Phí quản lý chung cư & điều cần biết khi sinh sống ở đây
Phí quản lý chung cư là khoản thu khá quen thuộc với cư dân lựa chọn loại hình nhà ở này. Tuy nhiên, phí này có mục đích, giá trị ra sao thì chắc không quá nhiều người nắm rõ.
Lựa chọn sinh sống trong các căn hộ chung cư đang dần trở thành xu hướng phổ biến của nhiều người trẻ hiện nay. Về cơ bản, mô hình nhà ở này mang tới sự hiện đại, tiện nghi, không gian sống “vừa vặn” nhưng khá thoải mái. Tuy nhiên, lựa chọn sống tại khu chung cư đồng nghĩa với việc nhiều khoản phí dịch vụ đi kèm, trong đó có phí quản lý chung cư.
Vậy phí quản lý chung cư là gì? Vì sao cần phải đóng khoản phí này? Chúng phục vụ lợi ích cho cư dân hay thực chất chỉ là chiêu “câu tiền”?
Bài viết dưới đây dành cho những ai đang quan tâm đến khoản phí này hoặc sắp sống tại các căn hộ chung cư cần tìm hiểu để bảo vệ quyền lợi cho mình.
Tổng quan các loại phí dịch vụ chung cư
Hiện nay, các khu chung cư tồn tại khá nhiều loại phí, rất nhiều người không phân biệt được và chỉ nộp theo thói quen. Thực tế, mỗi loại phí có mức thu và vai trò khác nhau đối với quá trình vận hành và quản lý chung cư.
Phí quản lý chung cư
Theo quy định chung, phí quản lý chung cư hay còn gọi là phí quản lý vận hành chung cư bao gồm các khoản phí nhằm đảm bảo các máy móc, thiết bị vận hành,… được hoạt động trơn tru nhất. Cụ thể, theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, khoản phí này được dùng vào các mục đích như sau:
- Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;
- Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;
- Các công việc khác có liên quan.
Phí quản lý chung cư có sự thay đổi tùy theo tiêu chuẩn và chất lượng của mỗi dự án chung cư khác nhau. Loại phí này có tỷ lệ thuận với giá thành của các căn hộ trong chung cư. Phí vận hành chung cư sẽ được hạch toán vào hoạt động kinh doanh của đơn vị quản lý vận hành chung cư.
Phí bảo trì chung cư
Loại phí này còn được gọi là KPBT. Vậy KBPT là gì? KPBT là viết tắt của cụm từ “Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư”, được dùng để phục vụ cho việc bảo trì phần diện tích và thiết bị thuộc sở hữu chung của khu chung cư. Phí dịch vụ chung cư này khách hàng chỉ phải đóng 1 lần duy nhất khi ký hợp đồng căn hộ chung cư.
Kinh phí bảo trì được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của căn hộ, và không sử dụng để quản lý vận hành nhà chung cư và các hoạt động khác. Cụ thể:
- Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư;
- Bảo trì sửa chữa khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộ kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, …..
- Xử lý các khu vực nước thải ùn ứ, hút bể phốt định kỳ, cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư….
- Bảo trì các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Phí gửi xe, điện nước, internet
Đây là các loại phí trả theo tháng, tương ứng với nhu cầu và lượng tiêu thụ trên thực tế của từng hộ gia đình; cơ bản vẫn đáp ứng theo khung giá do Nhà nước ban hành.
Khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
Quy định về phí dịch vụ chung cư, UBND thành phố là cơ quan có trách nhiệm xem xét và quyết định khung giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư dựa trên đề xuất của Sở Xây dựng Thành phố. Tại Tp. Hồ Chí Minh, giá dịch vụ chung cư được quy định như sau (Theo Quyết định 11/2018/QĐ-UBND):
- Đối với nhà chung cư không có thang máy, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tối thiểu là 500 đồng/m2 thông thủy/tháng - 3.000 đồng/m2 thông thủy/tháng.
- Đối với nhà chung cư có thang máy, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tối thiểu là 1.500 đồng/m2 thông thủy/tháng - 6.000 đồng/m2 thông thủy/tháng.
Mức giá nêu trên chưa bao gồm các dịch vụ gia tăng (tắm hơi, bể bơi, internet, sân tennis, truyền hình cáp hoặc các dịch vụ gia tăng khác) và cũng chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (nếu có).
Tại Tp. Hà Nội, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định theo khung giá như sau (Quyết định số 243/QĐ-UBND ngày 12/01/2017):
- Đối với nhà chung cư không có thang máy, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tối thiểu là 700 đồng/m2 thông thủy/tháng - 5.000 đồng/m2 thông thủy/tháng.
- Đối với nhà chung cư có thang máy, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tối thiểu là 1.200 đồng/m2 thông thủy/tháng - 16.500 đồng/m2 thông thủy/tháng.
Những con số về phí dịch vụ quản lý tòa nhà trên đây là cơ sở chung để chủ đầu tư, ban quản lý chung cư thương mại thỏa thuận với người mua, người sử dụng trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê hay hợp đồng thuê mua căn hộ.
Phí dịch vụ chung cư của mỗi chung cư thương mại là do hội nghị nhà chung cư quyết định với sự đồng thuận của cư dân. Mức giá nêu trên cũng được áp dụng trong trường hợp chủ đầu tư, ban quản lý chung cư thương mại không thỏa thuận được mức giá của phí dịch vụ vận hành nhà chung cư với người dân.
Quy định phí dịch vụ chung cư
Các căn hộ chung cư sẽ có những mức thu phí dịch vụ khác nhau, cao thấp phụ thuộc vào tính chất nhà. Những căn bình dân có giá thành rẻ thì mức thu cũng có phần chênh lệch so với những căn cao cấp.
Quy định về mức phí quản lý chung cư theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 bao gồm các nội dung quan trọng như sau:
- Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư.
- Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Theo đó, quy định về thu phí quản lý chung cư cũng phải đảm bảo các yếu tố chính xác, minh bạch; cụ thể:
- Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở.
- Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
- Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế và pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Cách tính phí dịch vụ chung cư
Theo như điều 31 Thông tư số 02/2016/TT-BXD, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư cơ bản dựa theo cách tính dưới đây :
Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được tính dựa trên bảng giá dịch vụ quản lý vận hành nhân với diện tích sử dụng căn hộ
Trong đó, diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành được quy định như sau:
- Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì diện tích làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành là diện tích ghi trong Giấy chứng nhận;
- Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành là diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu (diện tích thông thủy được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 của Luật Nhà ở); diện tích này được xác định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc xác định theo thực tế.
Hạch toán phí bảo trì chung cư
Theo các nội dung hướng trong một số văn bản trả lời doanh nghiệp của Cục thuế Tp. Hồ Chí Minh, việc hạch toán phí bảo trì chung cư phải tiến hành theo thủ tục và đầy đủ các loại giấy tờ như sau:
- Chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp; khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn.
- Sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư và Ban quản trị thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản.
- Cách thức lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì của Ban quản trị và thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sang cho Ban quản trị được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
- Kinh phí bảo trì được chuyển vào tài khoản do Chủ đầu tư lập để quản lý, sử dụng và được hạch toán trên cơ sở thực thu - thực chi.
- Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi.
- Theo quy định Luật nhà ở thì khoản kinh phí bảo trì chung cư không phải nộp thuế GTGT, thuế TNDN và khi thu kinh phí bảo trì chủ đầu tư lập phiếu thu tiền (không lập hóa đơn GTGT). Công ty căn cứ vào chứng từ thu tiền, hợp đồng và hồ sơ tài liệu có liên quan để hạch toán theo quy định.
Quy trình bảo trì nhà chung cư
Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư (Điều 32 Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15-2-2016):
- Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.
- Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư.
- Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế.
- Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:
+ Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất do thiên tai, hỏa hoạn gây ra;
+ Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định.
- Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện.
- Chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì.
Quy trình bảo trì chung cư cơ bản được thiết lập gồm các bước sau, tùy theo hệ thống bảo trì cụ thể để có sự điều chỉnh hợp lý:
Lập danh mục máy móc, thiết bị của tòa nhà cần bảo trì
Lên danh sách tất cả những máy móc, trang thiết bị tòa nhà đang sử dụng và cần được bảo trì. Trưởng bộ phận kỹ thuật tòa nhà sẽ chịu trách nhiệm xem xét trực tiếp và lên danh sách số lượng, chủng loại máy cụ thể. Trường hợp phát sinh máy móc, thiết bị mới, bộ phận bảo trì cần cập nhật ngay vào hệ thống.
Khảo sát hiện trạng tòa nhà
Xem xét từng tính năng, công năng của thiết bị chuyên dùng để xác định tần suất bảo dưỡng, bảo trì máy móc như thế nào cho phù hợp.
Lập kế hoạch bảo trì bảo dưỡng tòa nhà
Căn cứ vào tình trạng các trang thiết bị, tần suất cần bảo trì của từng thiết bị mà đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì chung cư sẽ lên kế hoạch bảo trì bảo dưỡng cụ thể và trình lên đơn vị chủ đầu tư để được phê duyệt.
Chuẩn bị bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà
Đề xuất các thiết bị, vật tư cần thiết cho việc bảo trì và tiến hành mua hàng theo kế hoạch đã được chủ đầu tư phê duyệt, đảm bảo thực hiện đúng kế hoạch và tiến độ đã cam kết.
Thực hiện bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà
Theo đúng kế hoạch đã đưa ra, đơn vị bảo trì nhà chung cư sẽ tiến hành bảo trì, bảo dưỡng và ký nghiệm thu biên bản bảo trì bảo dưỡng không gây ảnh hưởng tới quá trình vận hành của tòa nhà.
Tranh chấp quỹ bảo trì chung cư
Những mâu thuẫn, tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì chung cư gần đây xuất hiện khá nhiều tại các thành phố lớn. Điều này đang đặt ra yêu cầu cấp thiết trong việc điều chỉnh các quy định liên quan đến thu và sử dụng quỹ bảo trì. Nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp chủ yếu xuất phát từ việc chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân và chưa có phần lãi suất hợp lý.
Xoay quanh vấn đề này, có nhiều quan điểm cho rằng nên bỏ quy định thu 2% phí bảo trì khi mua chung cư. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của các chuyên gia, nếu chung cư cao tầng không có quỹ bảo trì thì khi thang máy hỏng không thay được, máy bơm nước hỏng,... đời sống cư dân sẽ thế nào. Phí bảo trì là khoản thu bắt buộc phải có.
Do đó, hướng giải quyết được đưa ra tập trung vào khâu thanh tra, kiểm tra, công tác xử lý vi phạm của cơ quan quản lý. Việc chủ đầu tư không hình thành quỹ đó từ ban đầu, không chuyển giao cho dân là vi phạm pháp luật; cần phải đẩy mạnh cơ chế xử lý hơn so với công tác quản lý hành chính đơn thuần hiện nay.
Phí quản lý chung cư & điều cần biết khi sinh sống ở đây là cuốn cẩm nang thu nhỏ dành cho những ai đã, đang và sắp có ý định lựa chọn môi trường này để an cư. Căn hộ chung cư hay bất kỳ loại hình nhà ở nào khác, trong quá trình vận hành cũng luôn tồn tại nhiều vấn đề phát sinh. Do đó, trang bị cho mình những hiểu biết cần thiết là cơ chế tự bảo vệ quyền lợi của mình hiệu quả nhất cho cư dân.
Xem thêm: