Pháp lý dự án là gì? Giải đáp các vấn đề liên quan

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá của bạn)

Pháp lý dự án đối với người mua hay người bán từ trước đến nay luôn được đánh giá là yếu tố cốt lõi có tính chất quyết định đến sự “thành công”. Vậy pháp lý dự án là gì? Cơ sở pháp lý của dự án là gì? Pháp lý dự án bao gồm những gì? Câu trả lời sẽ có ngay trong bài viết sau đây. Mời các bạn cùng theo dõi nhé.

1/ Pháp lý dự án là gì?

Pháp lý dự án là toàn bộ những giấy tờ, hồ sơ mà một dự án đầu tư cần phải đó theo quy định của pháp luật. Điển hình của pháp lý dự án như Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,... Các thủ tục pháp lý này luôn gắn liền với dự án trong suốt giai đoạn từ khi chuẩn bị dự án, triển khai dự án đến lúc hoàn thành.

Chủ đầu tư cần phải nắm được những điều này để đảm bảo thực hiện đúng theo quy định. Mục đích là để dự án sẽ đảm bảo tiến độ đề ra ban đầu, không bị gián đoạn, kéo dài thời gian thực hiện.

Pháp lý dự án 1

Thị trường bất động “sạch” trong những năm gần đây đang là xu hướng được rất nhiều người ưa chuộng. Vì không ít trường hợp chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở pháp lý để “lách luật”, huy động vốn trái phép từ khách hàng của họ. Đặc biệt là ở thời điểm nhiều năm về trước, thị trường BĐS trong nước vẫn chưa phát triển mạnh, khung pháp lý bất động sản vẫn đang trong quá trình hoàn thiện tất nhiên không thể tránh khỏi thiếu sót. Dự án “ma”, dự án lừa đảo liên tục “hoành hành” khiến tâm lý khách hàng không khỏi sự lo sợ. Nhưng ngày nay, hệ thống pháp luật cũng được bổ sung, sửa đổi, hoàn thiện để “vá” lại những kẽ hở đó. Song song với đó là khách hàng cũng chủ động tìm hiểu pháp luật nhiều hơn, không còn chủ quan nghe theo “lời ngon tiếng ngọt” của bên bán, chủ đầu tư nữa.

Nói như vậy không hẳn là tất cả các dự án đầu tư hiện nay đều đảm bảo pháp lý đầy đủ, rõ ràng. Đâu đó vẫn còn tiềm ẩn nhiều dự án ma, dự án lừa đảo. Pháp lý dự án vẫn luôn là kim chỉ nam cho bất kỳ ai muốn tham gia vào lĩnh vực này.

2/ Tính pháp lý của dự án là gì?

Tính pháp lý của dự án bất động sản có thể được hiểu là dự án đã thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định hay chưa. Nếu chưa thì dự án được xem là không đảm bảo tính pháp lý hoặc thiếu tính pháp lý. Dự án này khi mua bán, giao dịch sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là cho người mua nhiều nhất. Nếu đã thực hiện đầy đủ thì dự án được xem là đảm bảo tính pháp lý hoặc đủ tính pháp lý. Các bên tham gia mua bán dự án sẽ cảm thấy an tâm hơn vì có thể bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình.

Pháp lý dự án 2

Hiện nay, dự án đảm bảo tính pháp lý luôn được thị trường săn đón mạnh mẽ. Đặc biệt là tính thanh khoản tương đối cao. Khách hàng đã cảm thấy quá “sợ” với hàng loạt dự án lừa đảo xuất hiện. Họ sẵn sàng chấp nhận chi trả số tiền cao hơn, nhận được lợi ích ít hơn để lựa chọn một dự án an toàn.

3/ Pháp lý dự án bao gồm những gì?

Trên thực tế, tùy thuộc vào loại dự án khác nhau mà các thủ tục pháp lý cũng có vài chỗ khác nhau. Nhưng thông thường pháp lý dự án xây dựng sẽ bao gồm những giấy tờ sau đây:

  • Quyết định phê duyệt 1/500
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đất)
  • Giấy phép kinh doanh chủ đầu tư
  • Giấy phép xây dựng
  • Biên bản nghiệm thu phần móng
  • Giấy bảo lãnh của ngân hàng

Pháp lý dự án 3

Bên cạnh đó, pháp lý dự án cũng bao gồm tất cả quy trình thực hiện các thủ tục pháp lý trong suốt giai đoạn của dự án. Có thể hiểu đơn giản hơn, một dự án đầu tư được chia thành nhiều giai đoạn nhỏ khác nhau. Pháp lý dự án được ví như tờ “giấy thông hành” đi cùng dự án qua các giai đoạn. Chủ đầu tư nên tham vấn thông tin từ luật sư để kịp thời thực hiện cho phù hợp.

4/ Pháp lý của dự án đất nền

Phân khúc đất nền từ trước đến nay vẫn là kênh đầu tư phổ biến được nhiều người ưa chuộng. Điểm nổi bật ở phân khúc này là tính ổn định và tính thanh khoản so với các loại hình khác. Nhưng đó là đối với dự án đất nền có đầy đủ pháp lý. Còn dự án không đảm bảo pháp lý thì tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Vậy pháp lý của dự án đất nền như thế nào thì đảm bảo?

Pháp lý dự án 4

4.1/ Hồ sơ pháp lý dự án đất nền

Theo quy định hiện nay, hồ sơ pháp lý của dự án đất nền hoàn chỉnh bao gồm những loại giấy tờ sau:

  • Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 (áp dụng đối với dự án có quy mô lớn hơn 5ha). Hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (áp dụng đối với dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha).
  • Với dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ đồng phải được cấp công văn Chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo đó, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố như năng lực chủ đầu tư, quy hoạch khu đất, hạ tầng kỹ thuật giao thông, cấp thoát nước. Sau đó làm tờ trình gửi lên UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.
  • Trường hợp dự án xây dựng nhà ở phải đảm bảo thực hiện đúng theo bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng 1/500 đã được phê duyệt trước đó.

4.2/ Đất nền đủ điều kiện mua bán khi nào?

Để trả lời cho câu hỏi này, phải dựa trên nhiều căn cứ pháp lý cụ thể như sau:

1/ Điểm a Khoản 1 Điều 194 bộ Luật đất đai 2013 quy định:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

2/ Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Tham khảo chi tiết tại Nghị định).

3/ Khoản 1 Điều 155 Luật kinh doanh bất động sản quy định về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

4/ Khoản 7 Điều 4 Nghị định 11/2013/NĐ-CP về Quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định:

UBND cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.

Pháp lý dự án 5

Tóm lại:

  • Đối với dự án đất nền thông thường thì đủ điều kiện để mở bán khi có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và sau khi chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đầy đủ. Theo đó, để xác định tính pháp lý dự án thì người mua chỉ cần hỏi chủ đầu tư văn bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng và chứng từ đã thực hiện nghĩa tài chính.
  • Đối với đất nền nằm trong dự án phát triển đô thị được mở bán sau khi UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định hoặc văn bản quy định về các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
  • Trường hợp thực hiện mua bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý thì mọi giao dịch, hợp đồng đều bị vô hiệu. Khi đó, một trong các bên có quyền không thực hiện đúng theo hợp đồng và yêu cầu Tòa tuyên vô hiệu. Người mua thường sẽ gánh chịu nhiều thiệt hại hơn (nếu có).

4.3/ Quy trình bán đất nền dự án

Pháp lý dự án 6

Quy trình bán đất nền dự án thường sẽ thực hiện theo các bước sau:

  • Sau khi có phê duyệt quy hoạch 1/500, quyết định giao đất hoặc sổ đỏ tổng thể. Chủ đầu tư được phép ký hợp đồng bán thửa đất cho khách hàng.
  • Trường hợp đất nền sẽ xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư được ký hợp đồng sau khi được Sở Xây dựng phê duyệt.
  • Sau khi nghiệm thu công trình để đưa vào sử dụng thì chủ đầu tư nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) riêng cho khách hàng.

4.4/ Những lưu ý về pháp lý dự án đất nền cần biết trước khi mua

Để xem xét pháp lý của một dự án có đảm bảo hay không trên thực tế không đơn giản như chúng ta nghĩ. Vì vậy, để hạn chế rủi ro có thể gặp phải thì khách hàng nên kiểm tra pháp lý dự án đất nền, đồng thời lưu ý một số vấn đề sau đây:

  • Xem xét năng lực chủ đầu tư, tìm hiểu thông tin về dự án qua các phương tiện truyền thông và tìm hiểu thực tế qua người dân địa phương, cơ quan chức năng.
  • Kiểm tra phê duyệt quy hoạch 1/500, quyết định giao đất cùng các giấy tờ liên quan khác.
  • Chú ý các điều khoản được nêu trong hợp đồng. Cần chủ động bổ sung, điều chỉnh, góp ý nếu cảm thấy còn vấn đề chưa hợp lý, chưa đảm bảo quyền lợi cho bạn tốt nhất.
  • Tránh việc mua đất chung sổ vì vướng phải rất nhiều thủ tục phức tạp và tiềm ẩn rủi ro cao. Nếu xảy ra tranh chấp với người khác thì mất nhiều thời gian để giải quyết.

Nên xem: 04 lưu ý về pháp lý khi mua đất dự án

5/ Cơ sở pháp lý của dự án là gì?

Trước tiên, cần phải hiểu được cơ sở pháp lý là gì. Cơ sở pháp lý là nền tảng để xây dựng nên những quy định trong tổ chức, trong các mối quan hệ, trong bất kỳ hoạt động nào với mục đích tạo ra sự thống nhất quy tắc chung. Theo đó, mọi người cần phải thực hiện theo. Nếu không thực hiện thì có thể bị xử lý theo pháp luật bằng nhiều hình thức cụ thể khác nhau.

Cơ sở pháp lý của dự án là những quyết định, văn bản pháp luật ban hành về đầu tư, xây dựng các dự án. Được quy định cụ thể trong các văn bản quy định pháp luật hiện hành. Mọi dự án từ quá trình chuẩn bị đến khi hoàn thành đều phải dựa trên cơ sở pháp lý minh bạch, rõ ràng, phù hợp. Và cũng dựa vào đó, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ thực hiện xử phạt đối với dự án có sai phạm. Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi người trước pháp luật.

Pháp lý dự án 7

6/ Một số khó khăn về thực hiện pháp lý dự án hiện nay

Để đảm bảo pháp lý dự án đầu tư được hoàn thiện, chủ đầu tư phải căn cứ trên nhiều quy định khác nhau. Tuy nhiên, quá trình thực hiện không khỏi gặp phải một số khó khăn nhất định có thể kể đến như sau:

6.1/ Về cơ sở pháp lý

Hiện nay, có thể nhận thấy rằng các quy định về pháp lý dự án nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Để thực hiện cho đúng đòi hỏi phải tìm hiểu thông tin khá nhiều. Đối với các dự án đầu tư thì 5 lĩnh vực liên quan chủ yếu đó là pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch, pháp luật về đầu tư và pháp luật về môi trường. Ngoài ra còn có nhiều quy định cụ thể khác nữa của cơ quan chức năng ở từng địa phương.

Mặt khác, quy định pháp luật ở mỗi giai đoạn, mỗi thời điểm khác nhau sẽ có hướng điều chỉnh sao cho phù hợp với điều kiện thực tiễn. Chủ đầu tư cũng phải cập nhật kịp thời để thực hiện cho đúng. Chính vì lẽ đó mà chủ đầu tư gặp không ít khó khăn khi tìm hiểu và thực hiện.

6.2/ Về thực tiễn áp dụng

Trên thực tế, ở một số địa phương vẫn còn hạn chế trong quá trình xử lý các thủ tục cho dự án đầu tư một cách nhanh chóng. Nhược điểm nằm ở chỗ sự phối hợp, chia sẻ thông tin, thẩm quyền giữa các cơ quan quản lý chưa có tính thống nhất. Điều này dẫn đến việc kéo dài thời gian thực hiện thủ tục, “đẻ” ra thêm nhiều thủ tục “con”, làm phức tạp hóa quy trình pháp lý dự án, hồ sơ, giấy tờ bị trùng lặp không cần thiết.

Nhìn chung, hệ thống pháp luật ở nước ta chỉ mang tính hoàn thiện tương đối. Ở một số nơi đã thực hiện việc cải cách thủ tục hành chính hiệu quả, giúp đơn giản hóa một số thủ tục, tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức thực hiện đúng theo quy định.

7/ Các bước trong quy trình pháp lý dự án

Pháp lý dự án 8

Căn cứ vào khung pháp lý của thị trường bất động sản mới nhất hiện nay, một dự án BĐS đảm bảo pháp lý đầy đủ phải thực hiện quy trình pháp lý dự án sau đây:

  • Lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”
  • Lập quy hoạch chi tiết 1/500
  • Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
  • Chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và khởi công xây dựng công trình trong dự án
  • Xác định nghĩa vụ tài chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Lưu ý: Mỗi dự án khác nhau sẽ có những quy định chung và riêng nhất định. Quy trình đề cập ở đây chỉ mang tính chất đại diện và tham khảo.

Tổng kết

Qua bài viết trên về pháp lý dự án đã cho thấy được tầm quan trọng của nó đối với một dự án đầu tư bất động sản bất kỳ hiện nay. Pháp lý luôn đi cùng với dự án trong suốt cả giai đoạn từ khi chưa bắt đầu đến lúc hoàn thành và thực hiện mua bán, chuyển nhượng. Chủ đầu tư cần phải nghiêm túc thực hiện đúng các thủ tục pháp lý mà pháp luật đã quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật. Đồng thời phải thường xuyên cập nhật những quy định mới, thủ tục mới. Và cần thiết có sự hỗ trợ của luật sư, chuyên gia để rà soát, tư vấn pháp lý giúp đẩy nhanh tiến độ hoàn thành dự án như đã đề ra với tỷ lệ rủi ro thấp nhất có thể.

Còn đối với người mua, cần phải hết sức cẩn thận trong quá trình tìm hiểu, trao đổi, ký kết hợp đồng mua bán dự án bất động sản. Dù cho đó là dự án nhỏ hay lớn thì cũng ảnh hưởng đến quyền lợi của mình. Dự án “ma”, dự án lừa đảo thì luôn nằm đâu đó ở xung quanh. Kẻ xấu không còn đơn thuần như trước đây nữa để mọi người có thể phát hiện nhanh chóng. Ngày nay, họ núp dưới bóng của các “nhân viên ngân hàng”, “chuyên viên bất động sản”, “môi giới” với đa dạng hình thức, chiêu trò được sử dụng. Nếu không cẩn thận, khách hàng dễ dàng rơi vào bẫy mà họ đã giăng sẵn. Trong mọi tình huống, pháp lý dự án vẫn được đánh giá là nhân tố quan trọng hàng đầu. Hãy trở thành người mua thông minh và tinh tế bằng cách chủ động tìm hiểu các quy định pháp luật!

Xem thêm: