Có 1 tỷ nên mua nhà hay chung cư? [Góc nhìn chuyên gia]
Có 1 tỷ nên mua nhà hay chung cư là thắc mắc của nhiều người hiện nay. Cùng thuộc phân khúc nhà ở nhưng lại sở hữu nhiều ưu - khuyết điểm riêng biệt khiến người mua khó lựa chọn.
Có 1 tỷ nên làm gì 2020? Tất nhiên, một trong những gợi ý quan trọng chính là xuống tiền cho đầu tư bất động sản - một trong 6 xu hướng đầu tư 2020. Tuy nhiên, xuống tiền ra sao, xuống tiền vào đâu thì không hẳn ai cũng “quyết đoán” được trước thị trường sôi động như hiện nay.
Không riêng gì với người mua vì mục đích an cư, giới kinh doanh nhà đất cũng không ít lần “lúng túng” trước việc lựa chọn mua nhà liền thổ hay căn hộ thuộc khu chung cư. Xét về lợi nhuận và giá trị tích lũy, cả hai đều có nhưng vì đâu vẫn tồn tại chuyện “nâng lên, đặt xuống”? Theo khảo sát, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự “lấn cấn” này chính là lo ngại về mặt bằng giá và nguồn cung. Bàn về có 1 tỷ nên mua nhà hay chung cư, quan điểm và chia sẻ từ các chuyên gia trong ngành liệu có thỏa mãn tâm lý của người mua?
Chuyên gia, nhà đầu tư nói gì về căn hộ và nhà liền thổ?
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh đã từng cho rằng, sở hữu 1 tỷ trong tay, khách quan để mà nói, cơ hội mua nhà là rất lớn, bao gồm cả nhà liền thổ lẫn căn hộ chung cư. Tuy nhiên, chuyên gia này lại đánh giá cao lựa chọn mua căn hộ chung cư hơn bởi khả năng tiếp cận với các khoản vay tín dụng.
Cụ thể, các dự án căn hộ luôn được ngân hàng bảo lãnh, vì vậy mọi thủ tục tiếp cận tín dụng đơn giản hơn. Se có hai phương án đưa ra:
- Dùng hết 1 tỷ đồng tiền tích lũy, vay thêm 300 - 500 triệu để mua căn hộ. Đây là mức vay phổ biến và an toàn.
- Trích 30% từ 1 tỷ đồng để dự phòng, số còn lại cộng với một hợp đồng tín dụng về mua chung cư.
Cách thức này rất phù hợp với các cá nhân hoặc gia đình trẻ có thu nhập tương đối ổn định. Nếu như thu nhập hàng tháng từ 15 - 20 triệu đồng có thể sở hữu căn hộ chung cư từ 1 - 1,5 tỷ đồng mà không quá áp lực. Lương 15 triệu mua nhà, lương 20 triệu mua nhà cơ bản cũng dựa trên nguyên tắc này.
Một nhà đầu tư tại Tp. Hồ Chí Minh chia sẻ, sau khi khảo sát, anh quyết định xuống tiền để mua căn hộ thay vì nhà liền thổ tại quận Thủ Đức. Theo nhận định của anh, rõ ràng chất lượng, không gian của căn hộ vượt trội hơn khi xem xét trên cùng vị trí và cùng một tầm giá. Cũng có nhiều người mua khác từng chia sẻ, họ sẵn sàng chi trả thêm các loại phí hàng tháng để được sống trên những căn hộ 60m2 đầy đủ dịch vụ, tiện ích thay vì những căn nhà liền thổ 40m2 chật chội trong hẻm.
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu cũng rất nhiều chuyên gia, nhà đầu tư khác vẫn thừa nhận rằng, rất khó để đặt ra nguyên tắc chung về việc sở hữu bất động sản của người mua hiện nay. Họ chọn nhà liền thổ, căn hộ hay bất kỳ loại hình nào khác đều phụ thuộc vào khả năng tài chính, sở thích và thậm chí là quan niệm về nhà ở của mỗi người. Đặc biệt, thị trường đang nằm trong tay người mua, việc phát triển các dự án đa dạng, phù hợp với nhu cầu khách hàng là điều mà doanh nghiệp ngày nay buộc phải hướng đến.
