Đất trồng cây hàng năm khác đất trồng cây lâu năm như thế nào?

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá của bạn)

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, có phải đất trồng cây hàng năm khác đất trồng cây lâu năm không? Nếu có thì giữa chúng khác nhau về đặc điểm gì? Cùng tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết ngay sau đây nhé.

1/ So sánh đất trồng cây hàng năm và lâu năm

Căn cứ vào phân loại đất đai theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm đều thuộc nhóm đất nông nghiệp. Tuy nhiên, đây là hai loại đất khác nhau. Vậy đất trồng cây hàng năm là đất gì? Đất trồng cây lâu năm là đất gì? Giữa chúng có những điểm giống nhau và khác nhau ra sao? Pháp luật về đất đai quy định như thế nào? Để hiểu rõ hơn về điều này cần phải có sự so sánh cụ thể sau đây.  

Đất trồng cây hàng năm khác đất trồng cây lâu năm như thế nào? 1

- Điểm giống nhau

Đất trồng cây hàng năm và lâu năm có một số điểm giống nhau như sau:

  • Đều thuộc nhóm đất nông nghiệp theo quy định của Luật đất đai hiện hành. Cụ thể hơn là thuộc đất sản xuất nông nghiệp theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT. 
  • Đều có thời hạn sử dụng đất theo Luật đất đai mới nhất 2013. Cụ thể, thời hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm được nâng lên là 50 năm bằng với thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm. Các thủ tục, quy định gia hạn thời hạn sử dụng đất cũng có nhiều sự tương đồng. 
  • Đều thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định.
  • Là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. 
  • Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.
  • Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.
  • Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết do luật định để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

- Điểm khác nhau 

+ Khái niệm

  • Đất trồng cây hàng năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá một (01) năm; kể cả cây hàng năm được lưu gốc để thu hoạch trong thời gian không quá năm (05) năm và trường hợp trồng cây hàng năm theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ. 
  • Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm theo quy định tại Thông tư liên tịch số 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn - Bộ Tài nguyên và Môi trường.

+ Phân loại

Theo Luật đất đai 2013, đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác. Cụ thể:

  • Đất trồng lúa: là ruộng và nương rẫy trồng lúa từ một vụ trở lên hoặc trồng lúa kết hợp với các mục đích sử dụng đất khác được pháp luật cho phép nhưng trồng lúa là chính và trường hợp chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa. Đất trồng lúa bao gồm đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại, đất trồng lúa nương.
  • Đất trồng cây hàng năm khác: là đất trồng các cây hàng năm không phải là trồng lúa, như các loại cây rau, màu. Kể cả cây dược liệu, gai, đay, mía, cói, sả, dâu tằm và đất trồng cỏ hoặc cỏ tự nhiên có cải tạo để chăn nuôi gia súc. Đất trồng cây hàng năm khác bao gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác. 

Đất trồng cây lâu năm được phân thành:

  • Cây công nghiệp lâu năm: là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, chè, ca cao, điều, cà phê, hồ tiêu, dừa,...
  • Cây ăn quả lâu năm: là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, măng cụt, sầu riêng, xoài, vải, nhãn,...
  • Cây dược liệu lâu năm: là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như long não, sâm, hồi, quế, đỗ trọng,...
  • Các loại cây lâu năm khác: là các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan như keo, xà cừ, hoa sữa, cây xoan, bạch đàn, bụt mọc, lộc vừng,... Kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.

Trường hợp đất trồng cây lâu năm có kết hợp nuôi trồng thủy sản, kinh doanh dịch vụ thì ngoài việc thống kê theo mục đích trồng cây lâu năm còn phải thống kê thêm theo các mục đích khác là nuôi trồng thủy sản, sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (trường hợp sử dụng đồng thời vào cả hai mục đích khác thì thống kê theo cả hai mục đích đó).

Đất trồng cây hàng năm khác đất trồng cây lâu năm như thế nào? 2

>>> Qua đó, có thể thấy rằng sự khác nhau giữa đất trồng cây lâu năm và đất trồng cây hàng năm là căn cứ trên thời gian sinh trưởng của cây chứ không căn cứ theo thời hạn sử dụng đất. Thời gian sinh trưởng của cây là thời gian tính từ khi gieo trồng đến khi chín và có thể thu hoạch được. Còn thời hạn sử dụng đất hiểu nôm na là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, để ở, để trồng trọt, phát triển kinh tế,...

Ví dụ như thửa đất A lúa có thời hạn sử dụng còn 20 năm, thửa đất B trồng cà phê có thời hạn sử dụng còn 10 năm. Như vậy, thửa đất A sẽ được xếp vào nhóm đất trồng cây hàng năm, thửa đất B được xếp vào nhóm đất trồng cây lâu năm. Vì căn cứ vào thời gian sinh trưởng thì lúa (giống lúa miền Bắc từ 90 - 160 ngày tùy, vùng đồng bằng sông Cửu Long 200 - 240 ngày tùy thuộc giống lúa cụ thể) ngắn hơn nhiều so với cà phê (thông thường là 3 năm mới có thể thu hoạch). Trong khi đó, thời hạn sử dụng đất còn 10 năm hay 20 năm đều không nói lên được điều này. Nếu dựa vào đây để kết luận thì không có cơ sở pháp lý nào quy định điều này. 

Nói thêm về thời hạn sử dụng đất thì dựa vào đó, người sử dụng đất sẽ biết được thời điểm để tiến hành làm thủ tục xin gia hạn (nếu có) được kịp thời hơn. Đối với mỗi loại đất khác nhau cũng có mục đích sử dụng khác nhau, trường hợp đất trồng cây hàng năm và lâu năm cũng không ngoại lệ. Vì thế, việc xác định được loại đất chính xác sẽ đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng cần lưu ý về yếu tố này. Thửa đất phải đảm bảo còn trong thời hạn sử dụng đất (và một số điều kiện khác quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013) thì mới được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn. 

2/ Giải đáp một số thắc mắc về đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm

Từ những thông tin được đề cập trước đó, có thể thấy rõ hơn về điểm giống và điểm khác giữa đất trồng cây hàng năm và lâu năm. Nhưng xét trên thực tế, vẫn còn một số vấn đề liên quan khác mà mọi người nên tìm hiểu. Mục đích là để trong quá trình sử dụng đất luôn đảm bảo thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ hợp pháp của mình. Hoặc khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không mất nhiều thời gian cho các thủ tục, quy trình thực hiện. 

- Có thể xây dựng nhà ở trên đất trồng cây hàng năm và lâu năm không?

Theo Luật đất đai mới nhất hiện nay, do đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp nên không thể xây dựng nhà ở, công trình trên đó. Nếu có nhu cầu xây dựng nhà ở thì phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nhưng không phải trường hợp nào cũng có thể chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất ở. Vì vậy nên mọi người cần tìm hiểu thông tin đầy đủ trước khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng. 

Các trường hợp sử dụng sai mục đích sẽ bị xử lý theo quy định, cụ thể có 2 trường hợp như sau:

  • Trường hợp 1: bị xử phạt vi phạm hành chính khi vi phạm lần đầu và không bị thu hồi đất sử dụng không đúng mục đích.
  • Trường hợp 2: có thể bị cơ quan chức năng thu hồi đất nếu tiếp tục vi phạm sau khi bị xử lý lần đầu. 

Ở trường hợp 2 khi bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả sẽ tốn rất nhiều thời gian, chi phí cũng như công sức. Điều 64 Luật đất đai 2013 có quy định rất chi tiết về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Trong bất kỳ tình huống nào cũng không nên liều lĩnh mà “đùa cợt” với pháp luật. Lợi ích trước mắt nhận được chỉ là “con kiến” so với rủi ro mang lại là tầm cỡ một “con voi”. 

Tình hình nhà đất 2020 được đánh giá là có sự phát triển tương đối mạnh mẽ. Tuy nhiên vẫn có sự “phức tạp” ở chỗ, tình trạng lừa đảo bán dự án “ma”, gây nhiễu thông tin đánh lừa khách hàng. Bằng những chiêu trò như cam kết hỗ trợ thủ tục chuyển đổi lên đất thổ cư từ đất nông nghiệp “miễn phí”, làm giả giấy tờ, chỉnh sửa thông tin về loại đất được ghi chú trong các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất,... Nếu không cẩn thận, khách hàng dễ dàng rơi vào bẫy mà họ đã giăng sẵn. 

- Đất trồng cây hàng năm có thể trồng cây lâu năm được không?

Căn cứ theo quy định chung của pháp luật về đất đai hiện hành, mỗi loại đất sẽ có mục đích sử dụng khác nhau. Trường hợp thực hiện sai mục đích sử dụng khi chưa thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng là trái với quy định. Và việc trồng cây lâu năm trên đất trồng cây hàng năm cũng không phù hợp. Vậy cá nhân, hộ gia đình có bị xử phạt trong trường hợp này?

Đất trồng cây hàng năm khác đất trồng cây lâu năm như thế nào? 3

Theo Điều 57 Luật đất đai 2013, trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây hàng năm sang đất trồng cây lâu năm là trường hợp không cần phải có sự cho phép của cơ quan chức năng. Trường hợp chuyển đổi ngược lại cũng tương tự. Các văn bản pháp lý liên quan cũng không quy định mức xử phạt cụ thể cho trường hợp này. Vì thế, cơ quan chức năng sẽ không ra quyết định xử phạt đối với cá nhân, hộ gia đình vi phạm trong trường hợp này. Tuy nhiên, cơ quan thẩm quyền vẫn có thể bị lập biên bản vi phạm và yêu cầu cá nhân, hộ gia đình chấm dứt tình trạng này. 

Lưu ý: không phải trường nào cũng có thể chuyển đổi qua lại giữa đất trồng cây hàng năm và lâu năm. Trường hợp đất trồng lúa (là đất trồng cây hàng năm) muốn chuyển sang đất trồng cây lâu năm phải thực hiện thủ tục xin phép của cơ quan thẩm quyền. Điều 134 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

  • Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.
  • Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
  • Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.

Do đó, để đảm bảo quyền lợi tốt nhất và hạn chế những rủi ro có thể gặp phải, bạn nên thực hiện theo đúng quy định đã có. Việc chủ động thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình như thế ngoài mục đích giúp bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất mà còn thể hiện được tinh thần, trách nhiệm tuân thủ pháp luật của mỗi người.  

3/ Các lưu ý khi mua đất trồng cây lâu năm và đất trồng cây hàng năm

  • Kiểm tra thông tin loại đất: thông qua sổ đỏ hoặc các giấy tờ khác liên quan, bạn cần xác định rõ loại đất mình đang muốn mua thuộc loại đất trồng cây hàng năm hay lâu năm. Từ đó xác định được quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng quy định trong suốt quá trình sử dụng đất. Đây cũng là cơ sở để định giá đất được hiệu quả chính xác cao hơn. 
  • Kiểm tra thời hạn sử dụng đất: thời hạn sử dụng đất là một trong những yếu tố quan trọng khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất mới đủ điều kiện chuyển đổi. Ngoài ra, nếu đất hết thời hạn thì có thể yêu cầu người bán thực hiện thủ tục gia hạn đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm rồi sau đó mới tiếp tục quá trình trao đổi, mua bán. 
  • Định giá dựa trên nhiều cơ sở: nhóm đất nông nghiệp nhìn chung thường ít có sự biến động giá qua các năm. Trừ trường hợp có quyết định quy hoạch trong tương lai. Vì vậy, việc định giá đất cũng không mất quá nhiều thời gian, công sức. Nên áp dụng tổng hợp nhiều cách định giá nhà đất để thu được kết quả chính xác hơn. Đổi lại với thời gian, công sức bỏ ra đó, bạn có thể chủ động nhận biết được mức giá mà người bán đưa ra có thấp hay cao hơn thị trường hay không. 
  • Kiểm tra pháp lý: trước hết, cần kiểm tra pháp lý mảnh đất có đảm bảo đủ hết hay chưa. Không ít trường hợp làm giả giấy tờ để lừa đảo khách hàng mua đất hiện nay. Sau đó là xem xét đến khả năng lên thổ cư của thửa đất hay khu vực đó. Tránh trường hợp bị người bán, môi giới “qua mặt” bằng “lời ngon tiếng ngọt” và cam kết hấp dẫn. 

Tổng kết

Đất trồng cây hàng năm khác đất trồng cây lâu năm như thế nào? 4

Nói tóm lại, về đất trồng cây hàng năm và lâu năm nói riêng cũng như đất nông nghiệp nói chung nên lưu ý một số vấn đề như:

  • Loại đất, giá đất
  • Khả năng xin chuyển đổi lên đất thổ cư
  • Thời hạn sử dụng đất
  • Pháp lý tổng thể 

Để hiểu rõ hơn các loại đất này, ngoài Luật đất đai 2013 thì nên tham khảo nhiều văn bản pháp luật về đất đai hiện hành khác. Người sử dụng đất phải đảm bảo thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình. Dựa trên nguyên tắc chung sau đây:

  • Sử dụng đúng quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp. Quan trọng hơn nữa là đúng mục đích sử dụng đất.
  • Tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường cũng như không làm tổn hại đến lợi ích của những người sử dụng đất xung quanh thửa đất của mình.

Pháp luật cũng đã quy định các hành vi bị nghiêm cấm khi sử dụng đất đai và mức xử phạt tương đương. Mọi hành vi như lấn, chiếm, hủy hoại đất đai, sử dụng sai mục đích,... đều phải chịu xử lý theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành. 

Như vậy, bài viết trên ngoài việc cung cấp những thông tin để làm rõ vấn đề đất trồng cây hàng năm khác đất trồng cây lâu năm ra thì còn một số thông tin liên quan thực tế nhiều hơn. Nắm rõ được những điều này, bạn có thể tự tin hơn khi thực hiện mua bán đất đai. Nhưng cũng đừng quá chủ quan vì môi trường bất động sản vẫn được các chuyên giá đánh giá là khá phức tạp và tồn tại hai mặt song song. Dấu hiệu của một thương vụ hấp dẫn và lý tưởng là mang lại nhiều lợi ích cho tất cả các bên, đồng thời phải hạn chế được rủi ro ở mức thấp nhất. Và để đánh giá được điều này đòi hỏi bạn phải tìm hiểu nhiều hơn về thị trường bất động sản và tích lũy thêm nhiều kinh nghiệm thực tế. 

Xem thêm: