Đất chuyên dùng là gì? Có được thế chấp không?

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá của bạn)

Các khái niệm về đất chuyên dùng nhìn chung vẫn còn khá mới mẻ với nhiều người. Tuy nhiên, thuật ngữ này lại được sử dụng phổ biến trong thời buổi hiện nay. Vậy đất chuyên dùng là gì? Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về loại đất này? Có được sử dụng để thế chấp, cầm cố như một số loại đất khác hay không? Cùng tìm hiểu qua bài viết ngay sau đây nhé. 

1/ Đất chuyên dùng là gì?

Đất chuyên dùng 1

Luật đất đai 2013 không có quy định cụ thể về khái niệm đất chuyên dùng. Trong phân loại đất đai theo quy định mới nhất của pháp luật Việt Nam, căn cứ vào mục đích sử dụng đất thì đất được phân loại như sau:

  • Nhóm đất nông nghiệp 
  • Nhóm đất phi nông nghiệp
  • Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

Như vậy, đất chuyên dùng có thể được hiểu là đất phi nông nghiệp được sử dụng vào nhiều mục đích đặc biệt khác nhau. Đất chuyên dùng không được sử dụng vào việc kinh doanh bất động sản hoặc ở khi chưa thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

2/ Đất chuyên dùng gồm những loại đất nào?

Đất chuyên dùng 2

2.1/ Phân loại đất chuyên dùng

Theo quy định mới nhất hiện nay, đất chuyên dùng bao gồm:

  • Đất xây dựng trụ sở cơ quan.
  • Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
  • Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác.
  • Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
  • Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác.
  • Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng.
  • Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.
  • Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.

Các trường hợp đặc biệt khác không nằm trong danh sách này có thể đến trực tiếp cơ quan có thẩm quyền ở địa phương để được giải đáp sớm nhất.

Đất chuyên dùng 3

2.2/ Căn cứ để xác định các loại đất

Luật đất đai 2013 quy định về việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này.
  • Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này.
  • Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3/ Đất chuyên dùng có được thế chấp không?

Đất chuyên dùng 4

3.1/ Căn cứ pháp lý

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau sẽ được quyền thế chấp tại ngân hàng cụ thể là:

  • Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức. 
  • Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
  • Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Khoản 2 Điều 179 Luật đất đai 2013 cũng có nêu rõ trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

  • Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
  • Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
  • Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
  • Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự.
  • Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
  • Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

Như vậy, đối với đất chuyên dùng trong sản xuất thì có thể bán, tặng cho tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất và được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích sử dụng. Người sử dụng đất có thể thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng hợp pháp, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân theo quy định. 

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải loại đất chuyên dùng nào cũng được quyền thế chấp. Thông thường, khi khách hàng có yêu cầu thế chấp tại ngân hàng, tổ chức uy tín hợp pháp thì họ sẽ kiểm tra thông tin đầy đủ về tài sản. Nếu đáp ứng thì họ duyệt hồ sơ cho vay vốn. Còn tài sản không đảm bảo chắc chắn sẽ không được duyệt. Trường hợp chủ sở hữu thế chấp, cầm cố thông qua tổ chức, cá nhân hoạt động “chui” thì khi xảy ra sự cố, pháp luật cũng không thể đảm bảo quyền lợi chính đáng tối đa cho bạn. 

3.2/ Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Đất chuyên dùng 5

Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

  • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
  • Đất không có tranh chấp.
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài đáp ứng những điều kiện này, đất chuyên dùng khi thế chấp còn tuân thủ một số quy định khác nữa. Người sử dụng đất cũng phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Khi thực hiện thế chấp nên tìm đến luật sư, cơ quan chức năng có thẩm quyền để được tư vấn, giải đáp cụ thể. Giúp tối ưu hóa quá trình thế chấp tài sản và đảm bảo theo quy định pháp luật hiện hành. 

4/ Đất chuyên dùng có được sử dụng lâu dài?

Luật đất đai 2013 quy định rõ thời hạn sử dụng đất gồm đất có thời hạn sử dụng và đất sử dụng lâu dài. Đất chuyên dùng sử dụng lâu dài hay không còn phải xét xem có thuộc vào diện đất được sử dụng lâu dài theo quy định của pháp luật hay không.

Theo quy định, có 11 trường hợp được sử dụng đất ổn định, lâu dài bao gồm:

(1) Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

(2) Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng trong trường hợp:

a) Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của các dân tộc;

b) Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ đất được giao, được sử dụng đất kết hợp với mục đích sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản, không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.

(3) Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

(4) Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

(5) Đất xây dựng trụ sở cơ quan gồm đất trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính gồm đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác.

(6) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

(7) Đất cơ sở tôn giáo gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.

(8) Đất tín ngưỡng;

(9) Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

(10) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

(11) Đất tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài và Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài

Như vậy, đất chuyên dùng là đất được sử dụng lâu dài vì thuộc vào trường hợp thứ 5 theo quy định nói trên.

Tổng kết

Cần xác định rõ loại đất mà mình đang sở hữu hoặc có ý định mua bán, chuyển nhượng, thế chấp để thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình. Dù là đất chuyên dùng & thổ cư hay bất kỳ loại đất nào khác đều phải đảm bảo theo quy định pháp luật về đất đai hiện hành. Điển hình như đóng thuế đất, đăng ký kế hoạch sử dụng đất trong trường hợp muốn chuyển đổi mục đích sử dụng. 

Các quy định về đất đai thường chỉ được áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định và không mang tính chất vĩnh viễn, suốt đời. Tùy thuộc vào điều kiện thực tế có còn phù hợp hay không mà cơ quan nhà nước sẽ thực hiện bổ sung, sửa đổi hoặc ban hành bộ luật mới. Lấy ví dụ như thời điểm bạn mua đất chuyên dùng là 20 năm trước thì ở hiện tại, một số quy định có thể đã không còn áp dụng nữa. Trường hợp thuộc diện phải đóng thuế đất thì ngày nay có thể được điều chỉnh mức thuế hoặc thậm chí không phải đóng thuế đất nữa. Vì thế, người sử dụng đất nền chủ động tìm hiểu, cập nhật các quy định mới để thực hiện cho đúng, cho kịp thời, không được chủ quan mà thực hiện. Nếu có vướng mắc nào thì có thể tìm đến luật sư, chuyên gia, cơ quan chức năng để được hỗ trợ. 

Xem thêm: