Chuyển nhượng đất vườn được hay không? Phải chịu những loại thuế nào?
Chuyển nhượng đất vườn gặp khá nhiều khó khăn do loại đất này không được xác định là đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp. Quá trình chuyển đổi đòi hỏi kỹ lưỡng về thủ tục để đảm bảo an toàn quyền lợi cả 2 bên.
Đất vườn hay còn gọi đất thổ vườn là loại đất có thể liền kề hoặc cùng thửa với đất thổ cư hoặc có thể được tách thửa riêng. Đất vườn chỉ có thể sử dụng với mục đích trồng cây lâu năm, cây hoa màu... Tính đến thời điểm hiện tại, đất vườn cũng chưa được xác định là đất phi nông nghiệp hay đất nông nghiệp. Trường hợp người sở hữu muốn xây nhà trên đất vườn thì cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013.
Đối với nhóm đất vườn được cấp sổ đỏ riêng thì việc chuyển đổi khá dễ dàng. Riêng các mảnh vườn chưa tách sổ riêng khởi đất thổ cư, buộc bên bán phải tiến hành các thủ tục xin cấp sổ đỏ để đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất vườn
Theo điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất vườn
Hai bên mua và bán phải cùng chuẩn bị hồ sơ có đầy đủ các giấy tờ cơ bản sau đây:
- Giấy tờ bên bán cần chuẩn bị:
- Bản gốc Chứng minh nhân dân, hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân
- Bản gốc Sổ hộ khẩu
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng)
- Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn)
- Giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản do Tòa án phán quyết, các giấy tờ phân chia tài sản, di chúc,…
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy tờ bên mua cần chuẩn bị:
- Bản gốc Chứng minh nhân dân, hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân
- Bản gốc Sổ hộ khẩu
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng)
- Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn)
Sau khi hợp đồng mua bán được thực hiện, bên mua sẽ làm hồ sơ sơ đăng ký biến động đất đai nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã. Hồ sơ gồm:
- Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Những giấy tờ tùy thân bao gồm: Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (trường hợp đã kết hôn).
Thuế chuyển nhượng đất vườn năm 2021 bao nhiêu?
Để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất vườn, cả người bán và người mua phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Trong đó, người mua sẽ nộp lệ phí, còn người bán sẽ nộp thuế chuyển nhượng đất vườn.
Về lệ phí chuyển nhượng (bên mua nộp)
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2015/NĐ-CP Chính Phủ quy định về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:
- Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
- Trong đó:
- Diện tích đất tính bằng m2
- Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.
- Lệ phí 0,5%.
- Ngoài ra, còn phải đóng thêm các lệ phí như:
- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng
- Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng)
Thuế chuyển nhượng đất vườn (bên bán nộp)
Tại điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân 2012 sửa đổi, bổ sung có quy định:
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 14 của Luật này
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 14 của Luật này
=> Tổng thuế suất phải đóng khi chuyển nhượng đất vườn là 25%. Tức: Thuế thu nhập phải nộp = Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản x 25%.
- Ví dụ: Mảnh đất có sổ đỏ của anh lúc mua 100 triệu đồng (có hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chứng minh), nay anh chuyển nhượng lại 1 tỷ đồng.
- Vậy Thuế thu nhập phải nộp: 1 tỷ - 100 triệu x 25%
Trong đó, Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:
a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;
b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;
c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.
Tùy thuộc vào thủ tục hành chính của từng địa phương mà thời gian thực hiện chuyển nhượng sẽ khác nhau, giao động trong 30 ngày để từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính, bên mua cầm biên lai lệ phí và biên lai thuế đến nơi nộp hồ sơ để nhận kết quả.
>>>> Xem thêm: