Phân biệt đất ở (đất thổ cư) và đất trồng cây lâu năm
Theo phân loại tại Luật đất đai 2013, đất ở và đất trồng cây lâu năm là hai loại đất khác nhau. Bài viết sẽ hướng dẫn cách phân biệt 2 loại đất này một cách chi tiết nhất.
Ở các bài viết trước, chúng tôi đã làm rõ sự khác nhau giữa đất trồng cây lâu năm với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm và đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm và đất vườn… Ở bài viết này, chúng tôi tiếp tục phân biệt đất trồng cây lâu năm và đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư).
1/ Về nhóm đất
Dựa vào phân loại đất đai theo quy định của pháp luật Việt Nam mới nhất thì đất đai nước ta được chia thành 3 nhóm đất chính sau đây:
- Nhóm đất nông nghiệp, bao gồm: Đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác), đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.
- Nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm: Đất ở (đất ở nông thôn, đất ở tại đô thị); đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác.
- Nhóm đất chưa sử dụng: Là đất không thuộc nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, chưa xác định mục đích sử dụng.
>>> Dựa vào phân loại nói trên thì:
- Đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp;
- Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.
2/ Về khái niệm
- Đất ở
Khoản 2.2 Mục I Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định khái niệm về đất ở như sau:
Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.
- Đất trồng cây lâu năm
Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT thì khái niệm về đất trồng cây lâu năm được hiểu như sau:
Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm.
3/ Về phân loại
- Đất ở
Đất ở được chia thành:
- Đất ở tại đô thị: là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã nhưng hiện tại vẫn do xã quản lý.
- Đất ở tại nông thôn: là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý.
- Đất ao, vườn nằm trong diện tích nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư thì vẫn được công nhận là đất thổ cư.
- Đất trồng cây lâu năm
Đất trồng cây lâu năm được chia thành:
- Đất trồng cây công nghiệp lâu năm: là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây chè, cà phê, cao su, ca cao, điều, hồ tiêu, dừa,...
- Cây ăn quả lâu năm: là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, măng cụt, nhãn, sầu riêng, vải, xoài,...
- Cây dược liệu lâu năm: là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, đỗ trọng, long não, sâm,...
- Các loại cây lâu năm khác: là các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa, bụt mọc, lộc vừng,... Kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.
4/ Về đặc điểm
- Đất trồng cây lâu năm
- Đất trồng cây lâu năm chỉ được trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng và thu hoạch trong nhiều năm.
- Đất trồng cây lâu năm không được xây dựng nhà ở, công trình. Nếu muốn xây nhà ở, phải chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư. Còn nếu muốn kinh doanh thì phải chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật.
- Đất trồng cây lâu năm tại các vùng giáp ranh với thành phố thì dễ dàng lên đất thổ cư hơn so với đất ở các tỉnh lẻ.
- Đất ở
- Được phép ở, xây dựng nhà cửa, công trình phục vụ cho đời sống xã hội.
- Trong thời gian chưa xây dựng nhà ở, công trình vẫn có thể sử dụng để trồng cây cối, hoa màu mà không vi phạm pháp luật.
- Muốn được công nhận là đất thổ cư thì người sử dụng đất phải tiến hành đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp theo đúng quy định.
- Đất thổ cư khi đã phân lô đủ diện tích thì người sử dụng đất có thể tách thửa làm sổ riêng cho từng mảnh.
Lưu ý: Đất trồng cây lâu năm có thể chuyển đổi thành đất thổ cư nhưng đất thổ cư thì không thể chuyển đổi ngược lại thành đất trồng cây lâu năm hay bất cứ loại đất nào thuộc nhóm đất nông nghiệp.
5/ Về căn cứ xác định
- Đất trồng cây lâu năm
Căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp; giấy tờ về quyền sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đất ở
Để được công nhận là đất thổ cư thì người sở hữu đất phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp theo quy định luật đất đai nhà nước.
6/ Về thời hạn sử dụng đất
Mỗi loại đất khác nhau, thời hạn sử dụng đất theo Luật đất đau 2013 cũng có sự khác nhau.
- Đất trồng cây lâu năm
Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp cũng chính là thời hạn sử dụng của đất trồng cây lâu năm. Theo đó hạn sử dụng của đất nông nghiệp được xác định như sau:
- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng > có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài.
- Đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất > thời hạn sử dụng là 50 năm.
- Đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân thuê > thời hạn không quá 50 năm.
- Đất nông nghiệp cho tổ chức thuê làm dự án đầu tư > thời hạn sử dụng không quá 50 năm. Riêng đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm hoặc các dự án đầu tư tại các địa bàn có kinh tế - xã hội khó khăn > thời hạn thuê không quá 70 năm.
- Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp cho thuê để sử dụng vào mục đích công ích > thời hạn sử dụng không quá 5 năm.
Đất trồng cây hàng năm ngoại trừ đất do cộng đồng dân cư sử dụng thì các trường hợp còn lại đều có hạn sử dụng. Khi hết hạn trước 6 tháng, người sử dụng phải làm thủ tục gia hạn đất trồng cây lâu năm thì mới có thể tiếp tục sử dụng.
- Đất ở
Riêng đối với đất ở, Luật đất đai 2013 quy định rõ: Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng thì có thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Tổng kết
Mặc dù đất ở khác đất trồng cây lâu năm như nói trên, nhưng điểm chung giữa 2 loại đất này chính là: Đều là đất thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Người sử dụng đất có thể căn cứ vào các yếu tố nói trên để phân biệt 2 loại đất này. Tuy nhiên, trong trường hợp vẫn không thể phân biệt được thì nên dựa vào Giấy chứng nhận. Thông tin trên Giấy chứng nhận sẽ thể hiện mục đích sử dụng của mảnh đất là đất ở hay đất trồng cây lâu năm, hay loại đất khác.
Người sử dụng đất phải xác định, phân biệt được đất ở (đất thổ cư) và đất trồng cây lâu năm để sử dụng đúng mục đích sử dụng đất do pháp luật quy định.
Xem thêm: