Kinh doanh nhà đất nhỏ lẻ nên bắt đầu từ đâu?
Kinh doanh nhà đất nhỏ lẻ là lựa chọn của một số cá nhân không mạnh về tài chính nhưng vẫn đảm bảo mang lại khoản lợi nhuận vô cùng hấp dẫn.
Ngày nay, khi mặt bằng giá bất động sản bắt đầu có dấu hiệu tăng cao hơn so với giai đoạn trước, những điều kiện đặt ra với giới đầu tư, kinh doanh nhà đất cũng dần khắt khe hơn. Sự sàng lọc trên thị trường chỉ giữ lại nguồn cung chất lượng, minh bạch; đồng nghĩa với cá nhân xuống tiền phải có sự am hiểu, phân tích và nhận định kỹ càng. Cùng với đó, tỷ lệ cạnh tranh cao càng khiến “cuộc chơi” vào hồi gay cấn, bắt buộc các cá nhân phải tư duy và dịch chuyển theo những hướng đi mới mẻ, thông minh hơn.
Điều này khiến cho các quan điểm mới về đầu tư xuất hiện. Rất nhiều ý kiến cho rằng, những ai có tài chính tốt, vững vàng thì mới nên nghĩ đến làm giàu từ nhà đất, bởi kênh đầu tư này tuy tiềm năng, nhiều hứa hẹn nhưng cũng tồn tại không ít rủi ro. Mặt khác, vốn càng lớn càng dễ “săn” được bất động sản tốt, có giá trị lợi nhuận cao. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều trường hợp nhà đầu tư vốn mỏng, lựa chọn kinh doanh nhỏ lẻ vẫn cho thấy sự thành công khi chọn nhà đất.
Các chuyên gia cũng đồng tình rằng, vốn trong đầu tư là yếu tố quan trọng nhưng không có giá trị quyết định tất cả. Vốn nhiều hay ít cũng không quan trọng bằng việc sử dụng chúng ra sao. Vì vậy, kinh doanh nhà đất nhỏ lẻ nếu nhận diện đúng vẫn có thể đem lại lợi nhuận khủng cho cá nhân nhà đầu tư.
Chiến lược đầu tư BĐS cho người ít vốn
Đối với các cá nhân “khởi nghiệp” với bất động sản bằng một số vốn khiêm tốn thì quan trọng nhất vẫn là có được một chiến lược, chiến thuật phù hợp với nhu cầu, khả năng của bản thân nhưng đồng thời bắt nhịp tốt xu hướng thị trường. Nghe tưởng như như không khả thi nhưng thực tế, cơ hội vẫn luôn tồn tại ở những dạng thức mà ít khi chúng ta ngờ đến.
Thị trường bất động sản thời điểm này đúng là đang có dấu hiệu tăng nhiệt về giá lẫn thị hiếu, cụ thể các tiêu chuẩn đánh giá nguồn cung cao cấp hơn, do đó, doanh nghiệp tập trung vào các dự án quy mô, bài bản để cho ra đời sản phẩm có tính đồng bộ, ứng dụng cao.
So với trước đây, khó để tìm mua bất động sản giá vài chục, vài trăm triệu. Tuy nhiên, mặt bằng giá phản ánh tốc độ phát triển của nền kinh tế và chất lượng sống của cư dân. Do đó, dù được đánh giá đắt đỏ hơn rất nhiều nhưng bản chất của thị trường vẫn luôn có sự phân hóa theo từng nhóm đối tượng cụ thể. Nhiệm vụ của người kinh doanh nhà đất nhỏ lẻ là nhận biết dòng chảy này để tìm ra lựa chọn thích hợp.
Bắt đầu từ việc khoanh vùng thị trường...
Một trong những xu hướng nở rộ gần đây trong giới địa ốc chính là làn sóng dịch chuyển về các khu vực vùng ven, thậm chí là thị trường tỉnh lẻ. Trước sức ép về dân số, nguồn cung, các đô thị trung tâm gần như quá tải và buộc phải đẩy mạnh giãn dân để thỏa mãn nhu cầu về nhà đất cho cư dân lẫn giới đầu tư. Rất nhiều ông lớn trong ngành đã sớm đón đầu cơ hội và chuyển dòng tiền về đây. Điển hình như tại Tp.Hồ Chí Minh, phần lớn nhà đầu tư hiện nay đều hướng tới các thị trường đích như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bình Phước,...
Thậm chí, kinh doanh bất động sản ở nông thôn cũng bắt đầu nở rộ khi mọi thứ đều ở mức thấp hơn rất nhiều so với nhà đất tại thành phố lớn. Những khu còn khá hoang sơ, ít điều kiện phát triển lại trở thành điểm đến tiềm năng cho những ai không mấy dư giả về tài chính hoặc cũng có thể là nơi khởi nguồn cho các ý tưởng mới đầy táo bạo trong đầu tư.
Điểm cộng đáng chú ý của các nhóm thị trường lân cận trung tâm là quỹ đất lớn, giá đất rẻ (chỉ bằng một nửa hoặc ⅔ giá đất trung tâm) và nguồn cung phân hóa đa dạng. Trái ngược so với tưởng tượng, những khu vực này đang từng ngày thay đổi nhờ vào định hướng mở rộng hạ tầng và xem đây là bàn đạp quan trọng cho diện mạo về lâu dài. Chính vì vậy, nhà đất vùng ven thực sự là “cứu cánh” cho số vốn mỏng nhưng không giới hạn quyền lựa chọn của các cá nhân bởi trên thực tế, các phân khúc như đất nền, nhà phố, căn hộ, nghỉ dưỡng... đều đã khá phổ biến và được khuyến khích đẩy mạnh; mục tiêu giải tỏa cơn khát nguồn cung trong một tầm giá hợp lý.
Việc khoanh vùng thị trường rất quan trọng trong chiến lược đầu tư bất động sản của những cá nhân kinh doanh nhà đất nhỏ lẻ. Trước hết là giúp họ giải quyết được bài toán về tài chính, sau đó là giải tỏa áp lực về cạnh tranh sản phẩm. Nhận diện đúng thị trường tiềm năng sẽ giúp nhà đầu tư tối ưu hóa nguồn vốn của mình, thậm chí tiết kiệm được một khoản tiền khá khá nếu nhạy bén và thương thảo tốt. Chạy theo đám đông và bề nổi lợi nhuận ở những đô thị lớn chỉ khiến nhà đầu tư cảm thấy bế tắc, chán nản; đôi khi là mất trắng hoặc lâm vào cảnh nợ nần vì giá trị bất động sản quá lớn, vượt xa khả năng chi trả của bản thân.
...đến xác định phân khúc và cách thức kinh doanh
Ông Phan Công Chánh - TGĐ Phú Vinh Group cho rằng, tiền không phải là yếu tố quyết định tất cả trong đầu tư, có rất nhiều yếu tố khác như tư duy, công cụ đầu tư và kiến thức chuyên ngành, mức độ am hiểu thị trường tác động đến hiệu quả cho dòng vốn. Trên thị trường hiện nay có sự tham gia của rất nhiều phân khúc và dòng sản phẩm khác nhau; tương ứng với mỗi lựa chọn là những đặc trưng trong cách thức khai thác lợi nhuận.
Đối với người kinh doanh nhà đất nhỏ lẻ, họ thường phải chọn hướng đi nào an toàn và ít rủi ro nhất. Muốn làm được điều này, cá nhân đó buộc phải hiểu về phân khúc định xuống tiền. Không bó buộc trong một lựa chọn nhất định, chiến lược đầu tư bđs cho người ít vốn tập trung vào việc khai thác hiệu quả những cách thức đơn giản, sinh lợi tốt và linh hoạt nhất cho nguồn vốn mà mỗi phân khúc mang lại.
Đất nền
Trong số các phân khúc bất động sản hiện nay, đất nền được xem là sự lựa chọn an toàn và mang tính ổn định nhất. Đặc biệt, đất nền vùng ven mang đến tính đột phá cho nhiều đối tượng người mua, ngay cả người thu nhập trung bình. Đất nền có thể dễ dàng chiều lòng mọi nhu cầu, tiêu chí mà người mua đặt ra.
Theo đánh giá của các chuyên gia, nếu so với nhà phố, đất nền trội hơn hẳn về tính thanh khoản, nhất là tại các khu vực đang trong giai đoạn phát triển, hoàn thiện hạ tầng. Thực tế đã chứng minh rất nhiều trường hợp, giá đất tăng theo mức độ chỉn chu của hạ tầng. Đồng thời, đây cũng là phân phúc ít bị rớt giá vì không mấy bị ảnh hưởng bởi chu kỳ tăng trưởng của thị trường; luôn “vận hành’ trong trạng thái khá bình ổn và bền vững.
Mặc dù mặt bằng giá đất nền hiện nay thấp hơn hẳn so với nhà phố hoặc căn hộ chung cư (nhất là những căn hộ thuộc dự án ở trung tâm); đơn cử như đất nền Phúc An City hoặc Phúc An Garden có giá chỉ từ 600 triệu/nền, chưa tới một nửa giá nhà phố thuộc cùng dự án; tuy nhiên lợi nhuận theo thống kê có thể đạt trung bình từ 15 - 30%/năm; cá biệt những nơi giao thông, hạ tầng phát triển nhanh còn có thể kéo con số này lên đến 50 - 60%.
Với mức giá và tỷ lệ tăng giá như này, đất nền là lựa chọn rất phù hợp với những nhà đầu tư vốn mỏng. Nếu chọn đất nền, cá nhân hoàn toàn có thể đợi tăng giá để bán lại hoặc tích lũy tài sản, xây dựng khi có điều kiện mà không khiến giá trị bất động sản mất đi. Tuy nhiên, rủi ro trong đầu tư đất nền cũng là vấn đề quan trọng cần được nhắc đến.
Xét dưới góc độ khách quan, chính sự phổ biến, dễ đầu tư của đất nền là nguyên nhân chính dẫn đến các rủi ro phát sinh, hầu hết là về quy hoạch, pháp lý và chiêu làm giá từ cò mồi. Về chủ quan, cũng bởi số vốn ít, nhà đầu tư quá tập trung vào các sản phẩm giá rẻ nên dễ bị lợi dụng tâm lý này. Vì vậy, trong ưu có khuyết, kinh doanh nhà đất nhỏ lẻ dù cân nhắc kỹ về vốn nhưng tuyệt đối không được đánh giá nhẹ chất lượng và tính an toàn.
Theo đó, nhà đầu tư chỉ nên mua đất nền đã có sổ đỏ, đất ở đô thị và là đất thổ cư. Với đất nền dự án, phải là dự án có quy hoạch chi tiết 1/500, được cấp phép đầy đủ và mở bán khi đã đáp ứng đủ các điều kiện.
Bên cạnh đó, đất nền có tốc độ tăng giá nhanh nhưng lại phụ thuộc không nhỏ vào quy hoạch của Nhà nước và các dự án lớn. Chấp nhận dời về vùng ven, thị trường tỉnh để có lựa chọn hợp với nguồn vốn nhưng không có nghĩa xuống tiền cho các khu vực quá xa, quá hẻo lánh; nguy cơ chôn vốn rất cao. Do đó, nhà đầu tư vốn mỏng phải nghiên cứu về kế hoạch phát triển tại địa phương để nhận diện đúng giá trị của nhà đất trong tầm nhìn vài năm tới.
Nhà phố
Nhà phố tuy có giá cao hơn đất nền nhưng không hẳn là không có lựa chọn phù hợp với người ít vốn muốn đầu tư. Nếu xét về độ thịnh hành, nhà phố cũng chẳng hề thua kém bất kỳ lựa chọn nào khác bởi cư dân hiện đại ngày càng có xu hướng lựa chọn điều kiện sống tiện nghi. Nhà liền thổ đối với người Việt luôn là thứ tài sản có giá trị và ý nghĩa bậc nhất, thỏa mãn thói quen và tâm lý của số đông dân cư.
Tuy nhiên, cũng nên lưu ý rằng, nhà phố chịu sự chi phối cao của giá thị trường, khó có thể điều chỉnh giá theo mong muốn. Các căn nhà có vị trí thuận tiện, nằm trên mặt đường lớn, thường có giá trị rất cao so với mặt bằng chung; có khả năng sinh lợi tỷ lệ thuận với số vốn bỏ ra ban đầu. Do đó, lựa chọn cho các nhà đầu tư vốn mỏng vẫn sẽ là các khu vực ven thành phố hoặc trong các trục đường, con hẻm nhỏ.
Bên cạnh đó, không nằm ngoài quy luật, nhà phố cũng tồn tại nhiều rủi ro liên quan đến quy hoạch. Nếu vướng phải trường hợp này, căn nhà phố có thể bị mất giá trung bình từ 30 - 60%, rất khó để bán ra.
Vậy nhà phố kinh doanh thế nào sẽ phù hợp với nhà đầu tư nhỏ lẻ? Ưu điểm dễ nhận thấy của loại hình này là thời gian sở hữu lâu dài, ổn định, cũng không phải gặp vấn đề hao hụt giá trị quá nhiều (thường nhà phố có kết cấu cơ bản, phù hợp với nhu cầu sống của các gia đình Việt). Đặc biệt, kinh doanh nhà phố có thể áp dụng dưới hình thức thuê hoặc mua.
- Nếu nhà đầu tư quyết định mua: nhà phố hoàn toàn có thể cho thuê lại trong thời gian đợi bán ra. Hoặc một hình thức cũng khá phổ biến và có lợi về kinh tế là mua nhà nát, tân trang sau đó cho thuê hoặc bán lại. Tuy nhiên, nếu muốn mua đi bán lại nhà phố, cá nhân cần cân nhắc rất kỹ thời điểm mua vào - bán ra bởi không hẳn điều gì cũng có được một cách nhanh chóng trong thời gian ngắn và luôn đạt đúng như mức kỳ vọng.
- Nếu nhà đầu tư áp dụng cách thức thuê: khi số vốn quá eo hẹp và vay mua nhà gặp nhiều rủi ro thì các nhà đầu tư nhỏ thường ưu tiên phương án thuê nhà phố rồi cho thuê lại. Phương thức này không cần vốn lớn nhưng có thể đem lại lợi nhuận đều đặn hàng tháng, tuy không cao nhưng ổn định. Thế nhưng, nếu muốn thuê rồi cho thuê lại, nhà đầu tư phải chọn được nhà phố ở vị trí, khu vực có nhu cầu thuê cao, thuận lợi di chuyển và có kỹ năng quản lý, vận hành nhà cho thuê.
Căn hộ chung cư
Loại hình nhà ở “trên cao” này vốn đã hình thành cách đây từ khá lâu, tiền thân là những khu tập thể. Do đó, một thời gian dài, chung cư bị “gắn mác” là nhà giá rẻ cho ai không đủ tài chính mua nhà liền thổ. Thế nhưng, khi mật độ dân số ngày một trở nên đông đúc, chật chội ở các đô thị lớn, mô hình căn hộ trở thành “con cưng” của giới doanh nghiệp và nhà đầu tư. Căn hộ chung cư thời điểm này không chỉ giải quyết tốt câu chuyện quỹ đất, tiết kiệm diện tích xây dựng mà còn đang từng ngày tiệm cận với xu hướng cao cấp, sở hữu nhiều sản phẩm thuộc hàng đắt đỏ bậc nhất.
Theo các ghi nhận mới nhất trên thị trường, từ năm 2019 đến nay, số lượng căn hộ giá rẻ hoặc tầm trung sụt giảm đáng kể vì “nghẽn” quy trình, thủ tục. Các chuyên gia cũng thẳng thắn thừa nhận, tìm mua căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ đồng hiện nay rất khó khăn, thậm chí là chấp nhận về vùng ven đô. Tuy nhiên, một tín hiệu đáng mừng là các địa phương và chủ đầu tư ý thức được lượng nhu cầu lớn cho phân khúc này, do đó, mô hình căn hộ giá thấp, hợp lý với người lao động đang được tăng cường đẩy mạnh. Dù không bùng nổ mạnh mẽ nhưng rất khả quan.
Do đó, cá nhân kinh doanh nhà đất nhỏ lẻ hơn hết nên ưu tiên các dự án phát triển mô hình này thay vì mất thời gian vào nhóm căn hộ tại trung tâm có giá từ vài tỷ đồng trở lên. Phân khúc giá rẻ đến trung bình là lựa chọn lý tưởng nhất.
Có 2 hình thức để thu lời từ căn hộ chung cư nên cân nhắc áp dụng: Hoặc là mua hẳn nguyên căn rồi cho thuê lại với thời gian hợp đồng ngắn hạn nhằm chờ khi lên giá thì bán đi. Hoặc là mua trả góp.
Để mua căn hộ, nhà đầu tư có thể phải sử dụng đến đòn bẩy tài chính qua các khoản vay, nhưng trong thời gian này vẫn có thể vừa cho thuê, vừa trả nợ, giảm bớt áp lực về tài chính. Nhà đầu tư phải cho thuê lại với giá cao hơn mức mình phải trả hàng tháng; sau một khoảng thời gian, vừa sở hữu nhà, vừa sinh chút lợi nhuận dựa trên việc cho thuê.
Nếu không phải vay, nhà đầu tư bớt được khoản chi phí hàng tháng và “thoải mái” thu tiền thuê để lấy lại vốn cũng như gia tăng giá trị sinh lời. Tuy nhiên, điều này đồng nghĩa với nhà đầu tư phải xác định được liệu có người muốn thuê căn hộ của mình không và giá có thể cho thuê tốt nhất là bao nhiêu để thu hút khách hàng nhưng vẫn đảm bảo yếu tố cạnh tranh. Hiện nay cho thuê căn hộ rất phổ biến, giá cho thuê phân hóa đa dạng; nếu không tạo ra sự khác biệt, rất khó để tiếp cận với các khách hàng có tiềm năng.
Đặt trong bối cảnh hiện nay, kinh doanh căn hộ không còn là lựa chọn rủi ro thấp như các nhận định trước đây. Sự biến động trên thị trường kéo theo nhiều hệ lụy, nhà đầu tư vốn mỏng lại thiếu kinh nghiệm rất dễ thất bại nếu kinh doanh theo kiểu thiếu chiều sâu. Dù đầu tư dưới bất kỳ hình thức, cách thức nào, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng cần am hiểu về chất lượng xây dựng, thiết kế, vị trí, thông tin của chủ dự án để xác định đâu là căn hộ đáng để mua và sẽ tăng giá về sau. Đặc thù của căn hộ là rất dễ xuống chất lượng dẫn đến xuống giá theo thời gian; nhà đầu tư muốn giữ chân khách hàng buộc phải hạ giá bán hoặc giá thuê.
Kinh doanh nhà đất không cần vốn: liệu có khả thi?
Đặt trong tâm lý của các nhà đầu tư nhỏ, những gì có lợi nhất cho nguồn vốn luôn được ưu tiên. Chính vì vậy, không quá bất ngờ khi nhóm các cá nhân này luôn suy nghĩ để tìm cách kinh doanh nhà đất với số tiền ít nhất có thể, thậm chí là mua bất động sản không cần tiền.
Tất nhiên, với những nhà đầu tư mạnh về tài chính, họ không mấy đồng ý với quan điểm này vì ít nhiều gì cũng cần có một khoản tiền, vừa là điều kiện để giao dịch, vừa là cơ sở để xác định chiến thuật đầu tư. Thế nhưng, nhà đầu tư nhỏ cũng không hoàn toàn “tay không bắt giặc”, kinh doanh nhà đất không cần vốn ở đây được nhìn dưới góc độ đòn bẩy tài chính, vay mua nhà đất.
Mua bất động sản không cần tiền như thế nào?
Điểm mấu chốt của kinh doanh nhà đất nhỏ lẻ không cần vốn là thay vì sử dụng khoản tiền đang có, nhà đầu tư dùng chính bất động sản đó để đảm bảo cho các khoản vay từ ngân hàng hoặc những nguồn có lợi nhất về lãi suất.
Hiện nay, các ngân hàng thường áp dụng nhiều gói vay ưu đãi đối với khách hàng mua nhà đất dự án, hoặc các gói vay khuyến khích mở rộng kinh doanh. Với các chính sách này, việc kinh doanh bất động sản với số vốn cực kỳ ít ỏi là điều hoàn toàn có thể.
- Với hình thức này, nhà đầu tư có thể thế chấp bất động sản muốn mua để vay lên đến 70% giá trị tài sản đó.
- Sau khi mua được, công việc tiếp theo của nhà đầu tư là cho thuê lại hoặc như đất nền, nếu có “mối” tốt, cá nhân vẫn có thể bán lại. Tất nhiên, trường hợp này bắt buộc phải có các loại giấy tờ, văn bản thể hiện thỏa thuận các bên, phù hợp với quy định của pháp luật.
- Hoặc nhà đầu tư cũng có thể liên kết với bên thứ ba là đơn vị quản lý, vận hành nếu xét thấy kinh nghiệm, mức độ am hiểu không đủ. Những đơn vị này có thể giúp đối tác của mình tối ưu hóa lợi nhuận từ bất động sản.
- Bằng thu nhập mỗi tháng, cá nhân có thể cân nhắc chia đều để trả tiền lãi ngân hàng và đơn vị quản lý việc kinh doanh bất động sản (nếu có). Lưu ý rằng giai đoạn đầu có thể khá khó khăn vì cần thích nghi với việc cân đối chi tiêu, sắp xếp thu nhập sao cho hiệu quả; thậm chí, sẽ không có lời hoặc cần bù vào một phần chi phí ở mức có thể chấp nhận được.
Những lưu ý khi vay vốn kinh doanh nhà đất
Vay mua nhà đất là phương án nhanh chóng, hiệu quả đối với các trường hợp đầu tư nhỏ lẻ, thiếu vốn. Tuy nhiên, lợi ích ban đầu cũng đi kèm với trách nhiệm và nghĩa vụ về sau. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính nếu không tính toán, cân nhắc kỹ rất dễ phát sinh tình huống rủi ro, như việc khai thác không hiệu quả, thu nhập bấp bênh, mất khả năng trả nợ,...
Nếu vay mượn của người thân (không lãi hoặc lãi thấp), nhà đầu tư có thể thương lượng và kéo dài thời gian; tuy nhiên nếu vay tại ngân hàng, các điều khoản ràng buộc đã nêu rõ, cá nhân phải có trách nhiệm, nghĩa vụ thực hiện. Do đó, nếu muốn kinh doanh nhà đất không cần vốn bằng cách đi vay ngân hàng, nhà đầu tư cần lưu ý những nội dung quan trong sau đây.
- Trong trường hợp thực sự cần thiết mới đăng ký gói vay tối đa để mua bất động sản. Thông thường lời khuyên đưa ra chỉ nên dao động từ 30 - 50% giá trị tài sản.
- Phải mất khoảng 1-2 năm để thu hồi lại được vốn và bắt đầu có lãi từ năm thứ 3 trở đi.
- Không nên tiêu hết số tiền vốn mình đang có, nên trữ sẵn khoản dự phòng để chủ động trong những trường hợp phát sinh.
- Lựa chọn sản phẩm an toàn để cam kết cho khoản vay cũng như đảm bảo khả năng tạo ra thu nhập.
- Thiết lập kế hoạch, theo dõi chi tiết dòng tiền mỗi tháng; đừng để rơi vào các trường hợp chậm trả vì sẽ rơi vào danh sách nợ xấu, phải gánh thêm lãi quá hạn,...
Thực tế, ở thời điểm này, không cần biết cá nhân có xuất phát điểm, tiềm lực đến đâu; nếu đam mê kinh doanh nhà đất hoàn toàn có thể tìm được nhiều hướng đi phù hợp. Tuy nhiên, mọi dòng vốn dù lớn hay nhỏ, để phát huy hiệu quả cũng phải tuân thủ nguyên tắc đầu tư trên thị trường. Càng “mỏng” về tài chính lại càng phải “dày” về kinh nghiệm và sự am hiểu lĩnh vực đầu tư.
Kinh doanh nhà đất nhỏ lẻ vốn không “bất khả thi” như nhiều người vẫn nghĩ. Những tín hiệu tích cực trong lựa chọn và cách thức khai thác đang tạo ra cơ hội cho các nhân ít vốn muốn tham gia vào cuộc chơi lớn nhà đất. Chỉ cần có chiến thuật phù hợp, số vốn khiêm tốn vẫn có khả năng mang về khoản lợi nhuận không tưởng. Do đó, thay vì lo lắng về tài chính, nhà đầu tư nên dành thời gian cho việc nghiên cứu thị trường cũng như xác định lại mục tiêu cá nhân.
Xem thêm: