Tin tức

Đầu tư bất động sản là gì? Các loại hình đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản (hay còn gọi là kinh doanh bất động sản) luôn là chủ đề được nhắc tới nhiều trong các cuộc thảo luận, hội thảo hay các hướng dẫn đầu tư sinh lời. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu được bản chất, hệ thống được cách hoạt động của thị trường giao dịch và đầu tư bất động sản.

Bài viết sau xin được giới thiệu một cách chi tiết về khái niệm bất động sản, khái niệm đầu tư bất động sản, cũng như các loại hình đầu tư bất động sản và một số lưu ý cho các nhà đầu tư khi muốn tham gia vào lĩnh vực này.

Đầu tư bất động sản 1

BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?

Theo qui định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai.

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

- Các tài sản khác do pháp luật qui định.

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.

ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt; do đó ngoài những đặc điểm chung nó còn có những đặc điểm riêng, đó là:

Thứ nhất, khả năng co giãn của cung bất động sản kém

Nhìn chung, cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả, do đó những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

– Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi.

– Cung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt là có giới hạn.

– Bên cạnh đó hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có những hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất.

– Việc phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo quan hệ trong từng thời kỳ nên không thường không thể tùy tiện chuyển mục đích trái với quy hoạch. Với những thay đổi về chiều cao, diện tích, đất đai xây dựng cũng như phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của Nhà nước.

Thứ hai, thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao

Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua người môi giới như hiện nay, nên phải mất them chi phí. Ngoài ra, phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm cho chi phí giao dịch bất động sản tăng.

Thứ ba, bất động sản có tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau

Bất động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc điểm của công trình và đảm bảo nhu cầu của người tiêu dung (tiêu dung cho đời sống, tiêu dung cho hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác). Chẳng hạn, trong một văn phòng làm việc, người ta vẫn có thể tạo ra một diệc tích nhỏ làm quầy giải khát, một căn hộ người ta có thể điều chỉnh một số diện tích phù hợp với yêu cầu của từng gia đình… kể cả ngay trong quá trình xây dựng của người ta cũng có thể điều chính công năng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng.

Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng them vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cảnh quan, tôn thêm tiện ích của công trình khác là hiện tượng khá phổ biến.

Thứ tư, khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoat

Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại lien quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua, bán không nhanh như hàng hóa khác, vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp, đôi khi chủ sỡ hữu bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.

Thứ năm, sự can thiệp và quản lí chặt chẽ của Nhà nước

Chính vì bất động sản có tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần có những qui định để điều tiết và quản lí chặt chẽ việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước.

Đầu tư bất động sản 3

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ? 

Đầu tư bất động sản là khái niệm dùng để chỉ những người có nguồn vốn, họ tham gia phát triển các loại hình bất động sản khác nhau (mua đi bán lại), sau một thời gian (dài hoặc ngắn), các bất động sản trở thành tài sản bị động giúp nhà đầu tư thu được lợi nhuận cao hơn.

Về bản chất, việc đầu tư bất động sản cũng giống như các hoạt động kinh doanh mua bán thông thường. Bạn mua bất động sản với một mức giá thấp và bán lại với giá cao hơn để thu được lợi nhuận từ khoản chênh lệch đó.

Ví dụ: Bạn mua 1 mảnh đất ở quận 4 với giá 2,2 tỷ đồng, 2 năm sau, bạn bán mảnh đất đó với giá 2,7 tỷ đồng, khoản chênh lệch là 500 triệu đồng, đó là một cách đầu tư bất động sản.

Một ví dụ khác, bạn mua mảnh đất 75 m2 ở vùng ven quận Thủ Đức với giá chỉ 500 triệu đồng, vào thời điểm mua, đất ở đây không có giá trị cao nhưng bạn nhìn thấy tiềm năng phát triển của nó, 4 năm sau, các nhà đầu tư bất động sản chọn khu vực này để xây dựng khu đô thị, các dịch vụ kinh doanh cũng sôi động hơn, theo đó giá trị của mảnh đất này cũng tăng lên rất nhiều lần, bạn bạn cũng có thể thu về số tiền gấp 3 – 4 lần vốn bỏ ra ban đầu, đó cũng là một cách đầu tư bất động sản.

Đầu tư bất động sản khác với các ngành nghề kinh doanh mua bán thông thường là chúng có giá trị cực kì lớn. Một lô đất ở nông thôn 1000 m2 có giá chỉ có giá vài chục triệu, vài trăm triệu đồng nhưng ở nhưng khu sầm uất như tại TPHCM hay Hà Nội thì nó có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng.

CÁC LOẠI HÌNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, các xu hướng đầu tư đều xoay quanh 8 loại hình đầu tư bất động sản bao gồm: Căn hộ chung cư, nhà phố, đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, hoa viên nghĩa trang, Shophouse và Officetel, phòng trọ cho thuê, nhà xưởng.

1/ Loại hình đầu tư bất động sản thứ nhất: Căn hộ chung cư

Đầu tư bất động sản 4

Trước tình hình quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng thu hẹp như hiện nay, đầu tư căn hộ chung cư đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản tuy mới phát triển trong khoảng 10 năm trở lại đây nhưng cực kỳ tiềm năng. Thị trường bất động sản căn hộ phát triển nhộn nhịp với nhiều phân khúc từ bình dân đến cao cấp. Các dự án căn hộ chung cư thường toạ lạc tại những vị trí tốt với tiện ích sống đầy đủ và tiện nghi. Chính vì vậy, loại hình đầu tư căn hộ chung cư ngày càng thu hút trong mắt các nhà đầu tư.

a/ Ưu điểm của các loại hình đầu tư căn hộ chung cư

- Phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp nhiều đợt. Hiện nay, các dự án căn hộ chung cư (đầu tư căn hộ dạng sơ cấp) thường được ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất hấp dẫn.

- Nhu cầu thuê căn hộ đang lớn, nhất là ở các thành phố lớn.

- Đầu tư căn hộ chung cư có thể sinh lợi nhanh chóng bằng hình thức đầu tư " lướt sóng".

- Tính thanh khoản tốt. Nếu cho thuê đối với đầu tư căn hộ dạng thứ cấp, khả năng sinh lợi sẽ đều đặn và ổn định hàng tháng. 

b/ Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ chung cư

- Nhiều dự án căn hộ chung cư bị "thổi phồng" giá trị quá mức so với thực tế.

- Chu kỳ giá tăng nhẹ, ít có biến động tăng vọt.

- Nhà đầu tư cần mất nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường.

2/ Loại hình đầu tư bất động sản thứ hai: Nhà phố 

Đầu tư bất động sản 5

Ngoài loại hình đầu tư bất động sản căn hộ chung cư, một hình thức đầu tư bất động sản được khá nhiều nhà đầu tư chọn lựa hiện nay đó là nhà phố. Đây là loại hình đầu tư không mới nhưng chưa hề giảm nhiệt vì nguồn cầu luôn tốt. Cùng Rever tìm hiểu kỹ hơn về những ưu và nhược điểm của loại hình này. 

a/ Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà phố

- Nhà phố vừa có thể sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Như vậy, có thể thấy giá trị sử dụng của loại hình đầu tư nhà phố khá cao.

- Nhu cầu cao, đặc biệt là những khu vực có vị trí đẹp trong thành phố.

- Thu nhập ổn định hàng tháng tốt hơn so với những loại hình khác vì nhu cầu tìm thuê nhà phố để mua bán kinh doanh luôn luôn có.

- Tính pháp lý thường được đảm bảo rõ ràng và đầy đủ hơn so với loại hình đầu tư đất nền. 

b/ Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà phố

- Đầu tư nhà phố thường có vốn đầu tư cao, vì giá nhà phố thường cao hơn nhiều so với nhà trong hẻm bình thường. Đặc biệt, nhà phố tại những con đường lớn, vị trí đẹp thì giá càng cao.

- Diện tích nhà phố nhỏ sẽ gây khó khăn trong việc tách sổ để đứng tên riêng.

- Lợi nhuận và thanh khoản của loại hình này chịu ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường bất động sản, khó tự điều chỉnh giá theo mong muốn. 

3/ Loại hình đầu tư bất động sản thứ ba: Đất nền

Đầu tư bất động sản 6

Đầu tư đất nền là loại hình dù đã hình thành từ lâu đời tuy nhiên được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm vì lợi nhuận cao. Khi mà quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp, việc sở hữu đất ở những thành phố lớn ngày càng hạn chế thì những nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư ít vốn thường tìm đến các vùng ven để đầu tư đất nền. Loại hình này sở hữu nhiều ưu điểm, tuy nhiên, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư. 

a/ Ưu điểm của loại hình đầu tư đất nền

- Là một trong những loại hình đầu tư vốn ít, tiềm năng nhất hiện nay.

- Lợi nhuận kỳ vọng đạt gấp 2 - 3 lần lãi suất ngân hàng.

- Khả năng sinh lời, thanh khoản tốt hơn nhà phố, đặc biệt là những khu vực đang có cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Lợi nhuận của đất nền trong 1 năm thường không thấp hơn 15%.

- Khả năng rớt giá của loại hình này khá thấp do ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường.

- Quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, tài nguyên đất không tăng thêm, tạo điều kiện cho đầu tư đất nền phát triển mạnh.

- Là loại hình đầu tư ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo.

- Nếu đất nền có sổ đỏ, sẽ được ngân hàng thẩm định giá cho vay từ 50 - 60%, thậm chí ở mức cao nhất đạt tới 70%. 

b/ Nhược điểm của loại hình đầu tư đất nền

- Tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng khiến nhà đầu tư dễ gặp rủi ro khi đầu tư.

- Đất nền có vị trí càng đẹp, khả năng thanh khoản cao thì giá càng mắc, mất nhiều vốn đầu tư. Ngược lại, nếu không có vị trí đẹp thì thường khó bán, phải "chôn" vốn lâu.

- Đất nền chỉ thật sự tăng trưởng nếu nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, quy hoạch bài bản.

4/ Loại hình đầu tư bất động sản thứ tư: bất động sản nghỉ dưỡng 

Đầu tư bất động sản 7

Tại thời điểm hiện tại, đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng không còn là khái niệm xa lạ đối với các nhà đầu tư. Đặc biệt khi ngành du lịch Việt Nam đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, thu hút không chỉ khách du lịch trong nước mà cả đông đảo lượng khách quốc tế. Chính vì vậy, kéo theo sự phát triển của loại hình đầu tư bất động sản nghĩ dưỡng nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú và nghỉ dưỡng cho du khách. 

a/ Ưu điểm của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

- Bất động sản nghỉ dưỡng vừa có thể dùng để ở, vừa có thể dùng để kinh doanh sinh lời theo hình thức tự kinh doanh hoặc cho một bên thuê kinh doanh.

- Khá đặc thù so với những loại hình khác nên sở hữu nhiều tiềm năng mà các loại hình đầu tư khác không có được.

- Có sức hút mạnh mẽ trong giới đầu tư vì khả năng sinh lời kéo dài. Mức lợi nhuận cam kết của loại hình này từ 8 - 14% kéo dài từ 8 - 10 năm.

- Theo ghi nhận, lượng khách du lịch càng ngày càng cao do sự phát triển của xã hội. Đồng thời số đường bay quốc tế được cải thiện tạo nguồn thu lớn cho loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng này. 

b/ Nhược điểm của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

- Lợi nhuận phụ thuộc vào biến động của thị trường du lịch.

- Vốn đầu tư cao tuỳ thuộc vào địa điểm du lịch vì các bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là những bất động sản có view biển hoặc ở ven biển thường có giá rất cao.

- Bất động sản nghỉ dưỡng thường vướng mắc nhiều khó khăn về pháp lý.

5/ Loại hình đầu tư bất động sản thứ năm: Hoa viên nghĩa trang 

Đầu tư bất động sản 8

Loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang là loại hình đầu tư bất động sản mới nhưng tạo được nhiều sức hút đối với những nhà đầu tư vì đem lại nhiều lợi nhuận thiết thực. Loại hình đầu tư bất động sản hoa viên nghĩa trang này đã xuất hiện phổ biến trên thế giới từ lâu nhưng tại Việt Nam, loại hình này mới vừa có xu hướng nở rộ ở các tỉnh thành lân cận của Hà Nội và TP.HCM. 

a/ Ưu điểm của loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang

- Loại hình đầu tư thị trường ngách này không bị biến động bởi chu kỳ bất động sản.

- Lợi nhuận cao, có dự án ghi nhận lợi nhuận lên đến 40 - 100%.

- Nguồn cung tương đối ít nhưng nhu cầu thì không đổi.

- Vốn đầu tư vừa túi tiền và sản phẩm đa dạng.

- Thường sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ thanh khoản ra hàng cho các nhà đầu tư.

- Cơ chế thoáng, mở cửa về hành lang pháp lý.

- Chất lượng sống ngày càng cao cùng quan niệm sống của người Việt Nam luôn hướng về cội nguồn, muốn lo chu toàn nơi an nghỉ cho người đã khuất tạo điều kiện tiềm năng phát triển loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang. 

b/ Nhược điểm của loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang

- Rủi ro từ đầu tư hoa viên nghĩa trang gần như rất thấp hoặc không có.

- Chịu ảnh hưởng bởi yếu tố quy hoạch của nhà nước.

- Quan niệm đầu tư của người Việt Nam còn khá ngần ngại đối với loại hình hoa viên nghĩa trang này. 

6/ Loại hình đầu tư bất động sản thứ 6: Shophouse và Officetel 

Đầu tư bất động sản 9

Shophouse hay còn có tên gọi khác là nhà phố thương mại. Đây là mô hình nhà kiểu mới, gồm nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh. Mặc dù đây là loại hình có lịch sử lâu đời và phổ biến trên thế giới nhưng tại Việt Nam, Shophouse chỉ vừa xuất hiện và nở rộ cách đây vài năm cùng với các dự án bất động sản và đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản mới. 

a/ Ưu điểm của loại hình đầu tư Shophouse

- Đây là loại hình đầu tư có giá trị thương mại lớn.

- Tính thanh khoản của sản phẩm cao.

- Doanh thu từ cho thuê cao. Tỉ lệ khai thác của các căn shophouse theo thống kê lên tới khoảng 8 - 12%/ năm.

- Nguồn cung còn khan hiếm chỉ chiếm từ 3 - 5%. 

b/ Nhược điểm của loại hình đầu tư Shophouse

- Giá cao hơn nhiều so với các căn hộ thông thường.

- Thời gian sở hữu Shophouse chỉ khoảng 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu lên tới 99 năm.

Đầu tư bất động sản 10

Căn hộ Officetel là một loại hình đầu tư bất động sản mới vô cùng hấp dẫn đối với các nhà đầu tư vì mức độ lợi nhuận đem lại. Có thể nhận định, loại hình đầu tư căn hộ Officetel sẽ đón đầu xu hướng đầu tư bất động sản trong những năm tới do nhu cầu sử dụng căn hộ văn phòng đa năng vừa có thể ở, vừa có thể sử dụng làm văn phòng.

c/ Ưu điểm của loại hình đầu tư căn hộ Officetel

- Diện tích thường nhỏ, chỉ từ 25 - 50m2 nên giá bán thấp hoặc không quá cao.

- Lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, cao hơn so với cho thuê các loại căn hộ thông thường.

- Được sử dụng địa chỉ để đăng ký doanh nghiệp.

- Cho phép sử dụng bảng tên công ty trước căn hộ và lễ tân. 

d/ Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ Officetel

- Diện tích nhỏ không phù hợp với cá nhân muốn lưu trú lâu dài.

- Quyền sở hữu chỉ 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu lên tới 99 năm.

- Chi phí vận hành căn hộ Officetel cao hơn các loại căn hộ khác.

7/ Loại hình đầu tư thứ bảy: Phòng trọ cho thuê

Đầu tư bất động sản 11

Nhu cầu thuê phòng trọ hiện nay rất lớn, đặc biệt tập trung ở các thành phố lớn do thị trường việc làm cao. Bên cạnh tính ổn định cao và tiềm năng lớn, đầu tư cho thuê phòng trọ cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. 

a/ Ưu điểm của loại hình đầu tư phòng trọ cho thuê: 

- Nguồn cầu luôn lớn nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

- Doanh thu ổn định hàng tháng, không chịu biến động của thị trường bất động sản.

- Ngoài nguồn tiền thu về hàng tháng từ tiền cho thuê phòng trọ, còn có tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản.

b/ Nhược điểm của loại hình đầu tư phòng trọ cho thuê: 

- Phải đóng thuế chiếm 10% doanh thu, bao gồm 5% thuế thu nhập cá nhân và 5% doanh thu.

- An ninh phức tạp, khó kiểm soát khách thuê, có thể gây nên những tệ nạn, nguy hiểm ảnh hưởng đến số lượng người thuê.

- Khả năng sinh lời thấp.

- Có thể tốn nhiều thời gian để thu tiền, hoặc bị quỵt tiền thuê gây thất thu.

- Chi phí để bảo trì phòng trọ nhiều. 

8/ Loại hình đầu tư bất động sản thứ tám: Đầu tư nhà xưởng 

Đầu tư bất động sản 12

Trong xu hướng mở rộng và phát triển thị trường, các doanh nghiệp đều có nhu cầu tìm thuê nhà xưởng hay nhà kho để hoạt động sản xuất. Đặc biệt, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp nước ngoài thường tìm đến các khu nhà xưởng xây sẵn để tiết kiệm chi phí ban đầu và hạn chế rủi ro. Đầu tư nhà xưởng bán hoặc cho thuê đang trở thành loại hình đầu tư hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia.

a/ Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà xưởng

- Giá thuê đất công nghiệp đang tăng cao trong thời gian gần đây.

- Lợi nhuận cho thuê nhà xưởng cao hơn những loại hình khác. 

b/ Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà xưởng

- Tiềm năng nhưng cần nguồn vốn dài hạn.

- Thời gian thu hồn vốn rất chậm, ít nhất cũng phải mất 10 năm để thu hồi vốn.

- Khó tìm quỹ đất lớn.

- Thủ tục khó khăn, pháp lý không hỗ trợ các nhà đầu tư. 

MỘT SỐ LƯU Ý GIÚP CHỦ ĐẦU TƯ ĐẦU TƯ HIỆU QUẢ

Đầu tư bất động sản 13

1/ Nên chọn bất động sản có tính thanh khoản cao

- Khi chọn bất động sản đầu tư, nên chọn nới gần trung tâm, tính thanh khoản cao. Một số sai lầm phổ biến khi đầu tư bất động sản là nhà đầu tư chôn tiền của mình dài hạn, chọn vị trí dự án hoặc đất xa trung tâm, heo hút hay các dự án có pháp lý không rõ ràng, tiến độ dự án chậm. Do đó, khi quyết định đầu tư căn hộ chung cư hay đất nền ven thành phố thì nên cân nhắc đến tính thanh khoản của dự án.

- Tính thanh khoản được hiểu là khả năng chuyển nhượng, bán BĐS để chuyển thành tiền mặt. Để biết tính thanh khoản bất động sản đó ra sao, người đầu tư có thể đặt câu hỏi: nếu mình mua và bán ngay thì có người mua không?  Nếu câu trả lời là có 1 hoặc nhiều người mua, BĐS đó có tính thanh khoản cao. Ngược lại nếu không có, thậm chí bạn đã giảm giá bán mà vẫn không có người mua thì BĐS không có tính thanh khoản.

- Một số gợi ý giúp người đầu tư tăng tính thanh khoản cho tài sản: nên lựa chọn BĐS gần khu trung tâm, sầm uất khoảng từ 3 – 10 km hoặc đất mặt đường nơi các hoạt động kinh doanh, mua bán diễn ra sôi động. Lý do bạn nên lựa chọn khoảng cách này bởi người mua sẽ thấy được tiềm năng từ BĐS đó, cho dù họ mua đầu tư, mua để ở hay buôn bán đều thuận lợi.

2/ Nên chọn bất động sản có giấy tờ pháp lý rõ ràng, thủ tục minh bạch

- Ngoài tính thanh khoản thì giấy tờ pháp lý của BĐS rất quan trọng. Bởi lẽ người đầu tư mua phải BĐS đang tranh chấp hoặc chửa có sổ đỏ, sổ hồng thì sau này giải quyết sẽ rất khó khăn.

- Chưa kể rủi ro rất cao, khi người đầu tư mua phải đất chưa có giấy tờ, chủ nhà hứa đặt cọc trước rồi họ sẽ làm sổ. Tuy nhiên, khi người bán đã nhận được tiền đặt cọc mà họ vẫn chưa làm hoặc không làm được sổ để đi công chứng mua bán, sang nhượng dẫn tới tình trạng xảy ra tranh chấp, kiện tụng làm mất thời gian và tiền bạc. Vậy nên nhà đầu tư cần mua BĐS có đầy đủ pháp lý, có sổ hồng rõ ràng giúp hạn chế được những rủi ro khi mua bán.

- Ngoài ra, trước khi mua, người đầu tư cần lên phường, xã hỏi về tình trạng của BĐS xem có bị tranh chấp, quy hoạch, hay giới hạn chiều cao xây dựng gì hay không. Nếu có đầy đủ giấy tờ cần thiết, người đầu tư quyết định vẫn chưa muộn.

3/ Kiếm tiền ngay khi đầu tư

- Bí quyết kiếm tiền ngay khi đầu tư là bạn mua BĐS với giá thấp hơn thị trường. Ngay cả khi thị trường có đi xuống thì khả năng lỗ cũng thấp hơn. Vì thế, nhà đầu tư nên tìm kiếm một BĐS có giá trị thấp hơn thị trường sẽ đem lại lợi nhuận cho bạn.

- Ví dụ: Bất động sản khi mua có giá 1 tỷ đồng. Nhưng thực tế giá trị thị trường là 1,2 tỷ. Khi đó, người mua có thể kiếm được tiền ngay cả khi giá cả thị trường không tăng. Nhiều nhà đầu tư mua BĐS và hy vọng chúng sẽ tăng trong tương lai, tuy nhiên nếu thị trường đi xuống thì người mua sẽ bị lỗ.

4/ Tính toán mức lợi ích giữa dòng tiền và lãi vốn

- Khi nhà đầu tư mua nhà đất để xây nhà ở, xây nhà trọ, xưởng cho thuê, họ mong muốn BĐS sẽ đem đến một dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, rất có thể khu vực đó xa trung tâm và không có người thuê, lúc đó nhà đầu tư sẽ lỗ. Do đó, cần xem xét các yếu tố liên quan như BĐS đó gần trường học, gần khu công nghiệp hay không trước khi đầu tư vào BĐS để sinh ra dòng tiền.

- Còn về lãi vốn, đối với những tài sản có giá trị cao ở trong các khu vực đã phát triển như trung tâm quận 1, quận 3 thì mức giá tăng tương đối ít. Còn riêng các khu vực thành phố mới hoặc các vùng mới nổi thì mức giá hiện tại chỉ khoảng 20 15 -25 triệu/m2. Thế nhưng sau khoảng 3 năm, BĐS có thể tăng tới 30-40 triệu đồng, mức chênh lệch này chính là lãi vốn.

- Với lợi ích giữa dòng tiền hàng tháng và mức sinh lời của đất trong tương lai, nhà đầu tư cần cân nhắc để mang về lợi nhuận cao nhất.

5/ Vị trí, không gian, phong thủy, tiện ích BĐS

- Vị trí, tiện ích, liên kết vùng luôn là yếu tố quan trọng giúp BĐS tăng giá trong tương lai.

- Ví dụ: Nhà đầu tư mua mảnh đất diện tích 5mx20m với giá cực rẻ, tuy đường xá rộng rãi nhưng vị trí miếng đất xa chợ, xa trường học, xa bệnh viện, xa các hoạt động kinh doanh, dịch vụ khác thì khi bán BĐS sẽ rất khó.

- Ngược lại, nếu bạn chọn đất gần trung tâm, gần chợ, trường học, bệnh viện, siêu thị… thì giá mua ban đầu cao nhưng dễ bán ra, đặc biệt, BĐS sẽ tăng trong tương lai.

>>>Xem thêm:

TRẦN ANH GROUP

- Sàn 584 Cộng Hoà -

VP TƯ VẤN 1: 7 Nguyễn Phúc Chu, P.15, Tân Bình, HCM

VP TƯ VẤN 2: 24 Đường tránh QL1A, P.6, TP. Tân An, Long An


Trụ Sở: Ấp mới 2, xã Mỹ Hạnh Nam, Đức Hoà, Long An