Đất nông trường có được chuyển nhượng không?
Mua bán đất nông trường là thực trạng diễn ra khá phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, đất nông trường có được chuyển nhượng không? Không phải trường hợp nào pháp luật cũng thừa nhận tính hợp pháp.
Đất nông trường là phần đất được nhà nước giao cho các công ty, tổ chức hoặc địa phương quản lý, sau đó có thể tiến hành giao khoán cho các cá nhân, hộ gia đình. Đất nhận khoán phải được khai thác, quản lý và sử dụng theo đúng hợp đồng, hình thức mà các bên đã thỏa thuận.
Bàn về việc chuyển nhượng đất nông trường (chuyển nhượng đất giao khoán) theo quy định của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi đáp ứng đủ 04 điều kiện, trong đó, phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ trừ các trường hợp tại điều 168 và 186:
- Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác.
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).
Như vậy, đất nông trường có chuyển nhượng được hay không, cần phải xác định được người đứng ra chuyển nhượng có phải là chủ sử dụng hợp pháp, được đứng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.
Đất nông trường có được cấp sổ đỏ không?
Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể gồm:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
Như vậy, nếu là người nhận khoán đất trong các nông trường thì sẽ thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó không thể tiến hành mua bán đất nông trường hợp pháp.
Thực trạng mua bán đất nông trường hiện nay
Thực tế cho thấy, cơ chế quản lý cũng như cách hiểu của người dân đối với đất nông trường hiện nay còn khá hạn chế. Nhiều trường hợp nhận khoán, thuê lại đất nhưng vẫn chuyển nhượng, người mua chủ quan, không kiểm tra kỹ giấy tờ vẫn chấp nhận mua; chỉ đến khi tranh chấp phát sinh, các bên mới nhận thấy sai phạm, thậm chí tranh cãi kéo dài, gây mâu thuẫn khó giải quyết.
Một số khu vực trước đây, việc mua bán đất nông trường trở nên nóng sốt, dù biết trái luật nhưng vẫn mua với tâm lý, cứ mua, cứ xây nhà, trồng trọt, chắc chắn sẽ được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng đất trái phép sẽ phải chịu trách nhiệm bởi giao dịch vô hiệu, có thể phải liên đới chịu trách nhiệm nếu thiệt hại xảy ra.
Vậy đất nông trường có được chuyển nhượng? Trong trường hợp cá nhân muốn nhận chuyển nhượng một cách hợp pháp, cần xác định rõ 2 yếu tố: chủ sử dụng hợp pháp là ai và có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận hay không. Mọi giao dịch phải được tiến hành theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật đã quy định.
Xem thêm: