Tin Tức

Giới thiệu một số phương pháp định giá bất động sản

Định giá bất động sản là một kĩ năng cần thiết trước khi thực hiện giao dịch. Khách hàng có thể tự mình thẩm định tài sản trước khi "gửi gắm" nhiệm vụ này cho một đơn vị định giá độc lập để kiểm tra chéo nhằm tránh bị hớ những khoản tiền có thể lên đến bạc tỷ đồng.

Thẩm định giá là công việc quan trọng, là ưu tiên hàng đầu cho mỗi quyết định mua bán giao dịch bất động sản. Với kiến thức tốt và thông tin thẩm định giá chính xác, người mua hoặc bán tài sản sẽ không sợ bị cò đất ép đồng thời tránh được tình trạng chênh giá. Căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản thì có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản.

Định giá bất động sản 1

1/ Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với nhà đất đang xem xét. Để ước tính giá trị thực của tài sản, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.

- Cách tính: Không có công thức cố định mà chỉ dựa vào các giao dịch mua bán trên thị trường và phân tích giá bán và những điểm khác nhau của các tài sản để điều chỉnh cho phù hợp.

- Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, được công nhận vì nó dựa vào giá thị trường.

- Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin về các dữ liệu lịch sử đã giao dịch. Rất khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

2/ Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)

Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một bất động sản, tương ứng với tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của tài sản. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước. Vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế. Trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán bổ sung.

- Cách tính:  Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa * Thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm - Chi phí phát sinh hàng năm * Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản (dựa vào giá trị tài sản tương tự giao dịch trên thị trường).

- Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng.

- Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân, toàn bộ dữ liệu đều là dự kiến.

3/ Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành)

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những bất động sản không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán trên thị trường (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…). Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.

- Cách tính: Giá trị tài sản = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất - Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.

- Ưu điểm: áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.

- Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại. Khấu hao mang tính chủ quan. Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm. 

4/ Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán)

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những bất động sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.

- Công thức: Giá trị bất động sản = Lợi nhuận ròng / Lãi suất vốn hóa

- Ưu điểm: đơn giản dễ sử dụng.

- Nhược điểm: Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa do chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận; lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực; đòi hỏi thẩm định viên có kiến thức về loại hình kinh doanh này.

5/ Phương pháp thặng dư (phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)

Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai. Chẳng hạn như căn cứ theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành. Chúng thực hiện theo nguyên tắc: giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình bất động sản trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.

- Công thức tính: Giá trị thặng dư, chính là giá trị lô đất tính theo phương pháp thặng dư = Giá trị phát triển - Chi phí phát triển

- Ưu điểm: áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó.

- Nhược điểm: Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường. Cần có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau. Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này không hiện thực.

Định giá bất động sản

Tùy thuộc vào loại bất động sản mà áp dụng những phương pháp thẩm định giá khác nhau. Tất cả các phương pháp này đều phải được thực hiện bởi một đơn vị có chức năng chuyên môn căn cứ theo quy định, hướng dẫn của pháp luật. Tuy nhiên, bản thân nhà đầu tư có thể tự mình tham gia vào quá trình này để định vị trước ngưỡng giá trị tài sản và giám sát quá trình định giá của các đơn vị chuyên nghiệp.

>>>Xem thêm:

Hướng dẫn cách tính lãi suất vay ngân hàng mua nhà trả góp nhanh và đơn giản nhất

Tổng hợp kinh nghiệm mua căn hộ chung cư ăn ý

Tổng hợp lại suất vay mua nhà trả góp của top 12 Ngân hàng lớn nhất tại Việt Nam 2019