Quản lý bất động sản: Tiềm năng rộng mở
Quản lý bất động sản là khái niệm không mới trên thế giới và đang dần chuyên nghiệp hóa tại thị trường Việt Nam.
Nhắc đến bất động sản, đầu tư bất động sản, bên cạnh các khái niệm như quỹ đầu tư bất động sản, marketing bất động sản, bong bóng bất động sản,... hay các thuật ngữ về chiến lược, chiến thuật liên quan đến bất động sản đầu tư,... gần đây, chúng ta đã bắt đầu nói nhiều hơn về quản lý bất động sản.
Vốn không phải là lĩnh vực mới hay khái niệm quá trừu tượng, rất nhiều quốc gia trên thế giới đã xem quản lý bất động sản là hoạt động đóng vai trò quan trọng đối với thị trường, duy trì tính ổn định, minh bạch và hiệu quả.
Vậy tại Việt Nam, quản lý bất động sản đang được hiểu và hoạt động như thế nào? Cơ hội cho nhóm ngành nghề, dịch vụ liên quan đến quản lý bất động sản sẽ ra sao trong tương lai?
Quản lý bất động sản theo quy định của pháp luật
Khái niệm về quản lý bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có định nghĩa về quản lý bất động sản như sau: “Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất.”
Hiểu một cách đơn giản nhất thì quản lý bất động sản chính là quản lý những việc liên quan đến hoạt động và các dịch vụ được cung cấp cho bất động sản, cư dân sinh sống ở một khu vực nhất định.
Dịch vụ quản lý bất động sản
Dịch vụ quản lý bất động sản hiểu theo cách mở rộng từ khái niệm nêu trên chính là loạt các hoạt động như: trông giữ tài sản, đảm bảo an ninh; làm sạch, thu gom rác thải, chăm sóc hệ thống cảnh quan; vận hành, ngăn ngừa sự cố tòa nhà, khu dân cư; chăm sóc khách hàng, giám sát hoạt động và tài chính hoạt động,...
Cá nhân, tổ chức thực hiện dịch vụ quản lý bất động sản, nghĩa là đứng ra nhận thực hiện một trong các hành vi về quản lý, khai thác, định đoạt theo nội dung ủy quyền của bên sở hữu/bên có quyền sử dụng bất động sản, phải tuân thủ về điều kiện và nội dung đã được pháp luật quy định.
Điều kiện kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản
Khoản 1 Điều 75 Luật Kinh doanh bất động sản có nêu rõ các điều kiện để kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản gồm:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
- Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Nguyên tắc kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản
Khoản 3 và 4 điều 75 Luật Kinh doanh bất động sản quy định:
- Nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
- Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản
Khoản 2 Điều 75 Luật kinh doanh bất động sản quy định nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:
- Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất;
- Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;
- Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản;
- Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng hợp đồng;
- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.
Quản lý bất động sản mang đến những ưu điểm gì?
Quản lý bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản trở nên được quan tâm hơn trong thời gian gần đây nhờ sở hữu những ưu điểm nổi bật, tối ưu hơn cho các kế hoạch đầu tư, vận hành và khai thác lợi nhuận từ các sản phẩm nhà đất.
Định giá một cách hợp lý
Khi có một bất động sản cần bán hoặc cho thuê, phía bên dịch vụ quản lý bất động sản sẽ thực hiện khảo sát từ các bất động sản tương tự nhằm xác định được mức giá tốt nhất, phù hợp nhất để bán hoặc cho thuê. Công ty quản lý chuyên nghiệp chắc chắn sẽ có nền tảng thông tin tốt, những nghiên cứu thị trường chất lượng, hiểu về phân khúc và địa phương có bất động sản,... vì vậy, con số họ đưa ra luôn có tính khả quan cao, cân bằng được giữa tối đa hóa lợi nhuận cho chủ sở hữu và nhu cầu, thị hiếu trên thị trường.
Tính đều đặn của các khoản thu nhập
Những công ty quản lý bất động sản luôn có quy trình làm việc rõ ràng để theo dõi và truy thu đúng hạn các loại tiền như tiền dịch vụ, tiền thuê nhà,... đảm bảo rằng dù cùng lúc có nhiều bất động sản vẫn có thể quản lý toàn bộ một cách tốt nhất. Trong đầu tư, không gì quan trọng hơn việc duy trì được thu nhập từ bất động sản một cách ổn định, giúp duy trì được dòng vốn.
Phương án quảng cáo và tiếp thị hiệu quả
Nếu một cá nhân tự mình thực hiện các khâu có thể mất thời gian và công sức nhiều hơn bởi phải học hỏi, nghiên cứu rất nhiều khía cạnh liên quan. Tuy nhiên, thông qua các công ty dịch vụ quản lý bất động sản, bằng kinh nghiệm của mình, họ biết cách tính toán để cho ra chiến lược tiếp cận khách hàng nhanh chóng và tốt nhất, dựa trên nghiên cứu về sản phẩm và thị hiếu dành cho sản phẩm đó.
Nhờ vậy, các nhà quản lý bất động sản hoặc công ty dịch vụ sẽ khá dễ dàng để tìm kiếm những người có nhu cầu phù hợp. Họ sẽ thay chủ sở hữu xác minh các vấn đề về nhân thân khách hàng đồng thời thực hiện các thủ tục liên quan.
Quản lý khách thuê bất động sản
Không chỉ hỗ trợ các chủ bất động sản lấp đầy chỗ trống cho tài sản của mình, những công ty dịch vụ quản lý bất động sản sẽ kiêm luôn nhiệm vụ quản lý các khách thuê tại đó, đóng vai trò như chiếc cầu nối quan trọng giữa các bên, kiểm tra, bảo trì bảo dưỡng tài sản và đóng góp ý kiến khi có xung đột xảy ra.
Mở rộng cơ hội đầu tư cho chủ bất động sản
Bằng sự hỗ trợ của mình, các công ty dịch vụ quản lý bất động sản “gánh” một phần công việc cho các chủ bất động sản. Họ không phải mất quá nhiều thời gian công sức để tập trung vào 1 vài bất động sản, thay vào đó có thêm cơ hội để phát triển các bất động sản khác hoặc tham gia vào lĩnh vực khác. Đầu tư thông minh giúp cá nhân tối ưu hóa lợi nhuận và giảm bớt các rủi ro không mong muốn.
Tiềm năng của quản lý bất động sản trong tương lai
Dưới góc nhìn của các chuyên gia, xét trong những yêu cầu và xu hướng mới mẻ trên thị trường, quản lý bất động sản là bước phát triển tất yếu, chắc chắn sẽ trở nên thịnh hành và được coi trọng hơn trong thời gian tới.
Bước đệm của sự chuyên nghiệp
Quản lý bất động sản là một chu trình khép kín để vận hành bất kỳ loại hình bất động sản nào, từ những công tác đơn thuần nhất đến các hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn. Thời gian đầu tiếp cận, các nhà phát triển bất động sản đã nhanh chóng nhận thấy những ưu điểm nổi bật của mô hình này. Sự tham gia của quản lý bất động sản đã giảm đáng kể chi phí, rủi ro không đáng có cho các dự án, dù đang xây dựng hay đã bước vào giai đoạn vận hành. Quản lý dự án chuyên nghiệp cũng dần trở thành yếu tố cân nhắc đối với các khách hàng và nhà đầu tư trước khi xuống tiền.
Các khảo sát và đánh giá cho thấy, những dự án được các công ty có thương hiệu, uy tín đứng ra quản lý luôn có ưu thế lớn hơn về kinh doanh, chuyển nhượng. Những công ty này đang chứng minh vai trò của một đơn vị quản lý dài hạn có ý nghĩa như thế nào, thể hiện qua nhiều góc độ, đặc biệt là xử lý tình huống khi có những mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh.
Theo đó, muốn chuyên nghiệp hóa thị trường theo hướng tích cực, vai trò của quản lý bất động sản cần phải được nhìn nhận đúng, ứng dụng phù hợp với yêu cầu thực tiễn. Chúng ta trước đây đa phần là học hỏi và thích nghi dần dần theo sự phát triển chung. Tuy nhiên, những năm gần đây, khi bất động sản tăng nhiệt, các nhà quản lý nhận thấy sự cần thiết của yếu tố chủ động trong việc tạo ra thay đổi. Vì vậy, mô hình quản lý bất động sản chuyên nghiệp là yếu tố cần để thị trường “khỏe mạnh” hơn.
Thay đổi tư duy, tối ưu dịch vụ
Trong khi tại các nước như Thái Lan, Singapore,... việc sử dụng ứng dụng quản lý bất động sản đã khá phổ biến thì Việt Nam vẫn có vẻ như đang theo hướng truyền thống, chưa thực sự sẵn sàng để thay đổi. Vì vậy, thời gian tới chính là lúc tạo ra các bước đột phá mới về tư duy, nhìn nhận khác hơn về quản lý bất động sản.
Đồng thời, các công ty cũng phải tự tối ưu hóa dịch vụ của mình, đào tạo nhân sự theo hướng bài bản, có những thiết kế tương thích với từng chủ đầu tư, khách hàng của mình. Không ít chủ sở hữu bất động sản là những nhà đầu tư đến từ các tỉnh thành khác nhau trên cả nước, khả năng họ ở lại nơi có bất động sản để giám sát, quản lý là điều không thể. Vì vậy, chắc chắn họ sẽ quan tâm đến các đơn vị quản lý đáng để để đặt niềm tin, thay họ làm những phần việc về bảo dưỡng, chăm sóc khách hàng, thu tiền thuê, chi trả các khoản,...
Tuy nhiên, càng theo thời gian, tiêu chí lựa chọn đơn vị quản lý cũng sẽ khắt khe hơn, cần có sự tối ưu trong quy trình làm việc, đầy đủ chuyên môn, nghiệp vụ và tương thích với xu thế phát triển hiện đại - bền vững.
Quản lý bất động sản sẽ là nhóm ngành dịch vụ nở rộ trong tương lai với những ưu thế nổi trội đang có. Muốn chuyên nghiệp và bền vững, thị trường rất cần các yếu tố tạo nền tảng, quản lý chặt chẽ các thành phần tham gia và sự vận hành theo đúng quy trình.
Xem thêm: