Giá đất trồng cây lâu năm theo quy định mới nhất

Giá đất trồng cây lâu năm hiện nay được quy định như thế nào? Làm sao để định giá đất trồng cây lâu năm được chính xác nhất? Khung giá đất tiêu chuẩn giữa các khu vực có giống nhau hay không? Tất cả sẽ được giải đáp qua bài viết ngay sau đây. Mời các bạn cùng theo dõi nhé.

1/ Căn cứ pháp lý quy định giá đất trồng cây lâu năm hiện nay

Hệ thống văn bản pháp luật về đất đai hiện hành của nước ta bao gồm nhiều loại văn bản khác nhau như Luật, Nghị định, Thông tư,... Trong đó, về quy định giá đất trồng cây lâu năm có một số văn bản đang có hiệu lực sẽ được liệt kê sau đây.

- Luật đất đai 2013

Khái niệm giá đất được hiểu là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

+ Khung giá đất

Điều 113 quy định về Khung giá đất như sau: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”

Như vậy, có thể kết luận được rằng khung giá đất tiêu chuẩn đối với từng loại đất giữa các vùng sẽ khác nhau. Chính phủ sẽ có vai trò trong việc điều chỉnh khung giá đất theo biến động thực tế của thị trường.

+ Bảng giá đất

Căn cứ Điều 114 Luật này, bảng giá đất cũng được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất.
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Trước khi trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, UBND cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét.

Trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Bảng giá đất được dùng làm căn cứ để:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
• Tính thuế sử dụng đất.
• Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
• Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
• Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
• Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

+ Giá đất

Giá đất cụ thể sẽ được UBND cấp tỉnh quy định. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.

Giá đất được dùng làm căn cứ để:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
• Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
• Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

- Nghị định 96/2019/NĐ-CP

Khung giá đất trồng cây lâu năm được quy định cụ thể như sau:

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Vùng kinh tế để xây dựng khung giá đất gồm cụ thể như sau:

• Vùng trung du và miền núi phía Bắc gồm các tỉnh: Điện Biên, Lai Châu, Sơn La, Hòa Bình, Hà Giang, Tuyên Quang, Cao Bằng, Bắc Kạn, Lào Cai, Yên Bái, Phú Thọ, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Bắc Giang và Quảng Ninh.
• Vùng đồng bằng sông Hồng gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nam, Nam Định, Thái Bình và Ninh Bình.
• Vùng Bắc Trung bộ gồm các tỉnh: Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị và Thừa Thiên Huế.
• Vùng duyên hải Nam Trung bộ gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hòa, Ninh Thuận và Bình Thuận.
• Vùng Tây Nguyên gồm các tỉnh: Kon Tum, Gia Lai, Đắk Nông, Đắk Lắk và Lâm Đồng.
• Vùng Đông Nam bộ gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh và Thành phố Hồ Chí Minh.
• Vùng đồng bằng sông Cửu Long gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Long An, Tiền Giang, Bến Tre, Đồng Tháp, Vĩnh Long, Trà Vinh, Cần Thơ, Hậu Giang, Sóc Trăng, An Giang, Kiên Giang, Bạc Liêu và Cà Mau.

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP

Nghị định này quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất.

(Tham khảo thêm tại đây: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/bat-dong-san/Nghi-dinh-44-2014-ND-CP-quy-dinh-ve-gia-dat-230632.aspx)

2/ Cách định giá đất trồng cây lâu năm

Mặc dù giá đất trồng cây lâu năm đã được quy định rõ ràng như nói trên nhưng giá đất thực tế lại hoàn toàn khác xa so với giá đất do Nhà nước và UBND cấp tỉnh quy định. Vì vậy, muốn biết mức giá chính xác nhất, người mua hoặc người bán nhất định phải biết định giá mảnh đất mình quan tâm.

Trong lĩnh vực bất động sản, việc định giá tài sản là một trong những điều quan trọng cần phải làm. Qua đó, người bán, người mua sẽ có biết được giá trị chính xác của tài sản để đảm bảo quyền lợi của mình được tốt nhất. Nói cụ thể hơn là đối với người mua, việc định giá đất trồng cây lâu năm sẽ giúp họ có tránh được tình trạng bị người bán “chặt, chém”, nâng giá lên cao hơn với thực tế. Đồng thời cũng có thêm cơ hội để đầu tư sinh lời từ các dự án có giá “mềm”.

- Phương pháp định giá đất trồng cây lâu năm

Căn cứ theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP về Phương pháp định giá đất, có một số phương pháp sau đây:

• Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
• Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
• Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
• Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Để áp dụng các phương pháp định giá đất trồng cây lâu năm một cách hiệu quả nhất thì phải lưu ý những điều kiện kèm theo như sau:

• Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
• Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
• Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.
• Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

- Kinh nghiệm định giá đất trồng cây lâu năm

Ở phần trước đã đề cập đến một số phương pháp xác định giá đất trồng cây lâu năm. Tuy nhiên, với người mua chưa có nhiều kinh nghiệm chắc chắn sẽ cảm thấy “lạ” với những phương pháp này. Phải mất khá nhiều thời gian để tìm hiểu và áp dụng vào thực tế. Vì thế, để giúp cho mọi người có thể định giá một cách đơn giản, nhanh chóng đối với đất trồng cây lâu năm thì ở phần này bài viết sẽ đề cập đến một số kinh nghiệm thường được áp dụng trên thực tế hiện nay.

• Xác định vị trí thửa đất: phần lớn các trường hợp người mua đất trồng cây lâu năm hiện nay đều muốn chuyển đổi lên thổ cư để xây dựng nhà ở, công trình. Nếu có thể làm thủ tục xin chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì tiềm năng sinh lời là rất lớn. Nhờ sự chênh lệch giá đáng kể giữa đất nông nghiệp và đất thổ cư, cũng như tính thanh khoản tốt của đất thổ cư. Và yếu tố khác nữa chính là thửa đất có nằm gần trung tâm thành phố, hệ thống giao thông thuận lợi hay không. Nếu đáp ứng được những điều kiện đã liệt kê thì giá đất ở nơi này chắc chắn sẽ cao hơn giá chung của thị trường.
• So sánh giá đất khu vực lân cận: một trong những cách phổ biến nhất khi định giá nhà đất là so sánh BĐS mình cần định giá với BĐS có ở khu vực lân cận có tính chất tương đồng. Qua đó, bạn sẽ xác định được mức giá trung bình ở khu vực này để trao đổi, thỏa thuận với người mua/người bán được tốt hơn.
• Tham khảo thông tin từ các kênh nhà đất: hiện nay có rất nhiều kênh liên quan đến lĩnh vực mua bán nhà đất. Đây cũng được xem là nguồn thông tin hiệu quả có thể hỗ trợ quá trình định giá đất. Với sự phát triển của công nghệ hiện đại, phạm vi tìm hiểu thông tin của chúng ta cũng được mở rộng gấp nhiều lần. Từ đó sẽ có cái nhìn đa chiều, chính xác hơn về một vấn đề, cụ thể là giá đất.
• Khảo sát giá thực tế: cách này cũng có một vài điểm giống với những cách đã nói trước đó. Nhưng điểm khác biệt lớn ở chỗ là bạn sẽ đóng vai người mua đất để đi khai thác thông tin từ những người bán đất trồng cây lâu năm trong khu vực xung quanh. Mặc dù cách này tốn khá nhiều thời gian nhưng kết quả có tính thực tế và hiệu quả tương đối cao.
• Định giá đất thông qua ngân hàng: quy trình định giá tài sản của các ngân hàng thường rất chặt chẽ và đảm bảo. Đây sẽ là nguồn thông tin bổ ích nếu bạn biết cách khai thác nó. Khi bạn có yêu cầu vay vốn thì ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định giá trị tài sản bạn thế chấp để đáp ứng mức vay phù hợp. Nói thêm về cách định giá đất của ngân hàng thì kết quả của họ thường sẽ thấp hơn từ 10% - 20% giá trị thực tế. Khi có kết quả thì bạn phải cộng thêm phần trăm này để tính giá đất cụ thể.
• Sử dụng app định giá nhà đất: về cơ bản thì những ứng dụng này có thể hiểu là kho tổng hợp cơ sở dữ liệu về giá nhà đất ở nhiều nơi, nhiều khu vực. Thông qua đó, người dùng sẽ tra cứu được giá đất ở một số nơi lân cận để phục vụ cho quá trình định giá của mình. Cách này không mất nhiều thời gian nên sử dụng nó sẽ giúp tăng thêm tỷ lệ chính xác của kết quả cuối cùng.

Tổng kết

Giá đất trồng cây lâu năm đã được quy định cụ thể theo quy định của các cơ quan chức năng. Khung giá đất, bảng giá đất sẽ là nền tảng để hỗ trợ mọi người xác định được giá trị đất đai. Và khi tiến hành định giá đất nên lưu ý lựa chọn phương pháp cho phù hợp. Mỗi phương pháp đều có những ưu nhược điểm nhất định. Kết quả định giá cuối cùng có thể có sự chênh lệch với nhau. Nên kết quả trung bình của nhiều phương pháp, nhiều cách như vậy sẽ đảm bảo độ chính xác cao nhất.

Hiện nay, việc định giá đất trồng cây lâu năm cũng trở nên dễ dàng hơn nhờ có nhiều cách để lựa chọn hỗ trợ. Nếu bạn chưa có nhiều kinh nghiệm cũng không sao. Vì dịch vụ định giá đất phát triển tương đối mạnh sẽ giúp bạn thực hiện điều này. Nhưng bạn phải mất thêm một khoản phí tương đương cho việc sử dụng dịch vụ.

Nói tóm lại, có nhiều phương pháp, có nhiều cách, có nhiều “mẹo” để định giá đất trồng cây lâu năm. Nên cân nhắc sử dụng phối hợp lại với nhau thay vì sử dụng một trong số đó, giúp đảm bảo tính khách quan hơn cho kết quả cuối cùng.

Xem thêm:

• Tổng hợp các rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm nên biết
• Đất trồng cây hàng năm hết hạn sử dụng nên làm gì?
• Đất trồng cây hàng năm khác đất trồng cây lâu năm như thế nào?