Đất ở lối đi chung có tách sổ được không? (Giải đáp)

Đất ở lối đi chung có được tách sổ không? Nếu muốn tách sổ thì phải đáp ứng được điều kiện gì? Thủ tục tách sổ diễn ra như thế nào? Tất tần tật sẽ được giải đáp trong bài viết này.

Các vấn đề liên quan đến đất ở lối đi chung thường là những thắc mắc về mua bán, chuyển đổi, xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và đặc biệt là thắc mắc có được tách sổ riêng đối với đất ở lối đi chung hay không? Phải nắm rõ các vấn đề này thì mới giải quyết mọi việc theo đúng quy định của pháp luật và không gây ra tranh chấp, khiếu nại về sau.

Xem thêm:

• Thủ tục tách bìa đỏ đầy đủ và chính xác nhất
• Hiến đất làm đường: Giải đáp các vấn đề liên quan
• Có được xây nhà trong lộ giới không?

1/ Quy định của Luật Đất đai 2013 về việc tách thửa đối với đất ở

Tách thửa hay tách sổ là việc phân chia quyền sở hữu đất từ một người đứng tên sang nhiều người sở hữu khác nhau. Luật Đất đai mới nhất 2013 quy định về tách thửa đối với đất ở cụ thể như sau:

• Đối với đất ở tại nông thôn: căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
• Đối với đất ở tại đô thị: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Như vậy, chưa xét đến việc đất ở lối đi chung có được tách sổ hay không, mà điều kiện đầu tiên cần đáp ứng để tách thửa đó là: Đất phải nằm trong diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của pháp luật. Mỗi tỉnh thành sẽ có những quy định khác nhau về diện tích tối thiểu được tách thửa, do UBND cấp tỉnh ban hành. Ví dụ quy định tách thửa tại Bình Dương mới nhất là Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương, có hiệu lực từ ngày 10/10/2017. Còn quy định tách thửa tại Long An mới nhất là Quyết định số 66/2018/QĐ-UBND của UBND tỉnh Long An. Tương tự các tỉnh thành khác cũng có như những Quyết định riêng về vấn đề tách thửa.

2/ Đất ở lối đi chung có thực hiện tách sổ được không?

Đầu tiên cần biết lối đi là gì? Lối đi chung là gì? thì mới trả lời được chính xác vấn đề đất ở lối đi chung có thực hiện tách sổ đỏ được không.

Lối đi là phần đất được bỏ ra để làm đường đi từ một hoặc nhiều hộ gia đình ra đường công cộng. Lối đi của một hộ gia đình thì được gọi là lối đi riêng. Lối đi dành cho nhiều hộ gia đình thì gọi là lối đi chung.

Quy định về lối đi riêng dễ hiểu, dễ áp dụng hơn do chỉ dành cho một hộ gia đình. Còn lối đi chung dành cho nhiều hộ gia đình nên thường xảy ra tranh chấp, kiện tụng.

Theo quy định của pháp luật hiện nay, cụ thể là Bộ Luật đất đai và Bộ Luật dân sự thì lối đi chung có được tách sổ hay không phụ thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất cũng như thỏa thuận giữa các hộ sử dụng lối đi chung đó.

Về nguồn gốc đất:

Có một số trường hợp thường xảy ra như sau:

1. Lối đi chung là phần diện tích đất được ghi trên sổ đỏ của một hộ. Trong quá trình sinh hoạt hằng ngày, các hộ dân liền kề có thể sử dụng chung nhưng đấy không thuộc quyền sở hữu của họ và không thể yêu cầu đưa phần diện tích này vào sổ đỏ. Quyền tách sổ này thuộc về chủ sở hữu của mảnh đất đó.
2. Lối đi chung thể hiện trên sổ đỏ không rõ ràng, không nêu cụ thể phần diện tích này thuộc quyền sở hữu của ai mà chỉ ghi chú là đường đi chung. Như vậy, trường hợp này không ai thực hiện tách sổ được.
3. Lối đi chung được hình thành khi chủ sở hữu và sử dụng đất tiến hành tách ra nhiều thửa nhỏ từ thửa đất lớn ban đầu, thông tin sẽ ghi rõ trên sổ đỏ với diện tích, sở hữu cụ thể. Ai là chủ sở hữu của mảnh đất dùng để làm lối đi thì người đó có quyền tách sổ. Nếu lối đi thuộc sở hữu chung thì một ai đó muốn tách sổ phải được sự đồng ý của những người còn lại.

Về thỏa thuận giữa các hộ gia đình:

Pháp luật Việt Nam cho phép chủ sở hữu bất động sản bất kỳ có quyền đối với bất động sản liền kề. Đó là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền). Một trong số những quyền đó là quyền có lối đi qua.

Nếu bất động sản nào bị bao vây bởi những bất động sản khác mà không có lối đi ra đường công cộng thì chủ bất động sản đó có quyền yêu cầu bất động sản vây bọc mình mở cho mình một lối đi phù hợp. Ngược lại, chủ bất động sản được mở lối đi sẽ phải đền bù cho chủ bất động sản mở lối đi một khoản phí tương ứng (trừ khi có thỏa thuận khác).

Sự thỏa thuận này sẽ được ghi thành biên bản. Sau này tất cả các bên sẽ căn cứ vào biên bản đã được công chứng, chứng thực để thực hiện.

Trong trường hợp này, chủ bất động sản được mở lối đi sẽ không được quyền tách sổ ở lối đi chung vì đó không phải là đất thuộc sở hữu của mình dù họ có quyền đi trên con đường đó mỗi ngày.

Còn chủ bất động sản phải mở lối đi là chủ của lối đi đó, theo luật có quyền được tách sổ nếu như đáp ứng diện tích tối thiểu. Tuy nhiên, vì đó là lối đi duy nhất của chủ bất động sản bị vây bọc nên chủ bất động sản của lối đi phải đảm bảo việc tách sổ không làm ảnh hưởng đến lối đi của chủ bất động sản bị vây bọc.

Trừ trường hợp hai bên có sự thỏa thuận khác, có thể thống nhất được phương án giải quyết tốt nhất thì khi đó chủ bất động sản sở hữu lối đi mới có thể tách sổ.

Tóm lại

Thường thì một khi đất đã thuộc lối đi chung thì rất khó để có thể tách sổ. Trên sổ đỏ của mỗi gia đình thường chỉ ghi lối đi đó là đường đi mà không thể hiện đó là thuộc mảnh đất của ai. Nếu là lối đi được lấy từ mảnh đất của bạn, thì tốt nhất bạn nên yêu cầu cấp đổi sổ đỏ để được công nhận và cập nhật vào sổ đỏ cũng như hồ sơ địa chính. Có như vậy thì sau này khi muốn tách sổ hoặc xảy ra tranh chấp thì bạn cũng có căn cứ để thể hiện lối đi đó là của bạn.

Như vậy, căn cứ vào quy định của pháp luật, tùy vào từng trường hợp cụ thể để quyết định đất ở lối đi chung có được tách sổ hay không. Nếu trường hợp có thể thực hiện tách sổ thì nên thực hiện nhanh chóng ngay từ đầu. Tránh trường hợp về lâu dài có thể dẫn đến tranh chấp với các hộ dân xung quanh. Khi đó, thủ tục thực hiện tách sổ cũng gặp khó khăn và rủi ro nhiều hơn. Sổ đỏ là căn cứ pháp lý quan trọng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu trước pháp luật.

3/ Thủ tục thực hiện tách sổ đất ở lối đi chung mới nhất

Luật Đất đai 2013 quy định về quyền lối đi qua là quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề và việc xác lập lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định. Các bước thực hiện tách sổ theo trình tự như sau:

Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước đó.
• Biên bản thỏa thuận lối đi chung.

Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị hồ sơ hoàn tất, người sử dụng đất tiến hành nộp tại một trong các nơi:

• Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
• Cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định UBND cấp tỉnh.
• Nộp tại UBND xã nếu có yêu cầu.

Tiếp nhận hồ sơ

Có 2 trường hợp xảy ra như sau:

• Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan xử lý hồ sơ sẽ thông báo đến người nộp và tiến hành bổ sung, hoàn chỉnh.
• Trường hợp hồ sơ đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận tiến hành ghi nhận hồ sơ và xử lý. Còn khi nộp tại UBND xã thì trong thời hạn 03 ngày từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xử lý.

Xử lý và trả kết quả

• Cơ quan có thẩm quyền tiến hành đo đạc lại diện tích thửa đất nếu có thay đổi.
• Tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
• Thông báo kết quả cho người nộp hồ sơ.

Lưu ý:

• Thời hạn giải quyết hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định. Tuy nhiên không quá 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ đầy đủ.
• Thời hạn giải quyết không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật.
• Đối với khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn sẽ tăng thêm 10 ngày để xử lý và trả kết quả.

Tổng kết

Như vậy, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể khác nhau để xác định đất ở lối đi chung có thực hiện tách sổ được không. Nhưng nhìn chung, phải đảm bảo đầy đủ thủ tục pháp lý ngay từ đầu để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình nếu có xảy ra tranh chấp.