Địa chính đo sai đất: giải quyết như thế nào đúng pháp luật?
Trong đo đạc xác định ranh giới đất, trường hợp địa chính đo sai đất thỉnh thoảng vẫn gặp phải. Pháp luật cũng có quy định về sai số cho phép trong đo đạc địa chính. Nếu vượt ngoài mức này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu. Giả định bạn đang gặp phải tình trạng này thì phải quyết như thế nào là hợp lý nhất? Câu trả lời sẽ có trong bài viết ngay sau đây.
Trường hợp địa chính đo sai đất dẫn đến tranh chấp giữa các chủ sở hữu
Thực tế cho thấy, địa chính đo sai đất là trường hợp có thể xảy ra. Tuy nhiên ở mỗi trường hợp cụ thể thì cách giải quyết lại khác nhau. Ở đây chúng tôi sẽ đưa ra các trường hợp cụ thể thường gặp nhất và cách giải quyết đối với từng trường hợp để bạn đọc tham khảo.
Tình huống 1
Giả định tình huống:
Chủ đất A, B sở hữu hai mảnh đất liền kề với nhau. Chủ A bắt đầu tiến hành xây dựng công trình nhà ở trước chủ B khoảng 3 tháng. Quá trình khởi công xây dựng không xảy ra tranh chấp (chủ A không có mặt tại khu đất để kiểm định diện tích của chủ B).
3 tháng sau, chủ B cũng bắt đầu xây dựng, nhưng khi đến san nền, đào móng thì phát hiện chủ A xây lấn sang phần đất của mình khoảng 5 mét vuông. Lúc đầu chủ B cho rằng chủ A đã lấn đất của mình. Tuy nhiên sau khi trao đổi thì mới biết chủ A xây dựng dựa trên kết quả đo đạc đất của địa chính xã.
Như vậy trong trường hợp này, lỗi của địa chính đo sai đất đã dẫn đến sự hiểu lầm, tranh chấp giữa chủ A và B. Cả 2 chủ sở hữu đều cho rằng mình đúng, vậy phải giải quyết như thế nào?
Giải quyết:
Căn cứ vào điều 17 Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước năm 2017 về Phạm vi trách nhiệm bồi thường của Nhà nước trong hoạt động quản lý hành chính. Xét thấy, hành vi địa chính đo sai đất trong trường hợp này không thuộc phạm vi trách nhiệm bồi thường của Nhà nước. Vì thế, người chịu trách nhiệm trực tiếp do sự sai phạm này là cán bộ địa chính xã.
Về phía chủ đất B (người đã xây dựng trước đó), nên thỏa thuận chuyển nhượng với chủ A. Nếu chủ A chịu trả lại đất hoặc bồi thường số đất đã mất của chủ B thì mọi chuyện xem như đã xong. Cả chủ A và B sẽ làm đơn xin đo lại ranh giới đất để cập nhật lại chính xác trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất. (Nhà nước khuyến khích đôi bên nên hòa giải trước khi nhờ pháp luật can thiệp).
Trong trường hợp hòa giải không thành thì để không mất quyền lợi, chủ B cần nộp đơn đến Tòa án nhân dân cấp huyện để yêu cầu giải quyết sự việc. Trong đơn khiếu nại, chủ B phải kèm tất cả các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng diện tích đất hiện tại cộng với đơn xin đo lại diện tích đất (Xem: Mẫu đơn xin đo đạc lại diện tích đất).
Cán bộ địa chính - người để xảy ra sự sai sót này sẽ có nghĩa vụ được quy định trong pháp luật về tố tụng dân sự hiện hành. Kết quả sau cùng của Tòa án sẽ giúp giải quyết triệt để được tình trạng tranh chấp do địa chính đo sai đất như trên.
Tình huống 2
Giả định tình huống:
Hai người A, B đều mua đất từ cùng một chủ sở hữu cũ. Khu đất của cả hai đều được địa chính xã đo đạc và làm bìa đỏ hoàn chỉnh. Chủ B đã xây dựng công trình nhà ở hoàn thành (chủ A không đến nơi để quan sát). Thời gian sau chủ A bán lại đất cho chủ C. Quá trình đo đạc lại diện tích đất và làm thủ tục sang tên diễn ra đúng quy định (giữa chủ A và C). Sau đó chủ C tiến hành xây dựng (đã cố tình xây thụt vào khoảng 10cm so với ranh giới liền kề giữa hai thửa đất) thì bất ngờ bị chủ B kiện ra Tòa.
Tìm hiểu rõ thì mới biết được lúc chủ B xây dựng công trình có nhờ đến cán bộ địa chính đo đạc lại. Nhưng do sai sót nào đó mà mốc giới (được xác định rõ từ trước) đã bị dịch chuyển. Phần đất sở hữu của chủ B (ở ranh giới liền kề) đã vượt qua phần đất thuộc sở hữu của C vì địa chính đo sai diện tích. Vì thế dẫn đến tình trạng chủ B thưa kiện vì nghĩ rằng đất của mình bị lấn chiếm.
Giải quyết:
Vấn đề cốt lõi là do địa chính đo sai đất không khớp với diện tích đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thống nhất được với chủ sở hữu hai bên về ranh giới, mốc đo đạc đã dẫn đến tình trạng tranh chấp này. Căn cứ vào điều 3 Luật tố tụng hành chính 2015 xác định rõ hành vi hành chính của cán bộ địa chính xã làm ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.
Sau khi Tòa đã xác định hành vi hành chính về việc địa chính đo diện tích đất sai so với diện tích đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phía Tòa sẽ có văn bản yêu cầu đến Phòng Tài nguyên và Môi trường là cơ quan có thẩm quyền, trách nhiệm để xử lý. Trường hợp này chủ B khởi kiện C, nhưng C vẫn có quyền lợi, nghĩa vụ để yêu cầu bồi thường do hành vi hành chính của cán bộ địa chính gây ra căn cứ vào khoản 1 điều 7 Luật Tố tụng hành chính năm 2015.
Tổng kết lại vấn đề thì C xây dựng nền móng công trình bị B khởi kiện xuất phát từ việc đo sai diện tích của địa chính xã sẽ được Phòng Tài nguyên và Môi trường (cơ quan giải quyết cuối cùng) giải quyết tranh chấp này.
Trường hợp địa chính đo sai đất nhưng không xảy ra tranh chấp
Cụ thể, trường hợp dễ gặp phải là diện tích ghi trong sổ đỏ không khớp với diện tích thửa đất thực tế sau khi đo đạc lại. Quá trình đo đạc trước đó có thể địa chính đã bị nhầm lẫn. Tuy nhiên kết quả của sự nhầm lẫn này không dẫn đến tranh chấp, thì căn cứ khoản 5 điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định sẽ được giải quyết như sau:
- “Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.”
- “Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”
Như vậy, diện tích chênh lệch không do thay đổi ranh giới thửa đất sẽ được công nhận theo thực tế. Trường hợp đã có sổ đỏ mà có hành vi cố tính lấn, chiếm (thay đổi ranh giới thửa đất) sẽ bị xử lý theo đúng quy định của pháp luật.
Toàn bộ thủ tục cần làm khi phát hiện địa chính đo sai đất
Khi phát hiện địa chính đo sai đất, dù có xảy ra tranh chấp hay không thì điều đó cũng đã ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu/ chủ sử dụng đất. Do vậy, việc cần làm chính là tiến hành các thủ tục sau đây để lấy lại quyền lợi của mình:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ với đầy đủ các loại giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị đính chính diện tích, ranh giới đất
- Bản sao chứng minh nhân dân
- Bản sao sổ hộ khẩu
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Các giấy tờ liên quan đến việc diện tích đất bị đo sai
Bước 2: Nộp hồ sơ tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (nơi có đất cần đính chính).
Bước 3: Tại Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành thực hiện các công việc sau:
- Thẩm định hồ sơ
- Cho cán bộ địa chính xuống đo lại diện tích, ranh giới đất
- Lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót
- Lập hồ sơ trình với cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất
- Chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4: Người yêu cầu đính chính đến nhận kết quả theo lịch đã hẹn của Văn phòng đăng ký đất đai. Đồng thời đóng mức phí, lệ phí do Ủy ban nhân dân từng tỉnh, thành phố quy định.
Thời gian từ lúc nộp hồ sơ cho đến lúc nhận kết quả thường không quá 10 ngày.
Tổng kết
Bài viết trên chỉ đề cập đến những trường hợp thường gặp do địa chính đo sai đất. Ngoài ra còn vô vàn những trường hợp khác, mà phải căn cứ vào tình hình thực tế trước khi đưa ra quyết định sẽ phải giải quyết như thế nào.
Khi phát hiện địa chính đo sai đất, biện pháp đầu tiên nên áp dụng đó là các chủ sở hữu nên hòa giải với nhau. Nếu hòa giải thành công thì sẽ xin đính chính lại diện tích, ranh giới đất tại cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên thực tế thì ít khi hòa giải có thể thành công bởi ai cũng cho rằng mình đúng. Lúc này cần phải đo lại diện tích đất và thủ tục xin đo lại đã được chúng tôi đề cập ở trên.
Lời khuyên dành cho các chủ sở hữu/chủ sử dụng đất khi đo đạc xác định ranh giới đất đó là: Để việc đo đạc xác định ranh giới đất được chính xác, tránh những rắc rối và phiền toái nếu địa chính đo sai đất, thì chủ sở hữu/chủ sử dụng đất phải theo dõi thực tế quá trình làm việc của cán bộ địa chính. Hoặc nếu cần đảm bảo hơn về mặt pháp lý thì khi xây dựng công trình bất kỳ (trên khu đất có liền kề với người khác), chủ sở hữu đất nên thỏa thuận với chủ sở hữu đất liền kề về ranh giới. Và nếu cần thiết và để chắc chắn, có thể tiến hành đo đạc lại một lần nữa.
Xem thêm: