Tin Tức

Định giá nhà đất & những điều cần biết

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá của bạn)

Định giá nhà đất là khái niệm ai cũng phải biết trước khi quyết định mua bán nhà đất. Vậy định giá nhà đất là gì? Mục đích của việc định giá? Và có những phương pháp định giá nào hiện nay?

Định giá nhà đất & những điều cần biết 1

Định giá nhà đất là gì?

Định giá nhà đất hay còn gọi là định giá bất động sản, thẩm định nhà đất hay thẩm định bất động sản. Tên gọi có thể khác nhau song tất cả chúng đều là một khái niệm mang cùng một tính chất và mục đích như nhau.

Khái niệm

Theo Khoản 9 Điều 4 của Luật Kinh doanh bất động sản thì khái niệm định giá nhà đất được quy định như sau:

Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”.

Nói một cách dễ hiểu hơn thì, định giá nhà đất là việc ước lượng, tính toán giá trị của một căn nhà, miếng đất vào khoảng bao nhiêu tiền là hợp lý.

Định giá nhà đất & những điều cần biết 2

Bản chất

Bản đất của việc định giá nhà đất đó là:

  • Đánh giá giá trị của bất động sản sao cho phù hợp với thị trường ở một thời điểm, địa điểm nhất định;
  • Thực hiện thông qua các hình thức cụ thể, giá chuẩn khung giá, giá tối thiểu và tối đa;
  • Nhằm tìm ra mức giá hợp lý cho bất động sản, đảm bảo quyền lợi của cả người bán lẫn người mua, không phá vỡ khung giá của thị trường (tại thời điểm, địa điểm đó).

Mục đích

Thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa quan trọng đối với nhiều mục đích khác nhau, như là:

  • Rao bán bất động sản;
  • Tìm vốn cho dự án bất động sản;
  • Phân tích đầu tư;
  • Bảo hiểm tài sản;
  • Đánh thuế bất động sản.

Trong đó, thẩm định bất động sản được sử dụng nhiều nhất khi người ta muốn rao bán hoặc mua một căn nhà, khu đất nào đó.

Định giá nhà đất & những điều cần biết 3

Nguyên tắc

Định giá nhà đất không phải là việc thể hiện suy nghĩ của cá nhân, mà nó phải đảm bảo 3 nguyên tắc sau đây:

  • Dựa trên tính chất, vị trí, quy mô, thực trang của bất động sản;
  • Dựa theo giá của bất động sản trên thị trường ở thời điểm định giá;
  • Độc lập, khách quan, trung thực và đảm bảo tuân thủ những quy định của pháp luật.

06 yếu tố tạo nên giá trị của bất động sản

Thẩm định nhà đất suy cho cùng cũng là việc xác định giá trị của bất động sản. Vậy giá trị của bất động sản là gì? Yếu tố nào tạo nên giá trị của bất động sản?

Giá trị bất động sản là gì?

Giá trị bất động sản là giá trị hiện tại của những lợi ích thu về trong tương lai khi sở hữu bất động sản đó.

Lợi ích của bất động sản khác với lợi ích của các loại hàng hóa khác, nó không được thu về tức thì mà cần một khoảng thời gian dài.

Vì vậy, muốn định giá bất động sản thì không chỉ xem xét giá trị của bất động sản tại thời điểm hiện tại mà còn phải xét đến khả năng phát triển của bất động sản trong tương lai.

Định giá nhà đất & những điều cần biết 4

6 yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

  • Thứ nhất, đó là các yếu tố về tự nhiên: vị trí, diện tích, địa hình và tình trạng môi trường nơi bất động sản tọa lạc;
  • Thứ hai, đó là các yếu tố kinh tế: khả năng mang lại thu nhập, khả năng thu hút đầu tư và cả nền kinh tế của khu vực nơi bất động sản tọa lạc;
  • Thứ ba, đó là các yếu tố thị trường liên quan đến tính hữu dụng của bất động sản: tiện ích, tình trạng cung - cầu;
  • Thứ tư, đó là tính pháp lý của bất động sản: có đầy đủ, minh bạch;
  • Thứ năm, đó là uy tín của chủ bán/chủ đầu tư;
  • Thứ sáu, đó là những yếu tố khách quan liên quan đến kinh tế, chính trị, văn hóa của khu vực nơi bất động sản tọa lạc.

Trong số 6 yếu tố kể trên thì yếu tố tự nhiên có vai trò quan trọng nhất, quyết định 50% giá trị của bất động sản. Còn lại các yếu tố khác, mỗi yếu tố quyết định 10%.

Các phương pháp định giá nhà đất phổ biến nhất hiện nay

Như đã nói ở trên, định giá nhà đất không phải là việc một cá nhân, tổ chức thể hiện quan điểm cá nhân của mình về giá trị của mảnh đất, ngôi nhà. Mà việc định giá phải tuân thủ nguyên tắc và áp dụng các phương pháp định giá. Nguyên tắc thì như bài viết đã trình bày ở trên, còn phương pháp định giá bất động sản thì được thực hiện theo quy định của Bộ Tài chính về lĩnh vực thẩm định giá. 

Theo thông tư số 145/2016/TT-BTC (ngày 06/10/2016) của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản thì có 05 phương pháp thẩm định giá bất động sản.

1. Phương pháp so sánh

Phương pháp này được hiểu là: Tìm hiểu thị trường bất động sản về các loại bất động sản giống hệt hoặc tương tự với bất động sản cần định giá, đã có thông tin về giá để làm căn cứ so sánh. Đây là phương pháp thường được sử dụng phổ biến tại Việt Nam và các nước trên thế giới.

Định giá nhà đất & những điều cần biết 5

Công thức tính:

  • Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các bất động sản có giao dịch phổ biến trên thị trường. Hiện phương pháp này không có công thức tính cố định, mà sẽ dựa vào các giao dịch mua bán trên thị trường, phân tích giá bán, phân tích những điểm khác nhau giữa từng bất động sản để đưa ra định giá nhà đất.

Ưu điểm: 

  • Đơn giản, dễ thực hiện và thường đem lại độ chính xác khá cao.

Nhược điểm:

  • Muốn so sánh được thì bắt buộc phải có thông tin về các dữ liệu bất động sản đã giao dịch;
  • Không dễ để tìm được một bất động sản đang được rao bán trên thị trường có những đặc điểm giống hoặc gần giống với bất động sản cần thẩm định giá.

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập hay còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa.

Phương pháp này được hiểu như sau: Dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một bất động sản, tương ứng với một tỷ lệ % thu hồi vốn nhất định đối với bất động sản đó để tính ra giá trị của bất động sản đó.

Định giá nhà đất & những điều cần biết 6

Công thức tính:

  • Giá bất động sản hiện tại = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa

Trong đó:

  • Thu nhập ròng = Doanh thu hàng năm - Chi phí phát sinh hàng năm
  • Tỷ suất vốn hóa: Là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm / tổng giá trị bất động sản (dựa vào bất động sản tương tự giao dịch trên thị trường)

Ưu điểm:

  • Phương pháp này cũng đơn giản và dễ sử dụng, mọi người đều có thể áp dụng.

Nhược điểm:

  • Việc xác định tỷ suất của vốn hóa muốn chính xác sẽ rất phức tạp, do điều này phụ thuộc vào ý muốn của quan của mỗi người.

Phương pháp chi phí

Phương pháp này không áp dụng đại trà, mà chỉ sử dụng để định giá bất động sản những loại bất động sản không có hoặc ít khi xảy ra việc mua bán trên thị trường. Đó là: nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…

Phương pháp chi phí được hiểu như sau: Cho phép giả định rằng giá trị của một bất động sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự có vai trò là một vật thay thế. Nghĩa là giá trị của khu đất thay thế + chi phí xây dựng hiện này.

Định giá nhà đất & những điều cần biết 7

Công thức tính:

  • Giá trị bất động sản = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất - Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.

Ưu điểm:

  • Chỉ áp dụng cho những bất động sản không có cơ sở so sánh trên thị trường vì đây là những bất động sản được sử dụng cho trường hợp riêng biệt.

Nhược điểm:

  • Không phải lúc nào chi phí cũng bằng với giá trị. Và giá trị thị trường toàn bộ chưa hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.
  • Khấu hao chỉ mang tính chủ quan.
  • Người thẩm định giá bất động sản áp dụng phương pháp này phải là người có kinh nghiệm.

Phương pháp lợi nhuận

Tương tự như phương pháp trên, phương pháp lợi nhuận không sử dụng cho tất cả bất động sản. Mà chỉ sử dụng để định giá bất động sản có tính đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những bất động sản khác (mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của bất động sản đó).

Phương pháp này được hiểu như sau: Dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng bất động sản, trừ đi tất cả chi phí chi cho hoạt động kinh doanh, khoản dư còn lại chính là thu nhập thực hàng năm của bất động sản, sau đó chuyển hóa thành vốn theo phương pháp đầu tư.

Định giá nhà đất & những điều cần biết 8

Công thức tính:

  • Giá trị bất động sản = Lợi nhuận ròng / Lãi suất vốn hóa

Ưu điểm:

  • Đơn giản, dễ sử dụng.

Nhược điểm:

  • Việc xác định lãi suất vốn hóa khá khó khăn, vì chỉ áp dụng đối với những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận. Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực.
  • Muốn áp dụng phương pháp này, đòi hỏi người định giá không những phải có kinh nghiệm mà còn có kiến thức về kinh doanh loại hình bất động sản này.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp này còn được gọi là phương pháp phân tích kinh doanh hay phát triển giả định. Đây là một dạng của phương pháp giá thành. Thường được áp dụng cho những bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà sẽ căn cứ vào mục đích được sử dụng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Phương pháp thặng dư được hiểu như sau: Là phương pháp dùng để đánh giá bất động sản có tiềm năng phát triển, dựa trên nguyên tắc giá trị của bất động sản hiện tại là giá trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai, trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.

Định giá nhà đất & những điều cần biết 9

Công thức đính:

  • Giá trị của bất động sản = Giá trị phát triển - Chi phí phát triển

Ưu điểm:

  • Áp dụng phương pháp này để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác khi tính ra có thể ước tính thấp hơn mức giá trị của vị trí đó.

Nhược điểm:

  • Mọi ước tính trên, về chi phí và giá bán sẽ được thay đổi tùy theo từng điều kiện của thị trường;
  • Người định giá nhà đất phải có kiến thức, kinh nghiệm và kỹ năng để ước tính được sự phát triển trong tương lai.

Tổng kết

Ngoài các phương pháp định giá nhà đất được quy định tại thông tư số 145/2016/TT-BTC nói trên thì các cá nhân, tổ chức hiện nay còn áp dụng các cách định giá nhà đất đơn giản hơn như: Dựa vào vị trí, tình trạng nhà đất, thông qua app định giá nhà đất hoặc dịch vụ thẩm định giá nhà đất, hoặc thông qua ngân hàng… Mặc dù các cách này không đem lại tính chính xác cao như 5 phương pháp kể trên, nhưng đổi lại dễ thực hiện, ai cũng có thể định giá. Còn 5 phương pháp định giá nói trên không dễ thực hiện và muốn có kết quả chính xác phải do người có năng lực, kinh nghiệm thực hiện.

Định giá nhà đất là một công việc vất vả thật sự nhưng nó lại xứng đáng. Nó giúp người bán được hưởng đúng số tiền mà bất động sản họ sở hữu mang lại. Nó giúp người mua mua đúng giá bán trên thị trường hiện nay, tránh tình trạng bị mua “hớ”. Việc hiểu và biết về định giá bất động sản chính là cách người mua/người bán tự mình bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Xem thêm: