt đối.
Vì vậy, nên tránh càng xa càng tốt những dự án không đảm bảo pháp lý, thông tin pháp lý còn mập mờ, thiếu minh bạch. Tính pháp lý đất trồng cây lâu năm phải được đặt lên hàng đầu. Trên thực tế, ngay cả những người có kinh nghiệm nhiều năm về nhà đất cũng không dám liều lĩnh để đầu tư, mua bán. “Cái gì cũng có cái giá của nó”, và nếu đó thực sự là “miếng mồi ngon” thì biết bao người đã đổ xô đi săn lùng trước bạn rồi.
1.2/ Đất bị vướng quy hoạch
Đất nước ta hiện nay đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Việc quy hoạch sử dụng đất ở một số nơi để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường là điều cần thiết phải có. Ví dụ như đất quy hoạch cây xanh để trồng cây, công viên, vườn hoa phục vụ cho mục đích cộng đồng hay quy hoạch đất giao thông để phục vụ cho mục đích xây dựng cầu, đường xá công cộng,...
Đất trồng cây lâu năm vướng quy hoạch thường gặp phải nhiều rủi ro về pháp lý liên quan đến việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Tuy nhiên, việc mua bán đất vướng quy hoạch không hẳn là rủi ro hết. Đôi lúc, vẫn có nhiều cơ hội cho những ai nắm bắt kịp thời.
Về mặt rủi ro, đất có thể bị Nhà nước thu hồi theo các trường hợp được quy định trong Luật đất đai. Mức bồi thường cũng tùy thuộc vào các trường hợp mà có sự khác nhau. Trường hợp đất nằm trong quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cơ quan thẩm quyền thì người sử dụng đất sẽ bị hạn chế một số quyền chung.
Về mặt cơ hội, đất vướng quy hoạch thường được bán với mức giá tương đối rẻ. Mà vấn đề này có thể thay đổi, dỡ bỏ hay điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất trong tương lai chúng ta không biết trước được. Người mua nên cân nhắc ở từng trường hợp khác nhau mà đưa ra quyết định cho chính xác.
1.3/ Tình trạng bán đất lừa đảo
Thực tế hiện nay không ít những trường hợp một số người lợi dụng chiêu trò quảng cáo để chiêu dụ khách hàng “non nớt” trong vấn đề đất đai. Theo đó, tình trạng dễ gặp phải nhất là những người này rêu rao có nhiều quan hệ với các “sếp” trong ngành. Mọi thủ tục đất đai như chuyển mục đích sử dụng đất, xây nhà trên đất trồng cây lâu năm không phải lo ngại vấn đề pháp lý. Chưa dừng lại ở đó, họ còn rao bán đất trồng cây lâu năm với giá rẻ chỉ bằng 50% thị trường nhằm đánh vào tâm lý người mua. Với những ai không có nhiều kinh nghiệm thì rất dễ bị sập bẫy.
Nhiều tổ chức, công ty hoạt động chui liên tục “vẽ” ra nhiều dự án ma. Sau đó kêu gọi khách hàng góp vốn đầu tư. Họ đưa ra hàng loạt cam kết siêu hấp dẫn nhằm che đi sự thật đằng sau đó. Khách hàng muốn mua đất phải đặt cọc trước theo yêu cầu của bên đó. Các thủ đoạn hết sức chuyên nghiệp và tinh vi nên người mua không dễ dàng nhận biết được từ đầu. Khi phát hiện ra thì những tổ chức, công ty “hàng đầu khu vực” này không còn thấy bóng dáng nữa. Khách hàng đứng trước nguy cơ bị mất trắng toàn bộ quyền lợi của mình.
Các vụ lừa đảo quy mô lớn, nổi bật trong những năm gần đây hy vọng sẽ là lời cảnh tỉnh kịp thời cho nhiều người. Từng giai đoạn tìm hiểu ban đầu đến việc đưa ra quyết định cuối cùng phải dựa trên những căn cứ rõ ràng, chính xác. Vì những gì “mắt thấy, tai nghe” chưa chắc đã là sự thật.
1.4/ Khó khăn khi lên thổ cư
Đất trồng cây lâu năm muốn lên thổ cư phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo Luật đất đai hiện hành, cụ thể là quy định về chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Ngoài ra còn phụ thuộc vào chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương khác nhau. Không phải tất cả đất trồng cây lâu năm đều có thể lên thổ cư hay nói đơn giản là xây nhà để ở. Người mua cần phải lưu ý với những thông tin rao bán tràn lan ở khắp nơi.
Được biết thì đất nông nghiệp thường không có sự “hấp dẫn” cao trên thị trường hiện nay. Trừ một số nơi có những điều kiện phát triển đặc biệt. Cụ thể như là có thể chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang thổ cư một cách dễ dàng, nhanh chóng, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Cũng chính vì thế mà người bán, môi giới thường nhấn mạnh vào điều này. Bên cạnh đó, đất trồng cây lâu năm không được lên thổ cư thì việc rao bán lại cho người khác cũng mất nhiều thời gian hơn. Lợi ích nhận được thường cũng không quá cao. Người mua cần lưu ý kiểm tra thông tin một cách kỹ lưỡng hơn.
1.5/ Dễ bị “treo vốn”
Giá đất trồng cây lâu năm hiện nay tương đối rẻ so với nhiều phân khúc bất động sản khác. Nếu bất kỳ ai mua được mảnh đất này nhưng có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư thì lợi nhuận là rất lớn. Sự chênh lệch giá giữa đất nông nghiệp và đất thổ cư cũng được xem là lý do mà nhiều người đang “săn lùng” khắp nơi. Đất thổ cư cũng có tính thanh khoản cao hơn, người mua có thể bán lại nhanh chóng sau đó. Tuy nhiên, “miếng mồi ngon” lúc nào cũng không dễ dàng “nuốt trôi”.
Muốn đầu tư bất động sản sinh lời cao trong trường hợp này đòi hỏi người đầu tư phải am hiểu nhiều về pháp lý lẫn kinh nghiệm thực tiễn. Như đã đề cập trước đó, không phải thửa đất trồng cây lâu năm nào cũng có thể chuyển đổi sang đất thổ cư. Nếu mua lầm những thửa đất như thế thì rủi ro bạn sẽ bị “treo vốn” là rất cao. Vì thửa đất đó có thể đang gặp phải vấn đề pháp lý và phải mất nhiều thời gian để làm lại thủ tục. Hoặc nếu đảm bảo về pháp lý rồi nhưng không lên được thổ cư thì hấp lực của nó không đủ sức “thuyết phục” người mua khác. Thay vào đó, với số tiền này bạn có thể lựa chọn phân khúc BĐS khác an toàn hơn, hay đầu tư ở một số lĩnh vực khác.
2/ Kinh nghiệm mua đất trồng cây lâu năm
Dù bạn là người có kinh nghiệm mua đất trồng cây lâu năm hay chưa thì tham khảo thêm một số kinh nghiệm sau đây chắc chắn sẽ giúp ích được cho bạn phần nào đó.
2.1/ Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng
Để hạn chế rủi ro về mặt pháp lý thì người mua phải kiểm tra pháp lý xem đã đầy đủ và đúng như quy định hay chưa. Đối với đất trồng cây lâu năm phải có sổ đỏ riêng hoặc các loại giấy chứng nhận liên quan quyền sở hữu đất khác. Thông qua đó, người mua sẽ xác định được thông tin thửa đất, vị trí, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng đất cùng nhiều vấn đề khác. Trong đó, cần lưu ý ở mục phân loại đất và thời hạn sử dụng đất theo Luật đất đai mới nhất. Phân loại đất sẽ cho bạn biết loại đất bạn cần mua có phải đất trồng cây lâu năm hay không để sử dụng cho đúng mục đích. Còn thời hạn sử dụng sẽ cho biết đất có còn thời hạn sử dụng hay không để thực hiện mua bán, chuyển nhượng cho đảm bảo.
Ngoài ra, để đảm bảo tính xác thực của thông tin được ghi trên sổ đỏ thì có thể thông qua thực tế vị trí thửa đất đó hoặc tìm đến cơ quan chức năng ở địa phương để tham khảo thêm. Thực tế không ít trường hợp làm giả sổ đỏ để mua bán bất hợp pháp. Pháp lý BĐS đòi hỏi phải đảm bảo đúng và đầy đủ. Nếu phần nào có thể chờ bổ sung sau thì trong hợp đồng mua bán phải nêu lại chi tiết. Nói không nói hợp đồng viết tay, hợp đồng bằng lời nói vì rủi ro tiềm ẩn thường rất nhiều.
2.2/ Kiểm tra thông tin quy hoạch rõ ràng
Kiểm tra thông tin quy hoạch là điều cần thiết phải làm khi mua bán BĐS từ trước đến nay. Nhiều người không may gặp phải tình cảnh “trớ trêu” khi nhà đất vướng quy hoạch mà không hay biết. Có rất nhiều cách tra cứu thông tin quy hoạch mà người mua nên biết đó là:
- Xem thông tin quy hoạch trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, xã.
- Xem trên cổng thông tin điện tử của cơ quan chức năng ở địa phương.
- Tra cứu thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.
- Hỏi trực tiếp thông tin từ cán bộ địa chính hoặc người dân sinh sống tại khu vực gần đó.
Để có sự chính xác cao nhất, bạn có thể áp dụng phối hợp những cách trên. Về thời gian, chi phí cũng không bỏ ra nhiều là đã có được kết quả như mong muốn. Vì tất cả thông tin liên quan đến việc quy hoạch sử dụng đất đều phải được công khai cho mọi người cùng biết. Không có gì khó khăn trong quá trình bạn tìm hiểu về điều này.
Với sự phát triển của công nghệ như hiện nay, bên cạnh việc bạn dễ dàng tra cứu được thông tin quy hoạch thì kẻ xấu cũng lợi dụng điều này để lừa đảo khách hàng. Cụ thể là chúng tạo ra các ứng dụng cung cấp thông tin quy hoạch sử dụng đất giả mạo. Vì thế, khách hàng cần phải tinh tế hơn trong việc truy cập vào trang thông tin điện tử chính thức của cơ quan chức năng để tra cứu. Hạn chế tra cứu qua những ứng dụng mà người bán, môi giới giới thiệu.
2.3/ Cẩn thận trước những chiêu trò
Ngày nay, những chiêu trò mà kẻ xấu thường sử dụng trong mua bán nhà đất được tinh vi hóa dưới vỏ bọc của nhiều hình thức khác nhau. Chúng “biến hóa” không ngừng từ ngày này qua ngày khác, từ tháng này sang tháng khác, từ giai đoạn đến giai đoạn khác. Ngay cả cơ quan chức năng cũng phải mất nhiều thời gian để phát hiện được thì người mua chưa có nhiều kinh nghiệm thực sự đứng trước nguy cơ gặp rủi ro không nhỏ. Cách tốt nhất để tránh rơi vào bẫy của họ là phải tìm hiểu, tra cứu, xác minh tất tần tật những gì trong suốt quá trình mua bán.
Đồng thời, chúng ta cũng nên tìm đến các đơn vị chủ đầu tư, người bán, môi giới uy tín. Với một công ty, tập đoàn BĐS hoạt động hợp pháp thì không khó để bạn tìm hiểu thông tin về họ. Còn những công ty hoạt động chui bất hợp pháp thường rất “ngại” để công khai thông tin về mình. Việc đánh giá, lựa chọn người bán, chủ đầu tư đáng tin cậy cũng phụ thuộc vào cách suy nghĩ của mỗi người khác nhau. Nhưng đừng để sự chủ quan chiếm quá nhiều trong quyết định của mình.
2.4/ Xem xét lại khả năng lên thổ cư
Đối với những ai đang có ý định đầu tư mua đất trồng cây lâu năm để sinh lời từ việc chuyển đổi thành đất thổ cư thì nên lưu ý về điều kiện, khả năng chuyển đổi có đảm bảo, có đủ hay không. Vì điều này có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bạn ngay sau đó. Nếu mua được thửa đất trồng cây lâu năm giá rẻ mà có thể lên được thổ cư thì giống như “diều gặp gió”. Còn ngược lại thì rủi ro tiềm ẩn cũng không hề nhỏ. Đầu tư BĐS đôi lúc vẫn cần sự liều lĩnh đúng lúc, đúng chỗ.
Hoặc nếu bạn muốn mua đất để xây nhà ở, công trình phục vụ khác thì không thể bỏ qua vấn đề này. Pháp luật về đất đai đã có quy định cụ thể về mục đích sử dụng đất cho từng loại đất khác nhau. Các hành vi thực hiện sai mục đích sử dụng sẽ bị xử phạt tùy theo mức độ. Kèm theo đó là bắt buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép trên đó.
Khi mua đất thì phía người bán cam kết, hứa hẹn đủ điều. Nhưng sau khi giao dịch thành công thì “cao chạy xa bay” không còn liên hệ được nữa. Còn bạn sẽ tự mình giải quyết hàng loạt những rủi ro mà mình đang và sẽ gặp phải.
2.5/ Tham vấn thông tin từ nhiều nguồn
Có rất nhiều cách, có rất nhiều nguồn thông tin có thể giúp bạn trong suốt quá trình mua bán đất trồng cây lâu năm. Vì vậy, đừng “ngại ngùng” mà hãy tận dụng tất cả tài nguyên sẵn có để đưa ra quyết định chính xác nhất. Ví dụ như cách để kiểm tra thông tin quy hoạch đất đai thì như đã đề cập ở phần trước. Còn nguồn thông tin để tham khảo có thể từ Internet, bạn bè, người thân, luật sư, chuyên gia, dịch vụ tư vấn pháp lý nhà đất, ứng dụng tra cứu pháp lý,... Từ những thông tin nhỏ lẻ mà bạn tham khảo được sẽ tiến hành sàng lọc, tổng hợp lại. Qua đó có thể đưa ra quyết định sau cùng hạn chế được nhiều rủi ro nhất.
3/ Có nên mua đất trồng cây lâu năm?
Từ những rủi ro và kinh nghiệm chia sẻ trên đây cũng cho thấy được việc mua bán đất trồng cây lâu năm cũng gần giống như việc mua bán, chuyển nhượng các loại hình BĐS phổ biến khác. Luôn có hai mặt tồn tại song song trong đó. Và tùy thuộc vào quan điểm của mỗi người mà đưa ra sự lựa chọn cho phù hợp.
Vậy có nên mua đất trồng cây lâu năm? Không thể tìm được câu trả lời chính xác nhất cho câu hỏi này được. Vì nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Không thể đơn thuần đưa ra một quyết định chọn mua vì “cảm thấy” nó có nhiều tiềm năng sinh lời. Hoặc không thể phủ nhận lợi ích nhận được từ việc mua bán, đầu tư đất trồng cây lâu năm.
Khi nào nên mua?
- Khi người mua chắc chắn mảnh đất đó có đầy đủ giấy tờ pháp lý, còn hạn sử dụng;
- Khi xem xét mảnh đất đó có khả năng chuyển đổi thành đất thổ cư (nếu sau này muốn xây dựng nhà ở hoặc sẽ bán được với giá cao);
- Khi kiểm tra và đất không nằm trong diện quy hoạch của Nhà nước;
- Khi giá cả phù hợp so với thị trường;
- Khi đất màu mỡ, phì nhiêu để có thể canh tác ổn định, hiệu quả.
Khi nào không nên mua?
Khi không có đủ các điều kiện nói trên thì người mua nên cân nhắc thật kỹ việc có nên mua hay không? Nếu mua thì sẽ gặp phải những rủi ro gì?
Lời khuyên
Vì đối tượng người mua đa dạng, nên chúng tôi sẽ tạm đưa ra lời khuyên chung cho 2 đối tượng chính sau đây:
- Đối với người mua để sản xuất
Cây trồng lâu năm có đặc điểm chính là trồng chỉ một lần và cho thu hoạch nhiều năm, nên nhiều người muốn lựa chọn loại cây này để ổn định sản xuất. Hơn nữa, các loại cây trồng lâu năm thường mang đến năng suất và hiệu quả kinh tế cao. Vì vậy, nhiều người tìm mua đất trồng cây lâu năm với hy vọng làm giàu từ loại cây này.
Tuy nhiên trên thực tế, trồng cây gì cũng vậy phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Người mua cần tính toán kỹ lưỡng xem nên trồng loại cây gì, trồng như thế nào để tìm đất phù hợp. Ví dụ muốn trồng cafe, hồ tiêu thì có thể tìm đến đất trồng cây lâu năm tại Tây Nguyên. Hoặc nếu muốn trồng cây ăn trái thì tìm đến các tỉnh Đồng Nai, Tây Ninh hoặc miền Tây.
Khi đã tìm được đất phù hợp để trồng loại cây mình mong muốn, tiếp đến người mua sẽ căn cứ vào các tiêu chí nói trên để quyết định xem có nên mua hay không.
Nếu quá khó khăn trong việc tìm kiếm, lựa chọn hoặc không có kinh nghiệm trồng cây lâu năm, người mua có thể chuyển hướng sang đất trồng cây hàng năm hoặc đất chăn nuôi, đất nuôi trồng thủy sản... biết đâu lại phù hợp hơn. Đừng thấy người ta trồng cây lâu năm thì mình cũng trồng theo, cũng đừng thấy loại cây này đang được giá nên tìm đất trồng ồ ạt... Cần nhất vẫn là sự phù hợp và biết nhìn xa trông rộng. Cây lâu năm phải mất một thời gian dài mới cho thu hoạch, liệu tài chính có đủ vững để chờ đến khi loại cây trồng này mang đến hiệu quả không? Liệu khi ấy loại cây này (hiện tại đang có giá) có còn được giá hay không? Rất nhiều vấn đề người mua cần cân nhắc kỹ rồi mới nên quyết định tìm và mua đất.
- Đối với người mua để đầu tư
Có không ít các nhà đầu tư bất động sản thường săn lùng các mảnh đất nông nghiệp có vị trí đẹp để mua, chờ cơ hội chuyển đổi lên thổ cư và bán với giá cao hơn rất nhiều lần. Đây là một cách hay tuy nhiên cũng khá mạo hiểm. Bởi vì không phải trường hợp nào đất nông nghiệp cũng chuyển lên thổ cư một cách dễ dàng. Chưa kể, quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp thường xuyên thay đổi, hôm nay có thể không sao nhưng lỡ một mai vướng vào quy hoạch thì sẽ như thế nào? Nhà đầu tư nhất định phải lường trước được việc này.
Nếu nhà đầu tư cảm thấy tự tin với các "phi vụ" làm ăn này, có thể "liều ăn nhiều". Nhưng đối với các nhà đầu tư khác, nếu cảm thấy không an tâm thì có thể tìm đến các phương án đầu tư khác an toàn, hiệu quả hơn. Ví dụ như đầu tư vào đất dự án chẳng hạn.
Tại vùng ven Tp. HCM hiện nay, đất hiện đang rất có giá. Với chính sách giãn dân cùng sự đầu tư cơ sở hạ tầng như hiện tại thì chắc chắn đất tại đây sẽ càng ngày càng tăng giá. Nhà đầu tư có thể chọn mua đất nhà dân hoặc đất dự án. Đặt lên bàn cân so sánh thì đất nhà dân rẻ hơn, nhưng không an toàn và hiệu quả bằng đất dự án. Đất dự án cũng có "dăm bảy loại", điều nhà đầu tư cần làm chính là chọn cho mình một dự án tốt nhất cả về giá cả lẫn chất lượng. Đơn cử như dự án Phúc An City tại Long An đang bán đất nền với giá từ 450 triệu/nền. Một mức giá quá rẻ so với lợi thế mà dự án đang sở hữu.
Tóm lại, khi đất trồng cây lâu năm bộc lộ quá nhiều rủi ro hoặc khi nhà đầu tư chưa thể tìm được mảnh đất ưng ý, thì hoàn toàn có thể chuyển hướng đầu tư qua phân khúc khác an toàn, khả năng sinh lời cao hơn.
Để đưa ra quyết định cuối cùng hạn chế rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm thì mọi người nên xem xét thông tin cẩn trọng hơn. Hãy lựa chọn giải pháp an toàn và bền vững bằng cách cân nhắc giữa lợi ích và rủi ro thay vì cứ chạy theo lợi nhuận một cách “mù quáng”.
Xem thêm: