Đấu thầu dự án có sử dụng đất & những điều cần biết

Chưa có đánh giá nào ( Đánh giá của bạn )

Đấu thầu dự án có sử dụng đất là một trong các cơ chế sử dụng nguồn lực đất đai hiệu quả, phản ánh đúng quy luật của thị trường.

Trải qua nhiều năm thực hiện, các quy định về đấu thầu quyền sử dụng đất ngày càng được hoàn thiện theo hướng tiệm cận với thực tế yêu cầu của các dự án triển khai và diễn biến thị trường hiện nay. Phương thức này có thể giúp đạt được nhiều mục đích cùng lúc, nhất là trong điều kiện vốn nhà nước hạn hẹp, không bố trí đủ cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Đấu thầu dự án có sử dụng đất

Tuy nhiên, xoay quanh đấu thầu dự án có sử dụng đất vẫn còn nhiều quy định dễ gây nhầm lẫn, không hẳn ai cũng tổng hợp và phân tích chính xác các nội dung liên quan. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn đọc tổng hợp những thông tin liên quan đến cơ chế này một cách đầy đủ, tổng quan nhất.

Phân biệt các hình thức đấu giá và đấu thầu

Theo Luật Nhà ở 2014, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở phải thông qua đấu giá hoặc đấu thầu... Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu quyền sử dụng đất là hai thuật ngữ dùng để mô tả hai hoạt động khác nhau hiện nay, tuy nhiên không hiếm người nhầm lẫn chúng là một. Mỗi hoạt động tương ứng với các điều kiện và trường hợp riêng biệt.

Đấu giá quyền sử dụng đất

Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá tài sản được xem là một hoạt động mang tính chất thương mại, theo đó thì người có tài sản sẽ đứng ra tự mình tổ chức đấu giá hoặc nhờ người khác tổ chức việc đấu giá tài sản dựa trên nguyên tắc thực hiện công khai để lựa chọn ra được người mua có mức giá trả cho tài sản mang ra đấu giá là cao nhất.

Bán đấu giá quyền sử dụng đất được xem là một hình thức bán hàng tương đối đặc biệt với mục đích giúp cho bên bán xác định được người mua hàng, xác lập trên hình thức nhiều người cùng một lúc đứng ra đấu giá để chọn ra người mua sở hữu mức giá trả cao nhất đối với tài sản.

Đất đấu giá là những khu đất được UBND cấp có thẩm quyền (thông thường là UBND cấp Quận, hoặc cấp Huyện không phải cấp xã, phường) tổ chức bán đấu giá công khai lấy nguồn vốn thực hiện xây dựng các dự án tại địa phương.

Hình thức đấu giá được điều chỉnh bởi hai luật đó là Luật Thương mại năm 2005 và Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Ngoài ra còn có nghị định về đấu giá quyền sử dụng đất số 17/2010/NĐ - CP do Chính phủ ban hành.

Có nên tham gia đấu giá đất?

Để các dự án được tổ chức bán đấu giá phải đảm bảo các yếu tố sau đây:

  • Khu đất đấu giá phải là khu đất sạch: Không bị lấn chiếm, cho thuê…,
  • Được Sở Quy hoạch và kiến trúc phê duyệt và khớp nối quy hoạch chung.
  • Được Sở Tài chính phê duyệt đơn giá khởi điểm làm cơ sở bán đấu giá.
  • Có đầy đủ hạ tầng, đường giao thông, hệ thống cấp điện, thoát nước…,

Đất mua thông qua đấu giá sở hữu các ưu điểm nổi bật như:

  • Pháp lý rõ ràng, trực tiếp phòng tài nguyên cắm mốc thực địa cho người sử dụng; không bị tranh chấp, không bị quy hoạch treo…,
  • Người mua nộp tiền trực tiếp vào Ngân sách nhà nước đúng theo quyết định trúng đấu giá nên không sợ bị kẻ xấu lợi dụng, không bị làm giá..,
  • Được Sở quy hoạch và Kiến trúc thành phố phê duyệt là những vị trí có hạ tầng và kết nối trung tâm tốt;
  • Không bị chồng lấn, vướng quy hoạch mà được hưởng lợi hạ tầng xung quanh: Gần trường học, gần UBND, gần khu văn hóa…,
  • Được nhà nước làm cơ sở hạ tầng đầy đủ, tiêu chuẩn trước khi bàn giao cho người mua: Đường bê tông hoặc trải nhựa rộng ô tô có thể tránh nhau, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng tận nơi, hệ thống cấp thoát nước được khớp nối.
  • Người dân được tự thiết kế và được xây dựng 100% diện tích.
  • Người trúng đấu giá có thời hạn nộp tiền kéo dài đến 03 tháng kể từ ngày có quyết định trúng đấu giá.
  • Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định, bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định (trường hợp giao đất, cho thuê đất để đầu tư dự án).
  • Được Ngân hàng cho vay bù đắp thanh toán số tiền trúng đấu giá và thực tế cho thấy họ thường định giá cao hơn so với đơn giá trong quyết định trúng đấu giá.

Vì vậy. đất đấu giá được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với thủ tục nhanh chóng, an toàn. Nếu xét thấy đủ điều kiện và năng lực tài chính, các cá nhân tổ chức hoàn toàn có thể tham gia để sở hữu cơ hội tốt nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất địa phương.

Thông báo bán đấu giá quyền sử dụng đất

Trước khi diễn ra buổi bán đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện việc thông báo rộng rãi, cụ thể:

  • Việc tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ phải được niêm yết tại trụ sở của tổ chức thực hiện việc bán đấu giá QSDĐ, nơi tổ chức cuộc đấu giá và UBND cấp xã ít nhất là 15 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá theo Điểm b Khoản 1 Điều 35 Luật đấu giá tài sản 2016.
  • Tổ chức thực hiện việc bán đấu giá QSDĐ phải thông báo công khai ít nhất 02 lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có QSDĐ đấu giá và trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản; mỗi lần thông báo công khai cách nhau ít nhất 02 ngày làm việc theo Khoản 1 Điều 57 Luật đấu giá tài sản 2016.
  • Nếu tiến hành đấu giá theo thủ tục rút gọn thì việc thông báo phải thực hiện trước 15 ngày.

Hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất

Liên quan đến hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm hai loại, một hợp đồng thiết lập giữa bên bán đấu giá và bên tổ chức bán đấu giá; một hợp đồng thiết lập sau khi có kết quả đấu giá giữa bên được giao ký hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất và bên trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Mẫu hợp đồng trúng đấu giá tham khảo:

Mẫu hợp đồng 1

Mẫu hợp đồng 2Mẫu hợp đồng 3Mẫu hợp đồng 4Mẫu hợp đồng 5Mẫu hợp đồng 6

Đấu thầu dự án có sử dụng đất

Khái niệm đấu thầu quyền sử dụng đất

Đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thầu để ký kết và thực hiện hợp đồng cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp; lựa chọn nhà đầu tư để ký kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư, dự án đầu tư có sử dụng đất trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế (Điều 4 Luật đấu thầu 2013)

Mục đích chính của đấu thầu là tìm ra được người bán đáp ứng tốt nhất về những yêu cầu đề ra của người mua hàng hóa hoặc dịch vụ, người tham gia nào đưa ra giá càng thấp cũng như đáp ứng được tốt nhất về chất lượng, về độ sáng tạo cũng như trình độ kỹ thuật thì sẽ được lựa chọn.

Việc đấu thầu dự án có sử dụng đất tại nhiều địa phương đã góp phần tích cực thu hút vốn của các nhà đầu tư trong việc phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị, hình thành các khu đô thị mới, giảm áp lực cho ngân sách nhà nước.

Quy trình đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất

Điều 46 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết quy trình đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất gồm các bước như sau:

1. Chuẩn bị lựa chọn nhà đầu tư, bao gồm:

a) Lập hồ sơ mời thầu;

b) Thẩm định và phê duyệt hồ sơ mời thầu.

2. Tổ chức lựa chọn nhà đầu tư, bao gồm:

a) Mời thầu;

b) Phát hành, sửa đổi, làm rõ hồ sơ mời thầu;

c) Chuẩn bị, nộp, tiếp nhận, quản lý, sửa đổi, rút hồ sơ dự thầu;

d) Mở hồ sơ đề xuất về kỹ thuật.

3. Đánh giá hồ sơ đề xuất về kỹ thuật, bao gồm:

a) Kiểm tra, đánh giá tính hợp lệ của hồ sơ đề xuất về kỹ thuật;

b) Đánh giá chi tiết hồ sơ đề xuất về kỹ thuật;

c) Thẩm định, phê duyệt danh sách nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật.

4. Mở và đánh giá hồ sơ đề xuất về tài chính - thương mại, bao gồm:

a) Mở hồ sơ đề xuất về tài chính - thương mại;

b) Kiểm tra, đánh giá tính hợp lệ của hồ sơ đề xuất về tài chính - thương mại;

c) Đánh giá chi tiết hồ sơ đề xuất về tài chính - thương mại và xếp hạng nhà đầu tư.

5. Trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả lựa chọn nhà đầu tư.

6. Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng, bao gồm:

a) Đàm phán, hoàn thiện hợp đồng;

b) Ký kết hợp đồng và công khai thông tin hợp đồng dự án.

Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất

Hiện nay, theo ghi nhận, cơ chế cũng như các quy định về lựa chọn nhà đầu tư còn chưa rõ ràng, thống nhất gây khó khăn cho các chủ đầu tư dự án trong suốt quá trình thực hiện. Vì vấn đề này được ghi nhận tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau và chưa có hướng thống nhất.

Theo đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể giao đất cho chủ đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án luôn không hay tiếp tục thực hiện đấu giá, chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể, gây lúng túng cho cả cơ quan Nhà nước và chủ đầu tư dự án.

Các ý kiến đóng góp cho rằng, cần hoàn thiện quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản và các quy định khác có liên quan đến mối quan hệ giữa thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản và thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư dự án. Do đó, rất cần sự điều chỉnh cụ thể, chi tiết hơn tại thông tư hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất hoặc văn bản hướng dẫn liên quan.

Trên đây là tổng hợp các thông tin liên quan đến đấu thầu dự án có sử dụng đất hiện nay. Tuy nhiên, bên cạnh những nội dung cơ bản nêu trên, các vấn đề chuyên sâu hơn đối về thủ tục, thẩm quyền, điều kiện cụ thể,... được quy định chi tiết tại văn bản luật chuyên ngành. Bạn đọc quan tâm nên tìm hiểu và nghiên cứu trong mối quan hệ giữa các văn bản với nhau để tránh chồng chéo, mâu thuẫn thông tin.

Xem thêm: