Quy trình dự án quy hoạch 1/500 đến khi ra sổ đỏ (Đầy đủ)

Tất tần tật quy trình dự án quy hoạch 1/500 đến khi ra sổ đỏ mới nhất, đầy đủ nhất sẽ được đề cập trong bài viết này. Ngoài ra còn giải đáp các vấn đề liên quan đến quy hoạch 1/500.

Bản đồ quy hoạch 1/500 nói riêng và bản đồ quy hoạch nói chung là yếu tố cần thiết phải có khi muốn xây dựng nhà ở, xây dựng công trình, phân lô đất và nhiều vấn đề liên quan khác. Tuy nhiên trên thực tế không có nhiều người hiểu rõ về quy hoạch này. Bài viết sau chúng tôi sẽ giải đáp cho các bạn cụ thể về vấn đề nêu trên.

1/ Quy hoạch 1/500 là gì? Ý nghĩa và tầm quan trọng

Phân biệt các loại quy hoạch

Luật Xây dựng hiện hành quy định về quy hoạch chi tiết cho các công trình xây dựng đô thị bao gồm:

• Quy hoạch chi tiết 1/2000
• Quy hoạch chi tiết 1/500

Ngoài ra, các loại bản đồ quy hoạch còn có quy hoạch 1/5000.

Để hiểu rõ về quy hoạch 1/500 thì trước hết cần phân biệt các loại bản đồ quy hoạch 1/500, 1/2000, 1/5000. Đây là những bản đồ quy hoạch thường thấy, nếu không biết cách phân biệt thì rất dễ nhầm lẫn dẫn đến sử dụng sai mục đích.

• Bản đồ quy hoạch 1/2000: Phân chia và xác định chức năng sử dụng đất, mạng lưới công trình hạ tầng nhằm cụ thể hóa nội dung của đô thị quy hoạch. Đây là bản đồ dùng để triển khai xây dựng dự án khu đô thị, là cơ sở để triển khai lập và quản lý quy hoạch chi tiết 1/500.
• Bản đồ quy hoạch 1/5000: Xác định các khu vực chức năng, có tính định hướng giao thông, xác định rõ ràng mốc giới, địa giới các phần đất để phát triển hạ tầng, trường học, khu dân cư, cây xanh… Bản đồ này được xem là cơ sở để xác định mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư, góp phần giải quyết các vấn đề đền bù, di dân, giải phóng mặt bằng...
• Bản đồ quy hoạch 1/500: Là hình thức triển khai cụ thể quy hoạch 1/2000. Nói đơn giản hơn là cụ thể hóa các hạng mục công trình được theo quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung. Thông qua đó, chúng ta có thể biết được chi tiết bố trí cụ thể của tất cả các công trình trên đất dự án. Xét về mặt hạ tầng kỹ thuật thì bản đồ 1/500 sẽ thể hiện chi tiết từng ranh giới lô đất.

Ý nghĩa của bản đồ quy hoạch 1/500

Quy hoạch 1/500 còn được hiểu là quy hoạch tổng mặt bằng các dự án xây dựng bất động sản. Đây được xem là cơ sở để xác định vị trí, ranh giới công trình một cách chính xác nhất. Đồng thời là tiền đề để quá trình thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng, tiến hành xây dựng được nhanh chóng, thuận lợi hơn.

Quy hoạch 1/500 không thể xây dựng độc lập được mà phải gắn liền với một chủ thể nhất định như dự án đầu tư, công trình xây dựng dân dụng, công trình xây dựng công nghiệp. Trong bản vẽ thiết kế phải chỉ ra được mối liên hệ chặt chẽ và chi tiết giữa nhiều chỉ tiêu khác nhau như dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công trình hạ tầng, tổ chức không gian, đánh giá môi trường. Cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ căn cứ vào bản quy hoạch này để tiến hành cấp giấy phép đầu tư xây dựng cho dự án, công trình bất kỳ nào đó.

Quy hoạch 1/500 có quan trọng không?

Quy hoạch 1/500 được xem là yếu tố quan trọng hàng đầu của các dự án bất động sản, là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và cấp giấy phép xây dựng cho dự án. Nếu mua đất dự án mà không biết hoặc không quan tâm đến quy hoạch 1/500 thì người mua sẽ đối mặt cao với rủi ro khi dự án bị treo hoặc đình chỉ thi công (sẽ đề cập ở cuối bài viết).

Ngoại trừ một số công trình không cần quy hoạch 1/500 thì bắt buộc mọi dự án đều phải lập quy hoạch 1/500 mới được cấp phép khởi công xây dựng.

Bên cạnh đó, quy hoạch 1/500 cụ thể hóa quy hoạch chi tiết bố trí các công trình trên đất và hệ thống hạ tầng, kỹ thuật. Nhìn vào đó, người mua và nhà đầu tư có thể biết được dự án có đầy đủ cơ sở hạ tầng, có phù hợp với mình hay không, từ đó mới quyết định “xuống tiền”.

Một dự án đã có quyết định 1/500 thì dự án đã có quy định xây dựng chi tiết được cơ quan thẩm quyền phê duyệt. Sau này, cơ quan thẩm quyền sẽ căn cứ vào đó để ra sổ đỏ cho dự án. Nếu chưa có quy hoạch 1/500 hoặc có nhưng chưa được duyệt thì “con đường” ra sổ cho dự án sẽ gặp rất nhiều “gian nan”, mà người gánh chịu mọi thiệt thòi chính là người mua.

Quy hoạch 1/500 rất quan trọng nhưng không phải là tất cả. Ngoài quy hoạch 1/500, người mua còn phải lưu ý đến các yếu tố pháp lý khi đầu tư vào đất dự án như:

• Năng lực của chủ đầu tư
• Giấy chuyển mục đích sử dụng đất: Chỉ được phép xây dựng trên đất thổ cư, không được phép xây dựng trên đất nông nghiệp.
• Giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất, ví dụ như đóng thuế đất.
• Hợp đồng giao dịch: Cần xem xét kỹ các điều khoản để đảm bảo lợi ích cho mình.

Nên biết: Các điều kiện pháp lý để một dự án đất nền được phép bán

Liên quan đến quy hoạch chi tiết 1/500, người mua đất dự án cần biết đến các điều kiện lập dự án phân lô bán nền cho khách hàng. Không chỉ quy hoạch 1/500 mà chủ đầu tư còn phải đáp ứng rất nhiều các điều kiện khác nữa. Cụ thể:

• Có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Giấy phép xây dựng đối với các trường hợp phải có Giấy phép, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ dự án;
• Có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt, chủ đầu tư phải hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để người mua xây dựng nhà ở; phải đảm bảo cung cấp đầy đủ các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, hệ thống thoát nước, thu gom rác thải…;
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan;
• không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Tóm lại

Quy hoạch 1/500 là bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỷ lệ 1/500. Đặc điểm chính của loại bản đồ này là:

• Phải gắn liền với 1 dự án cụ thể nào đó;
• Là cơ sở để được cấp giấy phép xây dựng cho dự án sau này và lập dự án đầu tư xây dựng.
• Có quy hoạch 1/500 thì sau này mới có thể ra sổ cho dự án.

2/ Dự án nào cần lập quy hoạch 1/500?

Đối với công trình đơn lẻ

Theo quy định đầy đủ về quy hoạch chi tiết 1/500 mới nhất hiện nay thì các công trình đơn lẻ không cần phải lập bản đồ quy hoạch 1/500. Tuy nhiên, chủ đầu tư xây dựng cần đảm bảo bản vẽ thiết kế tổng thể mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc công trình phải phù hợp với bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 được phê duyệt trước đó.

Đối với công trình xây dựng tập trung

Công trình xây dựng tập trung bao gồm khu đô thị, khu dân cư, khu cụm công nghiệp, khu du lịch, khu bảo tồn di sản, khu du lịch thương mại, giáo dục, y tế. Ở đây có 2 trường hợp yêu cầu lập bản đồ quy hoạch cụ thể như sau:

• Trường hợp dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha thì không bắt buộc phải lập bản đồ 1/500. Nhưng phải đảm bảo nhiều yếu tố phù hợp theo quy hoạch 1/2000 tương tự như trường hợp công trình đơn lẻ đã nêu trước đó.
• Trường hợp dự án có quy mô lớn hơn 5ha và nhà chung cư là trên 2ha thì phải tiến hành lập bản đồ 1/500 theo quy định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng, dựa trên cơ sở là bản đồ chi tiết 1/2000 đã được phê duyệt.

3/ Quy trình, thủ tục lập quy hoạch chi tiết 1/500 mới nhất

Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ

Để thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép quy hoạch theo quy định hợp pháp thì chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như sau:

• Tờ trình đề nghị thẩm định: đây được xem là cơ sở quan trọng để cơ quan thẩm quyền xem xét phê duyệt bản quy hoạch.
• Phê duyệt của chủ đầu tư, cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị. Dự án, công trình xây dựng có được thực hiện hay không là phụ thuộc nhiều nhất vào chủ đầu tư.
• Văn bản cung cấp thông tin quy hoạch của cơ quan thẩm quyền. Văn bản phải đảm bảo còn hiệu lực pháp lý trước khi chuyển đến cơ quan thẩm định.
• Văn bản công nhận là chủ đầu tư hoặc chứng nhận đầu tư dự án từ UBND thành phố. Văn bản cũng phải đảm bảo còn giá trị pháp lý.
• Bản thuyết trình về việc thực hiện quy hoạch 1/500 có đính kèm sơ đồ, bản vẽ thu nhỏ khổ A3, bảng biểu thống kê, chú thích, phụ lục, hình ảnh minh họa.
• Bản đồ ranh giới chi tiết, rõ ràng của lô đất, dự án, công trình xây dựng.

Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Điều 31 Nghị định 37/2010/NĐ-CP quy định về cơ quan thẩm quyền phê duyệt hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 như sau:

• Bộ Xây dựng: Phê duyệt đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/500 đối với những dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của Thủ tướng Chính phủ;
• UBND cấp tỉnh: Phê duyệt đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp tỉnh;
• UBND cấp huyện: Phê duyệt đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp huyện, đồ án thuộc quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch xây dựng nông thôn.

Lưu ý: Trong mọi trường hợp phê duyệt quy hoạch 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện đều phải có ý kiến thống nhất của Sở Quy hoạch kiến trúc hoặc UBND cấp tỉnh trước khi UBND cấp huyện phê duyệt.

Trình tự thẩm định, phê duyệt quy hoạch

Bất cứ quy hoạch nào được đưa ra cũng đều phải đi theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội mà Quốc hội quy định cho từng vùng cụ thể. Việc lập quy hoạch 1/500 cũng không ngoại lệ, đều phải tuân thủ theo quy trình như sau:

• Quốc hội quy hoạch định hướng phát triển kinh tế cho từng vùng;
• Thủ tướng trình Quốc hội phê duyệt;
• Nếu dự án quy hoạch được duyệt thì UBND cấp tỉnh có nhiệm vụ lập bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/5000 và trình Chính phủ phê duyệt;
• Quốc hội duyệt quy hoạch 1/5000 xong thì UBND cấp huyện làm bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2000;
• Bản đồ 1/2000 được trình lên UBND cấp tỉnh duyệt, tiếp đó chủ đầu tư mới lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và gửi lên UBND cấp huyện duyệt.

Thời gian thẩm định, phê duyệt

Khoản 2 Điều 32 quy định về Thời gian thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị như sau:

“2. Thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết: thời gian thẩm định nhiệm vụ không quá 20 ngày, thời gian phê duyệt nhiệm vụ không quá 15 ngày; thời gian thẩm định đồ án không quá 25 ngày, thời gian phê duyệt đồ án không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.”

4/ Trình tự quy trình cấp sổ đỏ cho dự án đã có quy hoạch 1/500

Sau khi chủ đầu tư tiến hành xây dựng dự án đúng như bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt, chủ đầu tư cần tiến hành nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất của người mua. Nơi đăng ký là Sở Tài nguyên và Môi trường.

Hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho dự án

Bao gồm:

• Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư, hoặc giấy phép đầu tư, hoặc giấy chứng nhận đầu tư;
• Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (nếu bắt buộc);
• Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; giấy chứng nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp);
• Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng - bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán, phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán; đối với dự án chung cư thì cần có sơ đồ thể hiện phạm vi phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;
• Báo cáo kết quả thực hiện dự án;
• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng;
• Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng;
• Biên lai đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (bản gốc).

Quy trình cấp sổ đỏ cho dự án

• Chủ đầu tư nộp đầy đủ hồ sơ nói trên cho Sở Tài nguyên và Môi trường.
• Trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành kiểm tra vị trí đất, hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở của chủ đầu tư.
• Sau đó, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo kết quả đến với chủ đầu tư. Đồng thời chuyển hồ sơ về Văn phòng quản lý đất đai nếu như hồ sơ đủ điều kiện.
• Văn phòng quản lý đất đai một lần nữa kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ để xem hồ sơ có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hay không. Đồng thời, Văn phòng quản lý đất đai gửi hồ sơ địa chính đến cơ quan thuế để xác nhận nghĩa vụ tài chính đối với chủ đầu tư.
• Nếu tất cả đều hợp lệ, Văn phòng quản lý đất đai cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính. Tiếp đó chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
• Đề nghị chủ đầu tư nộp lại Giấy chứng nhận đã cấp để tiến hành điều chỉnh, cập nhật thông tin mới.
• Sau khi hoàn thành tất cả các bước nói trên, dự án sẽ được tiến hành trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho người mua. Hay gọi cách khác là cấp sổ đỏ cho đất thuộc dự án.

5/ Dự án có quy hoạch 1/500 có được miễn giấy phép xây dựng?

Luật Xây dựng mới nhất năm 2014 có quy định một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng như sau:

Như vậy, đối với trường hợp nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở quy mô dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2 có bản quy hoạch 1/500 được phê duyệt thì được miễn giấy phép xây dựng. Các trường hợp khác sẽ căn cứ vào Luật Xây dựng hiện hành để xác định cụ thể.

6/ Rủi ro khi mua đất dự án không có bản đồ quy hoạch 1/500

Đối với những ai đã có kinh nghiệm trong mua bán, giao dịch bất động sản thì các thủ tục, văn bản pháp lý của một dự án có đầy đủ, hợp pháp hay không cũng dễ dàng xác định được. Tuy nhiên, không phải ai cũng thực sự chú ý đến quy hoạch 1/500 khi mua đất dự án. Đây được xem là cơ sở để cơ quan chức năng căn cứ vào đó mà ra quyết định để cấp sổ đỏ. Bên cạnh đó, một số rủi ro mà bạn có thể gặp phải như:

• Đứng trước nguy cơ “mất trắng”: đối với dự án thuộc diện phải lập quy hoạch 1/500 có giá trị tương đối lớn. Mua đất dự án chưa có quyết định này thì khách hàng đang “đánh cược” lợi ích của mình với tỷ lệ đảm bảo “thắng” là rất thấp. Nếu dự án chưa có quy hoạch 1/500 hoặc có nhưng chưa được phê duyệt, khi bị phát hiện dự án sẽ bị treo hoặc đình chỉ thi công. Lúc này, mọi rủi ro người mua sẽ phải tự gánh chịu mà không có một cơ quan luật pháp nào có thể bảo vệ được.
• Gặp nhiều rủi ro về mặt pháp lý: khi muốn bán lại hay chuyển đổi quyền sở hữu, quyền sử dụng đất thì gặp không ít khó khăn. Khách hàng còn đứng trước rủi ro bị xử lý theo quy định vì “tự ý” chuyển đổi tài sản không đủ điều kiện thực hiện. Ngoài ra còn gặp phải rất nhiều khó khăn về vấn đề pháp lý liên quan khác.

Tổng kết

Năm 2020 sẽ là năm của pháp lý dự án “lên ngôi”. Sau hàng loạt các bê bối do dự án “ma” và dự án chưa đủ điều kiện bán đã giúp người mua “tỉnh ngộ” và cảm thấy mất lòng tin đối với đất dự án. Vì thế, họ luôn nâng cao cảnh giác bằng cách tìm hiểu kỹ pháp lý dự án trước khi quyết định “xuống tiền” cho bất cứ dự án nào.

Kiểm tra pháp lý dự án đầy đủ sẽ giúp người mua không những tránh được dự án ma mà còn an tâm hơn khi mua được những dự án thật sự chất lượng. Nhất là đối với những dự án có quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt, người mua sẽ nhìn vào đó để biết dự án này có phù hợp với mình hay không, chủ đầu tư có đang triển khai đúng như quy hoạch được phê duyệt… Từ đó mới đưa ra quyết định cuối cùng là nên hay không nên mua dự án đó.

Đối với chủ đầu tư, biết được tầm quan trọng của quy hoạch 1/500, chủ đầu tư chân chính nên cố gắng hoàn thành đúng thủ tục trước khi tiến hành xây dựng hoặc rao bán. Tuyệt đối chấp hành quy định của Luật xây dựng cùng Luật đất đai, luôn luôn đảm bảo lợi ích cho khách hàng của mình thì chủ đầu tư sẽ trở thành sự lựa chọn đông đảo của người mua và nhà đầu tư.

Qua bài viết trên, ngoài việc hiểu rõ hơn về quy trình dự án quy hoạch 1/500 đến khi ra sổ đỏ thì chúng ta còn biết được bản đồ 1/500 là văn bản pháp lý quan trọng khi mua bán, giao dịch đất nền dự án. Người mua hoặc nhà đầu tư bất động sản nên cân nhắc thật kỹ trước những dự án chưa được cấp giấy phép quy hoạch hợp pháp. Hiểu biết thêm những điều này sẽ giúp bạn bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình trước pháp luật.

Xem thêm:

• Hướng dẫn cách xem bản đồ quy hoạch chính xác nhất
• Quy hoạch sử dụng đất là gì? Những quy định hiện hành
• Mua đất dự án có an toàn không?