Không phủ nhận những mặt tích cực mà phân khúc căn hộ mang lại nhưng để nói về độ hơn thua với nhà liền thổ thì chưa chắc đã có kết luận thuyết phục. Bởi lẽ, trong mắt người mua nhà, họ cũng có cách nhìn nhận, đánh giá riêng của mình.
Tuy nhiên, quan trọng nhất ở thời điểm này chính là thị trường đang dịch chuyển theo nhu cầu người mua, trong đó nhà ở phân khúc giá rẻ - bình dân đang thực sự khan hiếm và là miếng bánh ngon cho các doanh nghiệp. Cùng với đó, làn sóng đổ về thị trường ven đô càng tạo cơ hội cho khách hàng tìm được nguồn cung bất động sản trong tầm giá hợp lý.
Phân tích kỹ hơn về lựa chọn mua nhà đất, có thể thấy, thị trường ngoài nhà dân xây dựng rao bán còn có rất nhiều dự án nhà phố xây sẵn giá rẻ, nhà phố dự án vùng ven có giá cũng chỉ bằng một căn hộ tại ngoại thành Tp. Hồ Chí Minh.
Thế nhưng, để lựa chọn chuẩn xác hơn, quyết định phải dựa trên sự phù hợp về thị trường dự định xuống tiền, bởi nhà liền thổ và chung cư trong tầm giá 1 tỷ chịu tác động rất lớn từ giá nhà đất khu vực xung quanh.
Có 1 tỷ mua nhà ở đâu
Trả lời cho câu hỏi có 1 tỷ nên mua nhà ở đâu, hướng trả lời cũng không khác biệt so với có 800 triệu nên mua nhà ở đâu hay 700 triệu nên mua nhà ở đâu. Khoảng chênh lệch từ 200 - 300 triệu tuy không phải là nhỏ nhưng trong bối cảnh hiện nay, hầu hết ngân sách dưới 1,5 tỷ đồng đều có chung nhóm thị trường tiềm năng. Theo đó, mua nhà 1 tỷ vẫn có thể lựa chọn tại thị trường Tp. Hồ Chí Minh và các tỉnh vùng ven.
Mua nhà tại các tỉnh vùng ven Tp. Hồ Chí Minh
Có lẽ đây là lựa chọn được nhắc đến rất nhiều trong thời gian qua và thực tế là số đông người mua đã bắt đầu quan tâm tới những khu vực này hơn so với chật vật tìm mua nhà thành phố. Nếu mua để an cư, những cú hích lớn từ hạ tầng giải quyết khá thuyết phục vấn đề giao thông đi lại; nếu mua để đầu tư thì chi phí đầu vào cùng tỷ lệ tăng giá hàng năm hoàn toàn đủ sức thu hút. Do đó, mua nhà với 1 tỷ đồng tại Bình Dương, Long An, Đồng Nai,... không còn là chuyện khó bởi nguồn cung tại đây đang có xu hướng tăng nhanh theo thời gian và nhu cầu.
Nhắc tới mua nhà vùng ven thì ưu điểm lớn nhất chính là giá bán. Thực tế, ngay cả nhà phố dự án xây dựng quy mô trong tổng thể khuôn viên với tiện ích, dịch vụ đầy đủ cũng có giá chỉ tầm trên dưới 1,5 tỷ đồng. Tính ra số tiền vay thêm cũng trong khoảng 500 triệu, bằng với mua căn hộ theo mặt bằng giá hiện nay. Một số lựa chọn mua nhà tại dự án có thể tham khảo:
- Nhà phố Phúc An (thuộc dự án Khu đô thị Phúc An City, Đức Hòa, Long An): giá từ 1,4 tỷ đồng/căn. Là nhà phố phong cách tân cổ điển, kết cấu 1 trệt 2 lầu, thiết kế theo lối không gian xanh, gần gũi với thiên nhiên.
- Nhà phố Phúc An Garden (thuộc dự án Phúc An Garden, Bàu Bàng, Bình Dương): giá từ 1,6 tỷ đồng/căn. Cũng là nhà phố có thiết tân cổ điển sang trọng, 1 trệt 2 lầu, nằm trong khuôn viên xanh rộng lớn với 4 công viên chức năng.
- Nhà liền kề Hoàng Tiến Central (thuộc dự án Hoàng Tiến Central, thị xã Tân Uyên, Bình Dương): giá từ 23 triệu/m2. Khu nhà liền kề sở hữu công viên cây xanh rộng khoảng 340 m2, sân chơi trẻ em, hồ bơi, khu thể thao đa năng, khu thương mại, khu sinh hoạt cộng đồng,...
Ngoài ra, với ngân sách 1 tỷ, việc lựa chọn mua các căn nhà cấp 4 hoặc nhà 1 trệt 1 lầu có diện tích dưới 100m2 cũng không quá khó khăn tại những thành phố như Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một (Bình Dương) hay các đường lớn thuộc huyện Cần Đước, thị trấn Cần Giuộc, thị trấn Bến Lức (Long An).
Có 1 tỷ nên mua nhà ở đâu Tp. Hồ Chí Minh
Nhắc đến mua bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh với số tiền 1 tỷ đồng, khó khăn là điều tất yếu đối với mọi phân khúc. Nếu để mua được nhà liền thổ ở thành phố, có hai điều kiện cần phải chấp nhận là chịu di chuyển xa trung tâm và diện tích nhỏ hoặc vừa đủ. Tuy nhiên, đổi lại đó, một căn nhà trong thành phố sẽ có tiềm năng tăng giá nhanh, thuận tiện cho công việc. Hiện nay, các dự án nhà phố giá rẻ khá phát triển ở vùng ngoại thành, ngoài ra nhà đất giao dịch tự do cũng không hiếm.
Nhìn chung huyện Bình Chánh theo các thông tin gần đây đang là khu vực có nhà bán trong tầm giá 850 - 1 tỷ khá phổ biến, tập trung trên các đường như: đường Chiến Lược, đường Bầu Gốc, đường Đinh Đức Thiện, đường Huỳnh Văn Trí, đường Đoàn Nguyễn Tuấn,...
Ngoài ra, người mua cũng có thể tham khảo thêm một số lựa chọn khác:
- Huyện Hóc Môn: đường Nguyễn Văn Bứa, đường Tân Hiệp, đường An Hạ, đường Trần Văn Mười, đường Lê Thị Hà, đường Bắc Lân, đường Tân Thới Nhì,...
- Quận Thủ Đức: tuy khá ít nhưng chịu khó tìm kiếm trên các đường Chu Mạnh Trinh (phường Bình Thọ), đường Gò Dưa (Tam Bình), đường số 9 (Hiệp Bình Chánh), đường số 4 (Hiệp Bình Phước), Quốc lộ 13,... vẫn có các căn rao bán trên dưới 1 tỷ đồng.
- Quận 8: tham khảo trên Đại Lộ Đông Tây, đường Lưu Hữu Phước, Quốc lộ 50, đường An Dương Vương, đường Phạm Thế Hiển, đường Nguyễn Văn Linh... Giá dao động từ 950 - 1 tỷ đồng.
- Quận 12: đường Nguyễn Văn Quá, đường Song Hành, đường Phan Văn Hớn, đường Tô Ký, đường Nguyễn Ảnh Thủ, đường Tân Thới Nhất,... Hầu hết các căn đều rao bán trên 900 triệu.
- Quận 2: đường Mai Chí Thọ hiếm hoi có một vài lựa chọn trong khoảng 1 tỷ đồng, tuy nhiên diện tích nhỏ, thường dưới 50m2.
- Huyện Nhà Bè: chủ yếu trên đường Lê Văn Lương và số ít trên đường Huỳnh Tấn Phát.
- Quận Tân Bình: một số lựa chọn nằm trên đường Tân Thành và đường Cộng Hòa.
- Quận Bình Tân: đường Lê Đình Cẩn, đường số 6,7; đường Trương Phước Phan, đường Lê Trọng Tấn, đường Phạm Đăng Giản, tỉnh lộ 10, đường Lê Cơ,...
- Quận Gò Vấp: đường Thích Bửu Đăng, đường Lê Đức Thọ, đường Tô Ngọc Vân là những khu vực có lựa chọn phù hợp để mua nhà 1 tỷ đồng.
Nhìn chung, mua nhà 1 tỷ tại Tp. Hồ Chí Minh không hẳn là không có lựa chọn phù hợp ở thời điểm này. Nếu muốn tìm mua nhà thành phố, bạn có thể cân nhắc và khoanh vùng một số gợi ý kể trên.
Có 1 tỷ nên mua chung cư ở đâu
Thị trường căn hộ trong năm vừa qua có lẽ là nhân vật nhận được nhiều quan tâm nhất từ giới đầu tư, doanh nghiệp và các khách hàng cá nhân bởi sự biến động không ngừng. Rõ nét nhất chính là dấu hiệu tăng giá chóng mặt và sự biến mất “không phanh” của phân khúc căn hộ giá rẻ - bình dân. Nguồn cung nhỏ giọt, nhu cầu mỗi lúc một lớn, mua căn hộ với 1 tỷ đồng, dù đã tận dụng biện pháp hỗ trợ tài chính liệu có còn khả quan?
Tiếp nối một năm không mấy khởi sắc, quý I/2020, các báo cáo từ DKRA tiếp tục chỉ ra những tín hiệu “thụt lùi” của phân khúc căn hộ, đặc biệt là dự án hạng C. Cụ thể, toàn thị trường có 7 dự án được mở bán trong quý 1, cung ứng khoảng 1,547 căn hộ, giảm 70% nguồn cung so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm 2019. Đây cũng là quý ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay. Các dự án mới chủ yếu tập trung ở khu Đông.
Những tháng đầu năm 2020, nguồn cung mới trên thị trường Tp. Hồ Chí Minh có thể kể đến một vài cái tên như Western Gate (Bình Chánh), Ricca (Quận 9), Picity High Park (Quận 12),... Tuy nhiên, giá bán khởi điểm cũng đã ở mức từ 1,9 - 2 tỷ đồng/căn. Nhìn chung, mua căn hộ ở Tp. Hồ Chí Minh giai đoạn này, tài chính 2 tỷ đồng vẫn còn gặp khó, huống chi 1 tỷ đồng lại không có điểm nghẽn. Nhiều dự báo cho rằng, với tình hình quỹ đất như hiện nay, chỉ vài năm nữa, mức giá thấp nhất cho căn hộ chung cư có thể là 2,5 tỷ đồng/căn.
Theo ghi nhận, phân khúc căn hộ trong tầm giá 1 tỷ đồng gần như biến mất khỏi thị trường. Tuy nhiên không hẳn là tuyệt chủng. Theo ghi nhận, căn hộ có giá 1 tỷ đồng vẫn còn rải rác ở quận 12, phân bổ ở các khu vực xa trung tâm như quận Bình Tân, huyện Nhà Bè và huyện Bình Chánh… Tuy nhiên, vay mua là điều không tránh khỏi bởi giá vừa vặn 1 tỷ hầu như không có, ít nhất cũng phải tìm đến khoản vay từ 500 - 800 triệu.
Do đó, địa điểm mua chung cư 1 tỷ đồng lý tưởng hiện nay không gì khác ngoài việc dịch chuyển về các địa phương tiếp giáp với Tp. Hồ Chí Minh, nổi bật là cuộc bùng nổ tại thị trường Bình Dương, Đồng Nai.
Tại Bình Dương, một số doanh nghiệp đã đặt chân về đây khai thác dự án căn hộ như: Vingroup, Unico, Bcons, Tecco, Thủ Đức House, Phú Đông Group, Phát Đạt, Đất Xanh Group, LDG Group… Nguồn cung căn hộ tại đây được xem là khá dồi dào. Mức giá trên thị trường thứ cấp ghi nhận trung bình khoảng 20%/năm. Có một số dự án có vị trí thuận lợi mức tăng có thể đạt 25-30%/năm. Các dự án mới chào bán với giá từ 1 tỷ đồng/căn; thậm chí tại Thành phố Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An vẫn có. Tuy nhiên, nhìn vào tỷ lệ tăng giá này có thể dự đoán, số lượng căn hộ vừa vặn 1 tỷ đồng tuy có nhưng cũng không còn nhiều và sẽ sớm dịch chuyển.
Vậy có 1 tỷ nên mua chung cư nào? Bằng việc cân nhắc thêm đòn bẩy tài chính, bạn có thể xem xét một số dự án có giá bán từ 1 tỷ đồng/căn dưới đây:
- Căn hộ Astral City Thuận An: giá từ 1,4 tỷ đồng/căn
- Căn hộ Thuận Giao Phát Thuận An: giá từ 800 triệu đồng/căn
- Căn hộ Bcons Green View Bình Dương: giá từ 1,3 tỷ đồng/căn
- Căn hộ Tecco Home An Phú Bình Dương: giá từ 883 triệu đồng/căn
- Căn hộ Minh Quốc Plaza Bình Dương: giá từ 1,36 tỷ đồng/căn
- Căn hộ SPlus Riverview Bình Dương: giá từ 833 triệu/căn
- Căn hộ Ecoxuân Sky Residences Bình Dương: giá từ 1,14 tỷ đồng/căn
- Căn hộ Charm City Bình Dương: giá từ 1,12 tỷ đồng/căn
(Lưu ý: Đây là mức giá tham khảo do chủ đầu tư công bố, trên thực tế sẽ có chênh lệch tùy thuộc vào tỷ lệ cạnh tranh tại dự án)
Theo các doanh nghiệp địa ốc, hiện nay nhiều địa phương ven Tp. Hồ Chí Minh đang đẩy mạnh sức bật hạ tầng để đón sóng đầu tư, khuyến khích các dự án nhà ở phát triển. Trong đó, dành sự quan tâm đặc biệt đối với nhu cầu mua nhà ở của người trẻ, nhân viên văn phòng, người có thu nhập trung bình - khá. Chính vì vậy, trong vòng 1 - 2 năm tới, các dự án nằm trong phân khúc trên dưới 1 tỷ đồng sẽ xuất hiện khá nhiều, người thu nhập thấp càng có nhiều lựa chọn phù hợp khi chấp nhận đánh đổi bằng quãng đường di chuyển xa hơn. Không chỉ Bình Dương hay Đồng Nai mà Long An cũng sẽ là điểm đến cho các dự án bình dân như thế.
Kết luận
Như vậy, có 1 tỷ nên mua nhà hay chung cư giai đoạn hiện nay ngoài xem xét vào giá, còn phần lớn dựa trên định hướng, sở thích người mua. Xét riêng trên cùng nhóm thị trường vùng ven, rõ ràng căn hộ và nhà liền thổ không có quá nhiều chênh lệch. Chính sự phong phú và đổi mới trong tư duy của doanh nghiệp mà người mua ngày càng có nhiều lựa chọn hơn. Việc quyết định mua nhà hay mua căn hộ không còn quá áp lực, nhất là khi sở hữu số vốn 1 tỷ - con số khá lý tưởng để bắt đầu tìm mua bất động sản.
Có 1 tỷ nên mua nhà hay chung cư? Những phân tích trên đây dựa trên các quan điểm và góc nhìn từ chuyên gia, các nhà đầu tư nhiều năm trong nghề, không có giá trị kết luận “cứng nhắc” cho bất kỳ tình huống nào. Thực tế, mua bất động sản giai đoạn này, người mua cần nhất là sự linh động, nhạy bén với thời cuộc để nhận ra các lựa chọn tiềm năng. Mua nhà hay chung cư không quan trong bằng việc bạn có kế hoạch như thế nào đối với việc xuống tiền, biết được bản thân mình tìm kiếm và mong đợi điều gì.
Xem thêm: