Hướng dẫn tính thuế chuyển quyền sử dụng đất chuẩn nhất (Luật hiện hành)

Thuế chuyển quyền sử dụng đất là khoản tiền mà cá nhân, tổ chức bắt buộc phải nộp khi thực hiện mua bán, tặng cho bất động sản. Nhưng không phải ai cũng biết cách tính các loại thuế liên quan đến hoạt động này. Bài viết sau xin được giới thiệu các loại thuế phải thực hiện khi chuyển quyền sử dụng đất.

Khái niệm về thuế chuyển quyền sử dụng đất

Định nghĩa

Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật. Thuế chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất.

Chức năng, vai trò của thuế chuyển quyền sử dụng đất.

• Tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước:
• Ðảm bảo công bằng xã hội: Người nào có quyền sử dụng đất ở các đô thị lớn, ven đô thị phải chịu thuế cao hơn những người có quyền sử dụng đất ở vùng nông thôn, xa xôi hẻo lánh...
• Hướng dẫn, khuyến khích việc sử dụng đất đai có hiệu quả: đất thuộc mục đích nào phải sử dụng đúng mục đích đó; đất được Nhà nước giao khi trả lại đất cho Nhà nước thì được miễn thuế…

Đặc điểm của thuế chuyển quyền sử dụng đất

Đối tượng nộp thuế là tất cả các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất, khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này. Trong trường hợp chuyển đổi đất cho nhau mà có chênh lệch về giá trị thì bên nhận phần chênh lệch giá trị phải nộp thuế. Các trường hợp không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành là:

"a. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình

b. Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tự nguyện trả đất được giao cho nhà nước, nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng trong những trường hợp theo quy định của pháp luật

c. Chuyển quyền sử dụng đất cho người được thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế; trường hợp tách hộ; vợ chồng khi ly hôn

d. Tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh bất động sản, cho thuê đất có nhà trên đó

Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá tính thuế và thuế suất. Giá tính thuế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trong khung giá của Chính phủ phù hợp với thực tế của địa phương.

Theo quy định, thuế suất là 10% đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, 20% đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác. Trong trường hợp chuyển quyền sử dụng đất lần thứ hai trở đi mà lần đầu đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất ở lần một thì thuế suất là 5%. Trường hợp trao đổi đất có phần chênh lệch về giá trị thì thuế suất là 5% trên phần chênh lệch."

Tuy nhiên, thuế chuyển quyền sử dụng đất đã được bãi bỏ sau khi Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009.

Hiện nay, theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.

Như vậy, nhắc đến thuế chuyển quyền sử dụng đất ở thời điểm này là nhắc đến các loại thuế áp dụng đối với mỗi hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác nhau, như chuyển nhượng, tặng cho, hay thừa kế,... Dưới đây là sẽ thông tin chi tiết hơn cho nghĩa vụ đóng thuế trong từng trường hợp.

Thuế chuyển nhượng nhà đất

Chuyển nhượng nhà đất là giao dịch phổ biến hiện nay. Việc thực hiện các thủ tục liên quan đã khá quen thuộc với số đông. Tuy nhiên, việc xác định các loại thuế nhà đất và mức thuế cần đóng vẫn còn nhiều băn khoăn. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ các bên nên cần có sự tìm hiểu kỹ càng.

Thuế chuyển nhượng đất ở, thuế chuyển nhượng đất nhà ở hay thuế khi chuyển nhượng nhà đất nói chung là cách gọi khi phát sinh nghĩa vụ tài chính trong các giao dịch liên quan đến mua bán nhà cửa, đất đai; bao gồm: Chuyển nhượng đất nông nghiệp, chuyển nhượng đất phi nông nghiệp, chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm, chuyển nhượng đất nuôi trồng thủy hải sản,...

Nhìn chung, thuế chuyển nhượng nhà đất 2020, thuế chuyển nhượng nhà đất 2019 không có quá nhiều khác biệt. Bước sang 2021, với khá nhiều văn bản pháp luật mới ra đời, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất có gì thay đổi so với thuế chuyển nhượng nhà đất năm 2020 không? Sau đây là một vài điểm quan trọng đối với nghĩa vụ thuế khi chuyển nhượng nhà đất.

Chuyển nhượng đất phải đóng thuế gì?

Để giúp bạn đọc trả lời một cách dễ hiểu nhất về chuyển nhượng nhà đất thì chịu những loại thuế nào hay thuế phải nộp khi chuyển nhượng nhà đất, bài viết sẽ liệt kê tên từng loại thuế, đặc điểm cơ bản và cách tính, mức tính cụ thể ở những phần tiếp sau.

Các loại thuế chuyển nhượng nhà đất

Nhắc đến mua bán nhà đất nói chung, phần lớn đều sẽ quen với các loại thuế như thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ,...Trong khi đó, một loại thuế khác là thuế Giá trị gia tăng lại ít được nhắc tới.

• Thuế thu nhập cá nhân: là thuế trực thu, tính trên thu nhập của người nộp thuế sau khi đã trừ các thu nhập miễn thuế và các khoản được giảm trừ gia cảnh.
• Thuế trước bạ chuyển nhượng nhà đất: khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ, trừ trường hợp được miễn. Thuế này nếu gọi chính xác phải là lệ phí trước bạ nhà đất.
• Thuế giá trị gia tăng chuyển nhượng nhà đất: là một loại thuế gián thu đánh trên khoản giá trị tăng thêm của hàng hoá, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng. Chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT nhưng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

Mức thuế chuyển nhượng nhà đất

Thuế chuyển nhượng nhà đất là bao nhiêu

Với mỗi loại thuế sẽ có mức thuế suất và công thức tính khác nhau. Tùy vào trường hợp chuyển nhượng nhà đất để biết được tổng cộng thuế chuyển nhượng đất là bao nhiêu.

Cách tính thuế chuyển nhượng nhà và đất

Dựa trên biểu thuế chuyển nhượng nhà đất hiện hành, các loại thuế được tính theo những công thức và các lưu ý dưới đây.

Thuế thu nhập cá nhân (nộp cho Nhà Nước, bên bán nộp)

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Lưu ý về giá chuyển nhượng:

• Thông thường giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
• Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất” sẽ được miễn thuế.

Thuế trước bạ chuyển nhượng nhà đất (nộp cho Nhà Nước, bên mua nộp)

Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, khi chuyển nhượng thì người mua phải đăng ký biến động đất đai (làm thủ tục sang tên Sổ đỏ) trong thời hạn 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc người bán cho tiền để người mua nộp lệ phí trước bạ.

• Với đất: Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 1m2 tại Bảng giá đất
• Với nhà ở: Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 1m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại

Trong đó:

• Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân;
• Giá 1m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 1m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành;
• Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm Thuế trước bạ nhà đất là gì? Thủ tục, cách tính và những vấn đề cần quan tâm

Thuế giá trị gia tăng

Khoản 10 Điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định: "Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT"

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

• Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
• Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.
• Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
• Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có);
• Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
• Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở... để bán thì giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác;
• Trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán thì giá đất được trừ tính cho 1m2 nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định các điểm nêu trên chia số m2 sàn xây dựng, không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.
• Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế GTGT là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.

Nộp thuế chuyển nhượng nhà đất ở đâu

Theo điều 56, chương VI “Nộp thuế”, luật Quản lý thuế 2019 số 38/2019/QH14 chỉ rõ về đặc điểm, hình thức nộp thuế như sau:

"1. Người nộp thuế nộp tiền thuế vào ngân sách nhà nước theo quy định sau đây:

a) Tại Kho bạc Nhà nước;
b) Tại cơ quan quản lý thuế nơi tiếp nhận hồ sơ khai thuế;
c) Thông qua tổ chức được cơ quan quản lý thuế ủy nhiệm thu thuế;
d) Thông qua ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng khác và tổ chức dịch vụ theo quy định của pháp luật.

2. Kho bạc Nhà nước, ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng khác và tổ chức dịch vụ theo quy định của pháp luật có trách nhiệm bố trí địa điểm, phương tiện, công chức, nhân viên thu tiền thuế bảo đảm thuận lợi cho người nộp thuế nộp tiền thuế kịp thời vào ngân sách nhà nước.

3. Cơ quan, tổ chức khi nhận tiền thuế hoặc khấu trừ tiền thuế phải cấp cho người nộp thuế chứng từ thu tiền thuế.

4. Trong thời hạn 08 giờ làm việc kể từ khi thu tiền thuế của người nộp thuế, cơ quan, tổ chức nhận tiền thuế phải chuyển tiền vào ngân sách nhà nước.

Trường hợp thu thuế bằng tiền mặt tại vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng đi lại khó khăn, thời hạn chuyển tiền thuế vào ngân sách nhà nước theo quy định của Bộ trưởng Bộ Tài chính.”

Như vậy, người nộp thuế chuyển nhượng nhà đất có thể chọn một trong các địa điểm trên để thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình.

Tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

Thuế thu nhập cá nhân

Theo nguyên tắc, khi phát sinh thu nhập do được tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng thì người được tặng cho, nhận thừa kế sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Riêng đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, khi muốn đăng ký sang tên thì cũng cần đóng thuế trước bạ.

Khoản 4 Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định về các khoản thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân trong đó có “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau."

Điều 16 thông tư 111/2013/TT-BTC quy định thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thừa kế, quà tặng được áp dụng theo Biểu thuế toàn phần với thuế suất là 10%.

Nếu không thuộc trường hợp khoản 4 điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân thì cá nhân vẫn phải đóng với mức thuế suất 10%.

Thuế trước bạ nhà đất

Theo quy định tại khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ và hướng dẫn tại khoản 10 Điều 3 Thông tư 124/2011/TT-BTC thì nhà, đất không phải nộp lệ phí trước bạ là nhà, đất có nguồn gốc là thừa kế, quà tặng mà người nhận tài sản lần đầu tiên được nhận thừa kế hoặc quà tặng từ vợ (hoặc chồng), từ cha đẻ (mẹ đẻ), từ cha nuôi (mẹ nuôi), từ cha vợ (mẹ vợ), từ cha chồng (mẹ chồng), từ ông nội (bà nội), từ ông ngoại (bà ngoại), từ con đẻ (con nuôi), từ con dâu (con rể), từ cháu nội (cháu ngoại), từ anh, chị, em ruột.

Để được miễn, cá nhân phải xuất trình được các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ trên như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu...lên cơ quan thuế để làm căn cứ chứng minh không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật. Với các trường hợp khác, phần tài sản tặng cho phải nộp với mức lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị nhà đất.

Thông qua bài viết này, hi vọng người đọc sẽ phân biệt và nắm rõ các loại thuế cần phải nộp khi chuyển quyền sử dụng đất cũng như tiến hành đúng thủ tục để tiết kiệm thời gian, chi phí.

Nguồn: Trần Anh Group

>>>Xem thêm:

• Hướng dẫn cách tính lãi suất vay Ngân hàng mua nhà trả góp nhanh và đơn giản nhất
• Giới thiệu một số phương pháp định giá bất động sản
• Tổng hợp đầy đủ những điều kiện mua nhà ở xã hội (mới nhất)