Tổng hợp quy định bán đất nền dự án mới nhất hiện nay

Quy định bán đất nền dự án thể hiện chi tiết thủ tục, điều kiện để một dự án được phân lô, bán nền; từ đó, có cơ sở để người mua xác định tính pháp lý dự án.

Đất nền dự án như đã đề cập trong mục phân loại đất nền tại bài viết Đầu tư đất nền: vén màn sự thật phía sau bề nổi, đây là loại hình bất động sản được quy hoạch bài bản, có chủ đầu tư đứng ra thực hiện các thủ tục về cấp phép, xây dựng và sau đó mở bán cho khách hàng có nhu cầu.

Đất nền trong dự án là hình thức phân lô bán nền, chủ đầu tư tách thửa đất mua từ người dân hoặc được nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng, rồi chuyển nhượng quyền sử dụng đất những thửa đất này cho người khác để họ tự xây dựng nhà ở; được quy định trong các văn bản pháp luật như Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật đất đai 2013, và Luật Nhà ở 2014.

Quá trình từ khi hình thành đến khi được nhà nước cho phép bán lô nền cho cá nhân khác cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Dưới đây là tổng hợp các quy định về bán đất nền dự án chi tiết nhất theo quy định hiện hành.

Quy trình, thủ tục lập dự án phân lô bán nền

Bước 1. Tìm kiếm quỹ đất thích hợp để triển khai dự án

Quỹ đất có thể từ 1 hoặc nhiều chủ sở hữu, chủ đầu tư phải tự đến bù giải phóng mặt bằng. Trường hợp doanh nghiệp xin Nhà nước giao đất cần phải có đủ điều kiện theo Luật đất đai.

Bước 2. Lập hồ sơ thiết lập dự án (Xin phép quy hoạch 1/500)

• Lập báo cáo đầu tư (Liên hệ phòng địa chính quận huyện để được hướng dẫn chi tiết), sau đó viết báo cáo lập phòng quản lý đô thị cấp quận huyện.
• Lập quy hoạch tổng mặt bằng, xin phê duyệt quy hoạch (Nộp sở tài nguyên môi trường quận huyện).

Bước 3. Nhà nước duyệt quy hoạch 1/500

Bước 4. Hoàn thiện hạ tầng (cấp thoát nước, lưới điện, rác thải, cây xanh,…)

• Đầu tư xây dựng hạ tầng.
• Đấu nối hạ tầng, thoát nước thải, cấp nước, cấp điện.
• Đề nghị nhà nước nghiệm thu và bàn giao hạ tầng. (Sở tài nguyên môi trường nghiệm thu)

Bước 5. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan các khoản thuế, phí, lệ phí… liên quan đến đất đai.

• Đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất tại chi cục thuế.
• Đo vẽ bản vẽ tách thửa và xin tách thửa và có sổ (Thời gian từ 6 tháng đến 1 năm).

Bước 6. Công bố thông tin đến người dân hoặc bán đấu giá theo quy định pháp luật

Điều kiện lập dự án phân lô bán nền

Theo khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 các trường hợp được phân lô bán nền nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
• Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này;
• Dự án thuộc khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị

Điều kiện mở bán dự án đất nền

Sau khi được cho phép thực hiện dự án và đã có Quyết định về việc được bán lô nền thì doanh nghiệp là chủ dự án được thực hiện các công việc cần thiết như công bố thông tin, giới thiệu đến người dân; hoặc có thể tiến hành bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bán theo hình thức đấu giá, thì người tổ chức đấu giá phải đáp ứng các điều kiện tại điều 119 Luật đất đai 2013:

• Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
• Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài những điều kiện nói trên, cần đáp ứng thêm các điều kiện theo quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cụ thể:

"Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất"

Hình thức mua bán đất nền dự án

Giao dịch với người mua được xác lập dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này phải đảm bảo điều kiện có hiệu lực về hình thức, cụ thể tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Khoản 4 điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: "Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.”

Như vậy, sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ đầu tư phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua.

Xử phạt vi phạm hành chính khi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền

Đối với việc tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê mà chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì hình thức và mức xử phạt được quy định tại điều 15 nghị định 102/2014/NĐ-CP như sau:

• Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất dưới 01 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 03 héc ta đến dưới 05 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 05 héc ta trở lên.
• Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm

Cách kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án đất nền

Theo các quy định nêu trên, một dự án đất nền được rao bán phải tuân thủ rất nhiều quy định về việc sử dụng quỹ đất, thành lập dự án và điều kiện mở bán. Do đó, một dự án đầy đủ pháp lý, giao dịch đúng nguyên tắc phải thỏa mãn các yếu tố nêu ở mục 2.

Muốn nhận biết xem dự án mở bán có thực sự thỏa mãn yêu cầu luật định hay không, người mua có thể kiểm tra thông qua các bước dưới đây:

Bước 1: Yêu cầu xem các loại giấy tờ gồm: Giấy chứng nhận đầu tư dự án này của chủ đầu tư; Quyết định giao đất; Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt,… nhằm xác định chủ đầu tư, người có quyền, nghĩa vụ đứng tên trong hợp đồng mua bán, nếu không là người (tổ chức) có tên trong giấy tờ thì phải có giấy/hợp đồng ủy quyền theo quy định pháp luật (nội dung, hình thức).

Bước 2: Kiểm tra Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của dự án, gồm nhưng nội dung cơ bản như: sự bố trí chi tiết tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất. Qua đây, người mua hình dung, nhận biết được vị trí lô đất của mình.

Bước 3: Kiểm tra văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm:

• Nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt,
• Đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án.
• Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu.

Bước 4: Xem xét trên thực tế để đối chiếu với các thông tin thể hiện trên giấy tờ, bao gồm các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải,... Kiểm tra địa chỉ trên thực tế với địa chỉ trên giấy phép, thông tin khu đất (diện tích, đặc điểm, tứ cận,...)

Bước 5: Yêu cầu bên bán chứng minh việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án, bao gồm các khoản: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Nếu chủ đầu tư đã hoàn thành và minh bạch về giấy tờ, chứng tỏ năng tài chính của đơn vị tốt, tinh thần làm việc minh bạch, hợp tác, tuân thủ các nguyên tắc chung.

Bước 6: Kiểm tra tình trạng thế chấp, kê biên, hoặc tranh chấp với bên thứ 3 của lô đất dự định mua. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư thế chấp các lô đất để có vốn duy trì dự án, nhưng sau khi giao dịch lại chậm trả nợ, lấy sổ về làm thủ tục sang tên cho khách. Hoặc đất cũng có thể rơi vào trường hợp bị kê biên, ngăn chặn giao dịch do có tranh chấp,... Có rất nhiều rủi ro dễ phát sinh trong mua bán đất đai, vì vậy cần hỏi rộng để có cơ sở xác minh.

Trên đây là các quy định bán đất nền dự án chi tiết từ khâu thành lập đến khâu mở bán và một vài kinh nghiệm kiểm tra tính pháp lý cho người mua. Dự án đất nền hay bất kỳ dự án khu dân cư nào khác, muốn ra hàng và giao dịch trên thị trường cần đáp ứng các điều kiện khắt khe của hệ thống pháp luật. Vì vậy, pháp lý trong đầu tư luôn được các chuyên gia chọn làm yếu tố quan trọng hàng đầu, nhất là trong bối cảnh đầu tư đất nền 2020 chịu nhiều biến động như hiện nay.

Xem thêm:

• Nên đầu tư đất ở đâu 2020 để thắng lớn?
• Kinh nghiệm mua bán bất động sản an toàn, luôn có lãi
• Quy định về giá đất được trừ khi tính thuế GTGT (Đầy đủ nhất)