Nhà chung cư có phải đóng thuế đất không? (Cập nhật mới nhất)

"Nhà chung cư có phải đóng thuế đất không?" là một vấn đề đang nhận được sự quan tâm của nhiều người. Bởi nhà chung cư, căn hộ chung cư đang là xu hướng nhà ở phổ biến nhất hiện nay thu hút nhiều nhà đầu tư và khách hàng. Thuế đất áp dụng với nhà chung cư (nếu có) sẽ ảnh hưởng phần nào đến thu nhập của khách hàng, lợi ích các bên mua bán và giá trị căn hộ. Vậy có hay không khoản thuế này? Mời các bạn xem qua bài viết ngay sau đây nhé.

1/ Một số khái niệm liên quan cần biết

• Đất ở: là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất đã được công nhận là đất ở.
• Nhà ở: là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của các cá nhân, hộ gia đình.
• Nhà chung cư: bao gồm nhà chung cư được xây dựng để ở và mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu chung và riêng. Hệ thống hạ tầng sử dụng chung cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình.
• Căn hộ chung cư: được hiểu đơn giản là những căn hộ trong các tòa nhà chung cư được trang bị nội thất đầy đủ hoặc để trống cho gia chủ tự trang trí theo ý mình, thông thường sẽ được trang bị sẵn. Các chức năng đầy đủ như nhà ở truyền thống.
• Chủ sở hữu nhà chung cư: là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư.
• Phần sở hữu riêng của nhà chung cư: phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc phần diện tích khác của chủ sở hữu.
• Phần sở hữu chung của nhà chung cư: phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần thuộc sở hữu riêng và các thiết bị sử dụng chung của nhà chung cư.
• Thuế nhà đất: là loại thuế gián thu, áp dụng đối với nhà, đất ở, đất xây dựng công trình. Cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình là các đối tượng phải chịu thuế này.

2/ Thuế đất chung cư, có hay không?

Căn cứ vào Luật số 48/2010/QH12 thì nhà chung cư thuộc đối tượng phải chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (hay gọi tắt là thuế nhà đất, thuế đất ở). Nhà chung cư thuộc phạm vị nhà ở, nhà ở lại được tính nằm trong phạm vi đất ở. Vì thế, Khoản 1 Điều 2 Luật này quy định về đối tượng chịu thuế là “Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị”. Và nhà chung cư cũng không thuộc đối tượng được miễn thuế, giảm thuế theo quy định.

Bên cạnh đó, tại Điểm b Khoản 2 Điều 6 Luật này quy định như sau: “Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng”.

Các cơ sở pháp lý đã đề cập trên đây sẽ trả lời cho câu hỏi ở chung cư có phải đóng thuế đất hay không mà nhiều người vẫn đang thắc mắc hiện nay.

3/ Hướng dẫn cách tính thuế đất chung cư 2020 (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp)

Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Điều 4 là diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.

Đối với đất ở nhà nhiều tầng, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp có tầng hầm) và công trình xây dựng dưới mặt đất thì số thuế phải nộp được xác định theo công thức:

Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó, để xác định được số liệu tính số thuế phải nộp chính xác thì những lưu ý sau đây vô cùng cần thiết.

3.1. Tính số thuế phát sinh

Số thuế phát sinh = Diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân x Hệ số phân bổ x Giá của 1m2 đất tương ứng x Thuế suất

Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng công thức:

Số thuế phát sinh = Diện tích sử dụng công trình của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân x Hệ số phân bổ x Giá của 1m² đất tương ứng x Thuế suất

3.2. Tính thuế suất trong công thức số thuế phát sinh

• Trường hợp 1: đất ở bao gồm trường hợp sử dụng vào mục đích kinh doanh sẽ áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần theo bảng sau đây. Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày 01/01/2012 và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.

• Trường hợp 2: đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

3.3. Tính hệ số phân bổ

Tại Điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định như sau: Đối với đất ở nhà nhiều tầng có nhiều hộ gia đình ở, nhà chung cư, bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế của từng người nộp thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà (công trình) mà người nộp thuế đó sử dụng, trong đó:

Diện tích nhà (công trình) của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng là diện tích sàn thực tế sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo hợp đồng mua bán hoặc theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hệ số phân bổ được xác định như sau:

3.3.1. Trường hợp không có tầng hầm

Hệ số phân bổ = Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư / Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

3.3.2. Trường hợp có tầng hầm

Hệ số phân bổ = Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư / [Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng (phần trên mặt đất) + 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng]

3.3.3. Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất

Hệ số phân bổ = [0,5 x Diện tích đất trên bề mặt tương ứng với công trình xây dựng dưới mặt đất] / Tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới mặt đất

3.4. Tính các thông số khác còn lại

• Giá của 1m2 đất tính thuế: là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.
• Diện tích sử dụng công trình của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân: được quy định trong các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà chung cư hợp pháp.

4/ Tìm hiểu dự án Luật thuế tài sản áp dụng đối với nhà chung cư (chưa áp dụng năm 2020)

Theo đề xuất mới nhất của Bộ Tài chính với dự thảo dự án Luật thuế tài sản thì một ngôi nhà dù là nhà đất hay chung cư đều phải chịu thuế đất lẫn thuế nhà vì phần đất và phần nhà (đã xây) được bóc tách riêng với nhau. Cùng với đó là một số vấn đề (chỉ đề cập phần liên quan) cần được lưu ý như sau:

4.1. Đối tượng chịu thuế

• Phương án 1: nhà ở, nhà và công trình thương mại, dịch vụ.
• Phương án 2: nhà ở thuộc đối tượng chịu thuế theo quy định tại Điều này được xác định theo mục đích sử dụng của đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất thì xác định theo mục đích sử dụng đối với đất.

4.2. Đối tượng không chịu thuế

- Phương án 1: gắn với phương án 1 tại Điều 2 về đối tượng chịu thuế.

• Nhà và công trình công cộng, trừ nhà và công trình thương mại, dịch vụ thuộc đối tượng chịu thuế theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật này.
• Nhà và công trình công nghiệp.
• Công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị.

- Phương án 2: gắn với phương án 2 tại Điều 2 về đối tượng chịu thuế.

• Nhà và công trình công cộng.
• Nhà và công trình công nghiệp.
• Công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị

4.3. Người nộp thuế

• Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng các tài sản thuộc đối tượng chịu thuế.
• Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) bao gồm cả trường hợp đã chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng tài sản là người nộp thuế.

4.4. Các trường hợp được miễn thuế

• Đất ở trong hạn mức giao đất ở mới, nhà ở của người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sĩ khi còn nhỏ; vợ, chồng của liệt sĩ; con của liệt sĩ được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn.
• Đất ở trong hạn mức giao đất ở mới, nhà ở tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn
• Đất ở trong hạn mức giao đất ở mới, nhà ở của hộ nghèo theo quy định của Chính phủ.
• Nhà ở xã hội; nhà ở công vụ.
• Các loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Luật Nhà ở.
• Người nộp thuế có số thuế phải nộp hàng năm từ 50.000 đồng trở xuống.

4.5. Các trường hợp được giảm thuế

• Đất, nhà ở của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh, người khuyết tật.
• Đất ở trong hạn mức giao đất ở mới, nhà ở tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
• Đất ở trong hạn mức giao đất ở mới, nhà ở của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sỹ không được hưởng trợ cấp hàng tháng.
• Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại của tài sản chịu thuế từ 20% đến 50% giá tính thuế.

4.6. Quy định đăng ký khai, tính và nộp thuế

• Thuế tài sản được đăng ký, khai, tính và nộp theo hàng năm.
• Người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế tài sản tại cơ quan thuế quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản chịu thuế.
• Hàng năm, người nộp thuế không phải thực hiện khai lại nếu không có sự thay đổi về người nộp thuế và các yếu tố dẫn đến thay đổi số thuế phải nộp.
• Đối với tài sản mới, người nộp thuế kê khai, nộp thuế tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.

4.7. Cách tính thuế đất chung cư theo dự án Luật mới

Công thức tổng quát:

Số thuế phải nộp = Thuế đất + Thuế nhà

Thuế đất chung cư, thuế nhà chung cư được phân định rõ ràng với nhau và có công thức tính cụ thể sau đây.

4.7.1. Thuế đất chung cư

Thuế đất chung cư = Diện tích đất tính thuế x Giá đất x Thuế suất

Trong đó:

• Diện tích đất tính thuế:

Diện tích đất tính thuế = Diện tích mà tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng x Hệ số xác định diện tích tính thuế

• Giá đất: là giá của 1m2 đất tính thuế dựa trên bảng giá của UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm tính thuế (tương tự như với phương pháp tính thuế đất chung cư cũ).
• Thuế suất dự kiến: 0,4% (lấy ngưỡng không chịu thuế đối với nhà là 700 triệu đồng).

4.7.2. Thuế nhà chung cư

Thuế nhà chung cư =[(Diện tích x Suất vốn đầu tư) - 700] x Thuế suất

Trong đó:

• Diện tích nhà: diện tích được ghi trên sổ hồng, hợp đồng mua bán.
• Suất vốn đầu tư: được quy định cụ thể theo bảng sau:

Tổng kết

Bài viết trên hy vọng sẽ giải đáp thắc mắc nhà chung cư có phải đóng thuế đất không cho nhiều người. Tại thời điểm này, dự thảo dự án Luật thuế tài sản vẫn chưa chính thức thành Luật. Vì thế không có giá trị pháp lý. Phương tính thuế phi nông nghiệp nhà chung cư năm 2020 vẫn được áp dụng như trước đây. Thủ tục đóng thuế đất trong trường hợp này cũng tương tự thủ tục nộp thuế đất phi nông nghiệp hiện nay.

Dự thảo Luật mới đưa ra phần nào cũng tác động làm tăng thuế phải nộp đối với nhà chung cư. Tuy nhiên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ nghiên cứu kỹ lưỡng và thảo luận về dự thảo luật này liệu có phù hợp với tình hình thực tế kinh tế - xã hội hay không trước khi trở thành luật chính thức. Thủ tướng cũng đã đề cập đến đề xuất thuế tài sản mà Bộ Tài chính đang đưa ra để lấy ý kiến nhân dân. Bộ Tài chính hiện nay vẫn tiếp tục lắng nghe thêm ý kiến đề xuất về luật này.

Việc thực hiện nộp thuế nhà chung cư là nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản theo quy định pháp luật. Mọi người cần phải thực hiện đúng theo thời gian luật định, tránh trường hợp nộp chậm, nộp trễ, không đóng thuế đất sẽ chịu các hình thức xử lý quy định cụ thể trong pháp luật về thuế hiện hành. Thực hiện tốt nghĩa vụ này cũng góp một phần nhỏ vào ngân sách nhà nước. Từ đó tạo điều kiện thúc đẩy phát triển kinh tế, nâng cao tiềm lực quốc phòng, thúc đẩy đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển hệ thống y tế hiện đại, thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường, tạo ra nhiều chính sách an sinh xã hội mới, nâng cao đời sống người dân.

Xem thêm:

• Cách tính và thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà (Đầy đủ nhất)
• Thuế trước bạ nhà đất là gì? Thủ tục, cách tính và những vấn đế liên quan
• Hướng dẫn tra cứu thuế nhà đất tại nhà đơn giản, chính xác (2020)