Đất gần khu công nghiệp: xu hướng và cơ hội mới

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá của bạn)

Đất gần khu công nghiệp trong thời gian qua trở nên nóng sốt trên thị trường địa ốc. Những ghi nhận thực tế cho thấy cơ hội gì trong xu hướng đầu tư đang được ưa chuộng này?

Việt Nam chúng ta đang trong quá trình đi đến mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Chính vì vậy, việc thực hiện nhiều chủ trương, chính sách tích cực cho nền kinh tế công nghiệp là hệ quả và xu thế tất yếu. Có thể dễ dàng nhận ra, các khu công nghiệp trong những năm qua ngày một gia tăng về số lượng lẫn chất lượng; nhiều doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng đã bắt đầu tiến vào phân khúc bất động sản công nghiệp một cách mạnh mẽ hơn.

Các KCN phát triển mạnh mẽ

Sự xuất hiện của những khu công nghiệp đã tạo ra một nền tảng vững chắc cho hạ tầng, có giá trị trong lâu dài, vừa phục vụ riêng cho hoạt động sản xuất, vừa góp phần chỉnh trang đô thị, thay đổi diện mạo địa phương, thu hút nguồn nhân lực, dòng vốn đầu tư,... Với rất nhiều giá trị mang lại như vậy, không riêng gì đất trong khu công nghiệp được săn đón, nhiều tổ chức kinh tế, doanh nghiệp cạnh tranh nhau cơ hội mà ngay cả thị trường ven khu công nghiệp cũng trở nên sôi động hơn bao giờ hết.

Đất gần khu công nghiệp ở thời điểm này cho thấy tỷ lệ giao dịch tăng vọt so với trước, về cả nguồn cung lẫn mặt bằng giá. Đây chính là kết quả của quá trình dịch chuyển trong tư duy của bộ phận lớn nhà đầu tư hiện nay. Không thể phủ nhận sức hút của đất nền vùng ven, nhà phố dự án,... ở các thị trường tỉnh. Tuy nhiên, nhắc đến bất động sản vùng ven hiện nay, phải nhắc đến đất gần khu công nghiệp - những lựa chọn tạo ra nhiều cơ hội sinh lời đầy hấp dẫn.

Xu hướng đầu tư vào đất gần khu công nghiệp nở rộ

Nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, các hiệp định thương mại được ký kết trong những năm qua cùng với hiệu ứng truyền thông mạnh mẽ của thị trường đã tác động rất lớn đến tâm lý của nhà đầu tư, cho họ niềm tin vào sự khả quan của ngành công nghiệp kho xưởng trong tương lai gần.

Trong các hình thức đầu tư thì mua đất xây nhà trọ, nhà xưởng là cách làm phù hợp với những ai muốn sinh lợi an toàn, không thích mạo hiểm. Tất nhiên, sẽ không đâu lý tưởng bằng việc tận dụng nguồn nhu cầu nhà ở từ lao động, chuyên gia trong các khu công nghiệp; từ các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất quy mô vừa và nhỏ. Vì vậy, rất nhiều quan điểm lạc quan cho rằng xuống tiền xây nhà trọ, kho xưởng gần các khu công nghiệp thì đầu ra không phải là mối lo quá lớn.

Tại Hóc Môn, với 1000m2 đất nông nghiệp có từ rất lâu, vốn để không và chưa có ý định dùng tới, anh Thành bắt đầu nảy sinh ý định chuyển mục đích để xây dựng nhà xưởng cho thuê bởi nền kinh tế công nghiệp tại đây bắt đầu “dậy sóng”. Chỉ trong khoảng thời gian ngắn, 5 nhà xưởng của anh đã được thuê lại với giá 10 triệu/tháng. Diện tích đất còn lại anh dành xây phòng trọ, khu nhà anh cũng gần một số xưởng chế xuất lớn nên dễ dàng cho các công nhân gần đó thuê với giá tầm 1-1,5 triệu/tháng. Bình quân mỗi tháng thu nhập của anh Thành rơi vào khoảng 70 triệu đồng. Đến nay, khi mặt bằng giá xê dịch, con số thu về cũng đã ở mức cao hơn. Từ đó, rất đông cá nhân khác “học theo” mô hình này. Những bãi đất trống tưởng chừng như “chôn chân” trước kia giờ nhanh chóng được “phủ kín” bởi nhà xưởng và các dãy phòng trọ.

Tương tự, tại huyện Bình Chánh, chị Huệ cũng rất thành công trong việc làm giàu từ đất gần khu công nghiệp. Táo bạo hơn, chị quyết định bán căn nhà 2 tỷ để mua lại lô đất nằm gần khu công nghiệp lớn. Sau đó, chị đầu tư thêm 2 tỷ đồng để xây dựng 40 phòng trọ cho thuê, trước đó, chị đã khảo sát thị trường và nhận thấy nhu cầu nhà ở của lao động tại đây rất đông. Hiện tại số phòng này đều đã kín khách, ngoài ra, chị còn mở thêm tiệm tạp hóa nhỏ và một quán ăn để phục vụ nhu cầu của khách trọ, công nhân làm gần khu vực này.

Với sức hấp dẫn ngày một lan rộng, xu hướng mua và đầu tư các loại hình sinh lợi trên đất gần khu công nghiệp tại Bình Dương, Long An, Đồng Nai cũng nhanh chóng tăng nhiệt, nhất là khi làn sóng giãn dân và sự dịch chuyển của dòng vốn diễn ra mạnh mẽ. Một nhà đầu tư tại Tp. Hồ Chí Minh cho biết, hơn 200m2 đất tại Biên Hòa đã được một doanh nghiệp thiện chí thuê lại để xây nhà xưởng. Ông cũng cho biết thêm, phần lớn khách thuê chủ yếu là các công ty nhỏ làm gia công hay các ngành hàn, tiện, mộc…không đòi hỏi các nhà xưởng kiên cố, tiện nghi sẵn có mà chỉ cần diện tích rộng để dễ làm việc.

Thực tế hiện nay cho thấy, nhiều doanh nghiệp tư nhân, hộ kinh doanh nhỏ lẻ có xu hướng đặt các xưởng gia công ở khu ngoại thành vì giá thuê rẻ và ổn định, yêu cầu thuê cũng không phức tạp, trong khi đó, với nhà đầu tư, chi phí xây dựng và quản lý kho xưởng cho thuê đơn giản hơn so với nhà trọ.

Chính vì vậy, điểm đến của nhiều nhà đầu tư hiện nay chính là những lô đất thổ cư, khu dân cư xung quanh các nhà máy, khu công nghiệp ở khu vùng ven để xây nhà trọ, kho xưởng và phát triển các dịch vụ phụ trợ như ăn uống, giải trí, buôn bán,... Cứ thế, “một đồn mười, “mười đồn trăm”, cộng hưởng với sự sôi động của các dự án khu công nghiệp lớn, đất quanh khu vực này nhanh chóng nóng sốt; làn sóng đầu tư bắt đầu nở rộ.

Nở rộ xu hướng đầu tư đất gần KCN

Ghi nhận thực tế về đất gần khu công nghiệp hiện nay

Sự phát triển bất động sản công nghiệp sẽ thu hút đông đảo lực lượng lao động và chuyên gia đến làm việc, từ đó phát sinh nhu cầu chỗ ở, kinh doanh, tiện ích,… trong bán kính từ 5 - 15km. Có thể nhận thấy, những điểm đặt của các khu công nghiệp thường là ở các thị trường vùng ven, nơi có quỹ đất lớn, giá đất rẻ và gần với các tuyến đường huyết mạch.

Cũng chính bởi điều này mà người tìm mua đất gần khu công nghiệp cũng được hưởng lợi không nhỏ. Đất gần khu công nghiệp, đất nền dự án hay đất thổ cư, nguồn cung lẫn các giao dịch diễn ra đều cho thấy các ưu điểm khá nổi trội, nhất là trong bối cảnh bất động sản vùng ven được săn đón như hiện nay.

Đất nền gần khu công nghiệp nóng lên từng ngày

Nếu so với phân khúc bất động sản nhà ở, văn phòng cho thuê, đất nền vốn đã từ lâu tạo dựng được niềm tin cho giới kinh doanh nhà đất. Đầu tư đất nền dưới góc nhìn chuyên môn và ghi nhận thực tế đều cho thấy tính bình ổn, khả năng sinh lợi an toàn và bền vững. Đặc biệt, đất nền gần khu công nghiệp có thể xem là loại hình sở hữu giá trị kép: từ chính chất lượng dự án và tác động từ các điều kiện thuận lợi của khu công nghiệp.

Điển hình như dự án Khu đô thị Phúc An Garden tại Bàu Bàng, Bình Dương. Không thể phủ nhận, chính từ sự đầu tư quy mô ấn tượng về sản phẩm và không gian sống, đất nền lẫn nhà phố, biệt thự tại đây rất được lòng các khách hàng và nhà đầu tư. Tuy nhiên, bên cạnh yếu tố này, sức nóng của dự án một phần lớn cũng nhờ vào sự hậu thuẫn từ vị trí đắc địa. Dự án nằm trên Đường Thiếu Niên 3 (TN3), xã Trừ Văn Thố, huyện Bàu Bàng, nơi đây quy tụ rất nhiều khu công nghiệp lớn, như: Khu công nghiệp Chơn Thành, Khu công nghiệp Bàu Bàng, Khu công nghiệp Becamex Bình Phước, Khu công nghiệp Mỹ Phước 1,3.

Những khu công nghiệp kể trên đều là các dự án trọng điểm của tỉnh Bình Dương, Bình Phước, có ý nghĩa rất lớn đối với kinh tế địa phương và khu vực. Số lượng lao động, chuyên gia về làm việc tại mỗi khu công nghiệp lên đến hàng ngàn người. Chính vì vậy, ngay từ thời điểm Phúc An Garden ra mắt, giới đầu tư đã nhận thấy rất rõ tiềm năng trong dài hạn với lượng nhu cầu cực kỳ hấp dẫn. Với giá bán từ 620 triệu đồng/nền, đất nền gần khu công nghiệp tại dự án này là nơi xuống tiền cho rất nhiều dự tính lâu dài. Hầu như trong tất cả các đợt mở bán vừa qua, đất nền luôn là giỏ hàng liên tục “cháy”.

Một ví dụ khác về lợi thế của đất nền gần khu công nghiệp, dự án Khu dân cư Phúc An City tại Đức Hòa, Long An. Không hề kém cạnh dự án tại Bình Dương, Trần Anh Group cũng chọn điểm đặt cho dự án ngay tại mặt tiền tuyến đường tỉnh lộ 824 huyết mạch. Bao quanh dự án này cũng là những khu công nghiệp lớn tại địa phương, như: Khu công nghiệp Hoàng Gia, Khu công nghiệp Xuyên Á, Khu công nghiệp Nhị Xuân,...

Được biết, sắp tới đây, Trần Anh Group sẽ hoàn thiện và đưa vào hoạt động chính thức KCN Trần Anh Tân Phú (nằm trên tỉnh lộ 830), hứa hẹn tiếp tục tạo nên cuộc bùng nổ lớn cho nhà đất Đức Hòa và tất yếu các dự án tại địa phương sẽ được hưởng lợi không ít.

Chính bởi lượng nhu cầu nhà ở rất lớn từ lao động tại các khu công nghiệp nên chung cư Phúc An City với giá bán chỉ từ 300 triệu/căn nhanh chóng được “lấp đầy”. Không chỉ có thế, đất nền trong tầm giá 450 triệu đồng/nền cũng được đánh giá là lựa chọn lý tưởng. Hiện nay, đây là một trong số các dự án có sức hút bậc nhất tại Đức Hòa, Long An.

Qua 2 ví dụ trên có thể thấy rõ, đất nền gần khu công nghiệp luôn lấy yếu tố này làm một trong các cơ sở để gia tăng giá trị. Và thực tế, sự sôi động tại các khu công nghiệp cũng luôn cho thấy cơ hội sinh lợi, khả năng khai thác rất lớn từ những lô đất nền quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ và tiện ích nổi trội.

tiềm năng đất gần KCN

Đất ở gần khu công nghiệp liên tục “nhảy giá”

Không riêng gì đất nền trong các dự án lớn được hưởng lợi, các lô đất thổ cư gần khu công nghiệp cũng được đà tăng giá. Những ghi nhận về xu hướng đầu tư, khai thác đất gần khu công nghiệp cho thấy, những lô đất của người dân tưởng chừng như bỏ hoang nay bất ngờ trở lại thị trường. Chính bởi nguồn nhu cầu lớn nên giá của những lô đất này cũng thay đổi không ít.

Trong 3 năm trở lại đây, xu hướng đầu tư vào bất động sản cận khu công nghiệp ngày càng trở nên mạnh mẽ với tâm điểm là thị trường vệ tinh giáp ranh Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Theo ghi nhận, giá đất thổ cư gần khu công nghiệp tại khu vực miền Nam như Long An, Bình Dương, Đồng Nai,… đã tăng lên đến 30 - 40%/năm. Con số này có thể cán mức 50% đối với đất nền thuộc các dự án quy mô, đầu tư bài bản.

Lấy ví dụ như giá đất ở gần khu công nghiệp tại Cần Giuộc, vào năm 2017, mức giá đất bình quân ở thị trường này tăng lên 10 - 12 triệu/m2 so với 6 - 8 triệu/m2 trước đó. Đến nay, dù chịu khá nhiều tác động từ thị trường chung, giá đất khu vực này vẫn duy trì khoảng giá 18 - 25 triệu đồng/m2, tăng 30% so với cùng kỳ năm trước và tăng gấp đôi chỉ sau 3 năm. Tương tự, các khu vực như Đức Hòa, Bến Lức (Long An), Bàu Bàng, Bến Cát (Bình Dương),... những nơi quy tụ nhiều khu công nghiệp thì nhà đất lân cận cũng ghi nhận mức tăng bình quân 15 - 30% mỗi năm.

Một số lô đất gần khu công nghiệp được rao bán gần đây có mức giá tham khảo như sau:

  • Đất mặt tiền đường Tỉnh Lộ 833B, xã Long Định, huyện Cần Đước, tỉnh Long An: diện tích 100m2, giá bán 700 triệu; đất liền kề khu công nghiệp Phúc Long.
  • Đất kế bên Khu công nghiệp Thái Hòa, gần cầu vượt Củ Chi: diện tích 100m2, giá bán 550 triệu.
  • Đất gần khu công nghiệp tại xã Mỹ Hạnh Nam, Đức Hòa, Long An (Tỉnh Lộ 824): diện tích 100m2, giá bán 900 triệu.
  • Đất mặt tiền ĐT 769, xã Lộ 25, huyện Thống Nhất, Đồng Nai, đối diện Khu công nghiệp Cofico: diện tích 1021 m², giá bán 3.1 triệu đồng/m2
  • Đất gần Khu công nghiệp Cầu Tràm, quốc lộ 50, xã Long Trạch, Cần Đước, Long An: diện tích 100m2, giá bán 800 triệu
  • Đất nằm giữa 6 khu công nghiệp lớn: Hạnh Phúc, Tân Đô/Liên Minh, Liên Hưng, Hải Sơn và Tân Đức tại Đức Hòa, Long An: diện tích 1300m2, giá bán 2.3 tỷ đồng.
  • Đất gần 3 KCN lớn nhất khu vực Tây Nam T.p Hồ Chí Minh (KCN Vĩnh Lộc 2, KCN Phúc Long, KCN Thuận Đạo) tại Bến Lức, Long An: diện tích 80m2, giá bán 880 triệu.
  • Đất sát KCN Hải Sơn, tỉnh Lộ 10, xã Đức Hoà Hạ, huyện Đức Hòa, Long An: diện tích 379m2, giá bán 2.5 tỷ đồng.
  • Đất trên đường Số 14, xã Vĩnh Tân, Tân Uyên, Bình Dương, đối diện KCN VSIP II: diện tích 370m2, giá bán 3.4 triệu đồng/m2.

Bán đất gần khu công nghiệp: cung - cầu đều sôi động

Những ghi nhận thực tế về các mô hình kinh doanh - đầu tư mang lại lợi nhuận ổn định, làn sóng tăng giá không ngừng dịch chuyển bắt đầu tạo ra hiệu ứng thôi thúc ngày càng đông cá nhân, nhà đầu tư xuống tiền vào đất gần khu công nghiệp. Họ chọn bởi cơ hội khai thác tốt là một phần, phần còn lại dựa trên những cảm nhận tích cực về sức bật hạ tầng và dân cư trong tương lai. Vì vậy, nguồn cầu lớn ắt hẳn nguồn cung cũng phải nhanh chóng tăng tốc.

Hiện nay, không khó để tìm kiếm các thông tin liên quan đến bán đất gần khu công nghiệp, nhất là những khu công nghiệp lớn. Nói về các lựa chọn thì phong phú vô kể, từ đất dự án đến đất thổ cư, đất nông nghiệp, đủ mọi diện tích, kích thước với giá bán vô cùng hấp dẫn.

Thế nhưng, bàn về đầu tư bất động sản nói chung, dù là loại hình phổ biến hay có sức hút đến đâu, lợi nhuận được đánh giá cao như thế nào thì rủi ro cũng luôn tồn tại như một điều tất yếu. Nhà đất gần khu công nghiệp chắc chắn không là ngoại lệ. Vì vậy, dù là “miếng bánh ngon”, sớm quyết định sẽ giảm được tỷ lệ cạnh tranh nhưng không vì thế mà người mua lại quá “liều” với đất nền gần khu công nghiệp.

  • Nếu là đất nền tự do: tính pháp lý của các lô đất này cực kỳ quan trọng bởi khác với đất nền dự án có hồ sơ đầy đủ, dễ dàng tra cứu thì đất tự do rất dễ bị làm giả giấy tờ hoặc giấu quy hoạch, tranh chấp,... Nguồn cung của đất thổ cư, đất nông nghiệp được rao bán là rất lớn, tuy nhiên không phải vị trí nào cũng có được tiềm năng như người bán “quảng cáo”. Do đó, bên mua phải tự mình tìm hiểu, khảo sát kỹ lưỡng trước khi quyết định.
  • Nếu là đất nền dự án: điểm quan trọng của loại hình đất nền này sau pháp lý chính là năng lực, uy tín của chủ đầu tư. Đừng quá tin tưởng vào những gì được nghe, hãy tự mình nghiên cứu về vị trí địa lý, địa chất, hoặc thậm chí là phong thủy..., thu thập, so sánh càng nhiều thông tin từ nhiều nguồn khác nhau càng có cơ sở để đánh giá về tính khả thi.

Đất gần khu công nghiệp đang cho thấy sức hút về giá trị và tiềm năng cực kỳ lớn trong giai đoạn hiện nay. Dù mua với mục đích gì thì nhà đất lân cận khu công nghiệp cũng có thấy khả năng “thích nghi” tốt, phù hợp với nhiều hình thức khai thác nếu chọn đúng vị trí và nhận diện được nhu cầu.

Xem thêm: