Quỹ đầu tư bất động sản: An toàn hay rủi ro?
Quỹ đầu tư bất động sản là gì? Những đánh giá về mức độ an toàn và tính hấp dẫn khi xuống tiền vào đây liệu có phải là sự thật?
Trong lĩnh vực nhà đất, “quỹ đầu tư bất động sản” không hẳn là khái niệm mới hay quá lạ lẫm với các cá nhân, doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc nhìn nhận và hiểu đúng về quỹ này thì vẫn còn khá nhiều “khúc mắc”. Thực tế, quỹ đầu tư bất động sản có khá nhiều quy định pháp luật liên quan trong các văn bản chuyên ngành. Hiệu quả hoạt động cũng đã có những phản hồi nhất định, tất nhiên bao gồm cả mặt tích cực và tiêu cực.
Việc có đặt niềm tin vào quỹ đầu tư bất động sản hay không còn phụ thuộc vào quan điểm của “chủ nguồn vốn”. Nhưng, trước khi quyết định hay đưa ra bất kỳ đánh giá nào thì việc có thông tin tổng quan nhất là điều vô cùng cần thiết.
Bài viết này dành cho những ai quan tâm đến quỹ đầu tư bất động sản và muốn có thêm cơ sở để đưa ra các lựa chọn phù hợp nhất.
Quỹ đầu tư bất động sản: hiểu sao cho đúng?
Khái niệm về quỹ đầu tư bất động sản
Theo phần giải thích có trong Luật chứng khoán 2019: “Quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản và chứng khoán của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất”.
Theo cách hiểu của giới đầu tư, có thể “mô tả” quỹ đầu tư bất động cũng là một hình thức sinh lợi từ địa ốc nhưng thay vì mua sản phẩm là nhà đất thì nhà đầu tư lại mua chứng chỉ do quỹ phát hành. Quỹ sẽ là bên nhận ủy quyền quản lý từ phía người mua. Theo đó, thông qua các hoạt động như mua bán, góp vốn vào các dự án/công ty bất động sản của quỹ,... nhà đầu tư sẽ nhận được những khoản lợi nhuận dưới dạng cổ tức và được trả theo định kỳ.
Quỹ đầu tư bất động sản trong tiếng Anh là Real Estate Investment Trust, hay còn được gọi là quỹ đầu tư tín thác bất động sản, viết tắt là REIT.
Phân loại quỹ đầu tư bất động sản hiện nay
Hiện nay có 3 cách phân loại quỹ đầu tư bất động sản, một là phân theo đối tượng đầu tư, hai là dựa theo tổ chức và ba là phân theo cấu trúc vận hành. Cụ thể như sau:
Phân loại theo đối tượng đầu tư
Quỹ đầu tư bất động sản vào mục đích khai thác
Phần lớn các quỹ bất động sản hiện nay hoạt động theo loại này, gần giống với cách hiểu thông dụng đã được đề cập ở trên. Nghĩa là các REIT đầu tư trực tiếp vào bất động sản, thông qua giao dịch (mua bán, cho thuê,...) để nhận lợi tức. Việc phát hành chứng chỉ quỹ và tạo lập vốn đầu tư được thực hiện trong khoảng thời gian không xác định. Nguyên tắc sẽ là phân phối cổ tức tới cổ đông giống như cổ phiếu từ tiền chuyển giao, cho thuê bất động sản.
Các nhà đầu tư có thể đánh giá được các danh mục đầu tư thông qua báo cáo của REIT. Tất nhiên quỹ sẽ ưu tiên đầu tư vào những tài sản đảm bảo, không thay đổi các khoản đầu tư theo thời gian. Hoặc ngược lại, quỹ cũng có thể huy động vốn trước rồi mới tìm kiếm tài sản đảm bảo để đầu tư. Thông thường, REIT đều sẽ thuê công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp để hỗ trợ mình.
Quỹ đầu tư bất động sản cho vay
Có thể hiểu, trong trường hợp này, REIT là đơn vị cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khai thác bất động sản vay tiền. Quỹ sẽ hạn chế đầu tư vào các tài sản ngắn hạn, ưu tiên tài sản đảm bảo dài hạn hoặc kết hợp cả hai.
Quỹ đầu tư bất động sản hỗn hợp
Hai khái niệm đi kèm là REIT đóng và REIT mở:
- REIT đóng: phát hành cổ phiếu một lần ra công chứng.
- REIT mở: phát hành chứng chỉ, cổ phần khi nhận thấy có cơ hội đầu tư mới.
Phân loại theo tổ chức
Khi REIT tổ chức dưới dạng công ty thì sẽ phát hành cổ phiếu trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Có hai loại chính trong mô hình này: REIT tự quản lý và REIT được quản lý bởi công ty quản lý bất động sản.
Phân loại theo cấu trúc vận hành
- REIT truyền thống: là các quỹ nắm giữ tài sản của mình một cách trực tiếp.
- UPREIT: là quỹ được hình thành thông qua liên kết tài sản có chọn lọc từ nhóm đối tác hiện hữu có chọn lọc. Thay vì trực tiếp quản lý thì UPREIT sở hữu tài sản thông qua quyền khống chế biểu quyết trong nhóm đối tác hiện hữu.
- DOWNREIT: cơ chế vận hành tương tự như UPREIT nhưng không bao gồm đối tác quản lý, có thể mở rộng quy mô mà không gây ảnh hưởng đến tài sản hiện hữu.
Đặc điểm của quỹ đầu tư bất động sản
- Cổ phiếu của quỹ đầu tư bất động sản có tính thanh khoản cao, đảm bảo thu nhập bình quân khá ổn định mỗi năm.
- Mang tính chuyên môn, tập trung vào đầu tư, sở hữu một hoặc một số bất động sản, như: khách sạn, resort, trung tâm thương mại, căn hộ, khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi, văn phòng cho thuê,...
- Thu nhập của REIT là thu nhập (chiếm phần lớn) từ danh mục bất động sản được quỹ sở hữu và khai thác.
- Quỹ đầu tư bất động sản phân phối thu nhập cho các cổ đông dưới dạng chia cổ tức, vì vậy, có thể niêm yết, giao dịch OTC hoặc dưới dạng REIT tư nhân.
Các quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam
Số lượng quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam hiện nay không quá nhiều, đa phần là của nước ngoài, hoạt động theo cơ chế huy động vốn từ thị trường nước ngoài rồi đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam, sau đó lại niêm yết ở nước ngoài. Một số quỹ có thể kể tên như:
- Vinaland VNL của VinaCapital,
- Quỹ VPF của Dragon Capital,
- Quỹ ILH - ILH2 và ILH3 của Indochina Capital,
- Quỹ VPH của Saigon Asset Management…
Năm 2017, Quỹ đầu tư bất động sản Techcom Việt Nam (TC REIT) đã chính thức niêm yết trên HOSE (Sở GDCK TP. Hồ Chí Minh). Đây cũng chính là quỹ nội đầu tiên của Việt Nam giao dịch trên thị trường chứng khoán.
Quỹ đầu tư bất động sản trong quy định của pháp luật
Hiện nay, các quy định hướng dẫn về quỹ đầu tư bất động sản khá chặt chẽ trong việc thành lập, hoạt động, phân chia lợi nhuận và giải thể,... nhằm đảm bảo tính minh bạch, hợp pháp trên thị trường. Một số nội dung quan trọng được đề cập tại Thông tư 98/2020/TT-BTC như sau.
Những việc mà quỹ không được làm (Điều 50)
Quỹ đầu tư bất động sản không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai và phát triển dự án bất động sản. Trong đó, phát triển dự án bất động sản bao gồm một hoặc một số các hoạt động sau:
- Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu thực hiện các dự án bất động sản;
- Đề xuất dự án với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng để kinh doanh;
- Triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình xây dựng và nhà ở theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm các công việc như thiết kế chi tiết; đấu thầu và chọn thầu xây dựng; tổ chức thực hiện và giám sát hoạt động xây dựng... theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Nguyên tắc hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản
- Danh mục đầu tư của quỹ phải phù hợp với mục tiêu và chính sách đầu tư đã được quy định tại Điều lệ quỹ và công bố tại Bản cáo bạch.
- Công ty quản lý quỹ chỉ được gửi tiền tại các ngân hàng thương mại theo quy định của pháp luật ngân hàng; đầu tư vào công cụ thị trường tiền tệ bao gồm giấy tờ có giá, công cụ chuyển nhượng theo quy định của pháp luật của các tổ chức tín dụng đã được Ban đại diện quỹ phê duyệt.
- Quỹ thực hiện đầu tư gián tiếp ra nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư sau khi được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận cho phép đầu tư gián tiếp ra nước ngoài và bảo đảm các nguyên tắc sau:
- Quỹ đã được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp hạn mức đầu tư gián tiếp ra nước ngoài;
- Quỹ chỉ được đầu tư gián tiếp ra nước ngoài vào các tài sản đã được quy định tại Điều lệ quỹ và phù hợp với quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam;
- Quỹ không được đầu tư quá 20% giá trị tài sản ròng của quỹ ra nước ngoài và không vượt quá hạn mức đầu tư đăng ký đã được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xác nhận.
- Cơ cấu đầu tư gián tiếp ra nước ngoài, hạn mức đầu tư gián tiếp ra nước ngoài, điều chỉnh hạn mức đầu tư gián tiếp ra nước ngoài của quỹ phải tuân thủ quy định về cơ cấu đầu tư, hạn mức đầu tư, điều chỉnh hạn mức đầu tư theo quy định.
Quy định về cơ cấu danh mục đầu tư của quỹ
- Đầu tư tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng của quỹ vào các bất động sản ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc khai thác để thu lợi tức ổn định;
- Không đầu tư quá 35% giá trị tài sản ròng của quỹ vào các tài sản được phép đầu tư (trừ bất động sản), không tính phần đầu tư vào chứng khoán của tổ chức kinh doanh bất động sản.
- Không đầu tư vào quá 10% tổng số chứng khoán đang lưu hành của một tổ chức phát hành, tổng số chứng chỉ quỹ đang lưu hành của một quỹ đại chúng do công ty khác quản lý, trừ công cụ nợ của Chính phủ;
- Không đầu tư quá 5% tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán và các tài sản (nếu có), gồm: Tiền gửi các ngân hàng thương mại theo quy định của pháp luật ngân hàng; Giấy tờ có giá, công cụ chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, của một tổ chức phát hành, chứng chỉ quỹ của một quỹ đại chúng do công ty khác quản lý, trừ công cụ nợ của Chính phủ;
- Không đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán phát hành bởi các công ty trong cùng một nhóm công ty có quan hệ sở hữu với nhau thuộc các trường hợp sau đây: công ty mẹ, công ty con; các công ty sở hữu trên 35% cổ phần, phần vốn góp của nhau; nhóm công ty con có cùng một công ty mẹ;
- Không đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ vào các chứng chỉ quỹ đại chúng, cổ phiếu công ty đầu tư chứng khoán đại chúng;
- Không đầu tư quá 5% tổng giá trị tài sản của quỹ vào tài sản là trái phiếu chưa niêm yết của các tổ chức phát hành hoạt động theo pháp luật Việt Nam; cổ phiếu của công ty cổ phần, phần vốn góp tại công ty trách nhiệm hữu hạn;
- Không đầu tư vào chứng chỉ của chính quỹ đó;
Nguyên tắc phân phối lợi nhuận của quỹ (Điều 7)
- Lợi tức phân phối cho nhà đầu tư được lấy từ nguồn lợi nhuận trong kỳ hoặc lợi nhuận lũy kế sau khi quỹ đã hoàn tất mọi nghĩa vụ thuế, tài chính theo quy định pháp luật;
- Mức chi trả lợi tức phải phù hợp với chính sách phân phối lợi nhuận của quỹ quy định tại Điều lệ quỹ và được Đại hội nhà đầu tư thông qua;
- Sau khi chi trả, quỹ vẫn phải đảm bảo có nguồn vốn để thanh toán đủ các khoản nợ, nghĩa vụ tài sản khác đến hạn và giá trị tài sản ròng quỹ sau khi chi trả lợi tức phải không thấp hơn 50 tỷ đồng;
- Trường hợp phân phối lợi tức bằng chứng chỉ quỹ, quỹ phải có đủ nguồn vốn đối ứng từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối căn cứ trên báo cáo tài chính kỳ gần nhất đã được kiểm toán hoặc soát xét.
Giải thể quỹ đầu tư bất động sản (Điều 12)
- Đại hội nhà đầu tư thống nhất ngày giải thể quỹ. Kể từ ngày giải thể quỹ, công ty quản lý quỹ, ngân hàng lưu ký, ngân hàng giám sát (nếu có) không được:
- Thực hiện các hoạt động đầu tư, giao dịch mua các tài sản cho quỹ;
- Chuyển các khoản nợ không có bảo đảm thành các khoản nợ có bảo đảm bằng tài sản của quỹ;
- Tặng, cho tài sản của quỹ cho tổ chức, cá nhân khác;
- Thanh toán hợp đồng trong đó giá trị phần nghĩa vụ của quỹ lớn hơn giá trị phần nghĩa vụ của bên kia hoặc thanh toán nợ cho các chủ nợ đồng thời là bên nợ của quỹ mà không thực hiện bù trừ;
- Thực hiện các giao dịch khác với mục đích tẩu tán tài sản của quỹ.
- Đại hội nhà đầu tư chỉ định một công ty kiểm toán được chấp thuận kiểm toán cho đơn vị có lợi ích công chúng hoặc duy trì Ban đại diện quỹ đương nhiệm để thực hiện kiểm tra, đánh giá, giám sát quá trình thanh lý và phân phối tài sản quỹ.
- Công ty quản lý quỹ hoặc ngân hàng lưu ký, ngân hàng giám sát (trong trường hợp không có công ty quản lý quỹ) chịu trách nhiệm thực hiện việc thanh lý, phân chia tài sản cho nhà đầu tư theo phương án đã được Đại hội nhà đầu tư thông qua; yêu cầu phải đảm bảo:
- Đối với chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch phải thực hiện thông qua hệ thống giao dịch của Sở giao dịch chứng khoán;
Đối với tài sản không phải là chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch phải được sự chấp thuận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc Ban đại diện quỹ. - Công ty quản lý quỹ, ngân hàng lưu ký, ngân hàng giám sát (nếu có) hoàn trả danh mục của quỹ cho nhà đầu tư tương ứng với tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư.
Đánh giá về quỹ đầu tư bất động sản: có thực sự an toàn?
Ưu - nhược điểm của quỹ đầu tư bất động sản
Về ưu điểm
- Sự hấp dẫn về lợi nhuận và tính thanh khoản: nhà đầu tư bỏ vốn vào quỹ sẽ sở hữu mức thanh khoản cao hơn, chi phí ban đầu thấp hơn so với tự mình góp vốn trực tiếp vào các dự án.
- Ưu đãi về thuế: hầu hết các loại thuế thu nhập đều được miễn hoặc áp dụng mức ưu đãi; lợi nhuận gần như được chia lại hết cho nhà đầu tư.
- Đảm bảo tính minh bạch: trước hết phải kể đến bộ máy tổ chức hoàn thiện, hoạt động dưới sự giám sát chặt chẽ của cơ quan có thẩm quyền và hệ thống các quy định pháp luật.
- Cổ tức được chia với tỷ lệ cao: REIT dành đến 90% lợi nhuận của mình để chia cho các nhà đầu tư, chỉ giữ 10% để duy trì hoạt động của quỹ.
- Chuyên nghiệp trong cách quản lý: thể hiện thông qua hành lang pháp lý và các chuyên gia, quản lý giàu kinh nghiệm.
- Đa dạng đối tượng tham gia: bất kỳ cá nhân, tổ chức nào cũng có thể đầu tư bất động sản thông qua quỹ, dù là vốn nhỏ hay lớn, quy trình áp dụng cũng như nhau, rõ ràng trong việc phân chia tỷ lệ.
- Giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư: khi dự án đầu tư hoàn thành, bắt đầu đi vào hoạt động thì nhà đầu tư sẽ nhận được tỷ lệ lợi nhuận tương ứng số vốn bỏ ra ngay lập tức. Mức rủi ro được đánh giá là thấp hơn so với các ngành khác.
Về nhược điểm
- Nhà đầu tư bị phụ thuộc: theo cơ chế hoạt động của quỹ thì nhà đầu tư không tham gia đưa ra các quyết định trực tiếp; mọi chiến thuật phụ thuộc vào ban điều hành quỹ.
- Mất khoản phí nhất định cho công tác quản lý định kỳ.
- Lợi nhuận của REIT bị hạn chế một phần do buộc phải tuân thủ các quy định trong đầu tư và huy động vốn.
- Tính minh bạch chỉ ở mức tương đối: việc định giá NAV (Giá trị tài sản ròng) của quỹ có liên hệ mật thiết với các hoạt động đánh giá chính xác giá trị của bất động sản do công ty nắm giữ.
- Tồn tại những rủi ro nhất định: khi thị trường đóng băng hoặc có biến động thì giá trị của quỹ của “rung lắc” theo.
- Nhà đầu tư chịu mức chiết khấu khá cao vì đa phần các quỹ REIT chủ yếu là của công ty nước ngoài.
Quỹ bất động sản và thực tế hoạt động trên thị trường
Theo quan điểm của các chuyên gia, nếu nhìn nhận REIT như một mô hình kinh doanh bất động sản thì vốn đã xuất hiện từ lâu; chỉ là về sau này, hành lang pháp lý được xây dựng và hoàn thiện thì quỹ đầu tư bất động sản được công nhận, có đủ cơ sở để bảo vệ các bên tham gia và được củng cố về nền tảng để phát triển.
Một cách khách quan để đánh giá thì REIT đang có những đóng góp tích cực cho kinh tế - xã hội quốc gia, ngoài việc thỏa mãn nhu cầu đầu tư bất động sản. Cụ thể, quỹ này “góp nhặt” những nguồn vốn nhỏ để tạo thành dòng vốn lớn để tạo ra lợi nhuận, khai thác tối đa, tránh phí phạm những nguồn vốn nhỏ lẻ đang có. Đặc biệt, REIT ở tầm cao sẽ gắn với yếu tố dân sinh, ứng dụng công nghệ, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo chiều hướng tích cực hơn.
Tuy nhiên, hoạt động của quỹ bất động sản vẫn gặp không ít khó khăn, về các mặt như pháp lý và chính sách thuế của quốc gia.
Cụ thể, ông Phạm Hồng Sơn - Phó chủ tịch Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước, cho biết, dù đã có từ năm 2012 nhưng đến năm 2016 - 2017, cơ sở pháp lý mới được áp dụng để đồng ý cho sự thành lập của quỹ Techcombank.
Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ phát triển mạnh theo quy luật nhưng thuế vẫn là một vướng mắc lớn cho sự vận hành của quỹ bất động sản.
Bà Dương Trần, đại diện VinaCapital cũng đồng tình, tuy nhiên, theo bà, ngoài thuế thì chuyển nhượng cũng là một rào cản lớn. Cụ thể, bà đánh giá về việc “nhà đầu tư rót vốn 13-30% vào quỹ bất động sản mất 6 năm để chuyển nhượng”; đây là khoảng thời gian tương đối dài, khiến nhà đầu tư bớt mặn mà vì phải đợi khá lâu. Quan điểm của bà cho rằng, khoảng thời gian này chỉ cần 1 năm là hợp lý.
Vậy nên hay không đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản
Với những phân tích ở trên, có thể thấy, quỹ đầu tư bất động sản sở hữu khá nhiều ưu điểm được đánh giá cao trong bối cảnh thị trường hiện nay. Tuy nhiên, các hạn chế vẫn tồn tại như một điều tất yếu, bởi vốn dĩ, không hình thức đầu tư, sinh lợi nào có thể đảm bảo 100% tỷ lệ an toàn.
Theo đó, quỹ đầu tư bất động sản chiếm ưu thế về mặt minh bạch so với một số mô hình khác; lợi nhuận chi trả theo đúng tình hình hoạt động của quỹ. Ngoài ra, quỹ bất động sản là lựa chọn khá tốt cho những nhà đầu tư nhỏ.
Tất nhiên, vẫn có không ít nhà đầu tư nhìn vào khoản chiết khấu, tính bình ổn của thị trường để cân nhắc. Dè dặt là tâm lý buộc phải có khi đưa ra quyết định có hay không xuống tiền đầu tư. Vì vậy, tốt nhất vẫn là dựa vào nhu cầu, điều kiện của bản thân, cân nhắc ưu - nhược điểm, nghiên cứu thêm về cơ chế vận hành, khung pháp lý bảo vệ để đưa ra kết luận.
Quỹ đầu tư bất động sản đang được kỳ vọng sẽ ngày một phát triển và chuyên nghiệp tại thị trường Việt Nam. Trong thời gian tới, các điều chỉnh về chính sách có thể sẽ tạo ra các thay đổi tích cực hơn cho mô hình này.
Xem thêm: