Chuyển nhượng đất ủy quyền: TOÀN BỘ thủ tục MỚI NHẤT 2024
Trong một số trường hợp, vì lý do khách quan, cá nhân không thể tự mình thực hiện việc chuyển nhượng. Theo đó, họ hoàn toàn có thể sử dụng hình thức chuyển nhượng đất ủy quyền.
Đối với chuyển nhượng nhà đất, ngoài tuân thủ đúng quy trình thực hiện, việc đảm bảo các cá nhân tham gia có đủ tư cách pháp lý cũng là một trong số những nội dung quan trọng. Các thủ tục như công chứng hợp đồng, nộp hồ sơ thuế phí chuyển nhượng nhà đất, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,... bắt buộc phải có sự hiện diện của các bên, bao gồm bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.
Tuy nhiên, vì một số lý do như công việc, khoảng cách địa lý, hoàn cảnh cá nhân,... không hẳn lúc nào các bên cũng có thể có mặt đúng thời gian, địa điểm để tiến hành thủ tục mua bán. Điều này sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến tiến độ thực hiện, nhất là trong các trường hợp cần chuyển nhượng gấp. Do đó, phương án giải quyết hiệu quả chính là chuyển nhượng đất vắng mặt bằng hình thức ủy quyền.
Đây là thủ tục linh động giải quyết được các vấn đề trong mua bán nhà đất khá hiệu quả nhưng cũng tồn tại không ít rủi ro pháp lý nếu hiểu sai, hiểu không đúng. Bài viết này sẽ giúp bạn đọc “khai thác” chi tiết hơn các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng đất ủy quyền.
Chuyển nhượng đất ủy quyền là gì?
Uỷ quyền có thể được hiểu là một cá nhân/tổ chức cho phép cá nhân/tổ chức khác có quyền đại diện mình quyết định, thực hiện một hành động pháp lý nào đó và vẫn phải chịu trách nhiệm đối với việc cho phép/uỷ quyền đó. Ủy quyền làm phát sinh quan hệ giữa người đại diện và người được đại diện, là cơ sở để người ủy quyền tiếp nhận các kết quả pháp lý do hoạt động ủy quyền mang lại.
Nghĩa vụ của bên được ủy quyền (Điều 565 Bộ Luật Dân sự 2015)
"1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.
2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.
3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.
4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.
5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này."
Hậu quả pháp lý trong trường hợp thực hiện vượt quá giới hạn trách nhiệm
- Hậu quả của hành vi vượt quá phạm vi ủy quyền (nếu không có thỏa thuận hoặc sự chấp thuận của bên ủy quyền) thì bên được ủy quyền phải tự chịu trách nhiệm.
- Trường hợp ngoại lệ: bên ủy quyền biết về hành vi vượt quá phạm vi ủy quyền nhưng không phản đối.
Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Như vậy, kết hợp cách hiểu về ủy quyền thì chuyển nhượng đất ủy quyền là khi người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không thể tự mình chuyển nhượng thì có thể ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở trong phạm vi các bên thỏa thuận với nhau.
Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất
Hợp đồng ủy quyền theo điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 là “sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Ngoài hợp đồng ủy quyền, các bên còn sử dụng khái niệm giấy ủy quyền. Về bản chất, đây đều là văn bản ghi nhận các nội dung thỏa thuận liên quan đến việc ủy quyền.
Hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có đền bù hoặc hợp đồng không có đền bù. Nếu bên thực hiện việc ủy quyền không nhận thù lao mà thực hiện theo tính chất giúp đỡ thì đó là hợp đồng không có đền bù. Ngược lại, nếu bên thực hiện việc ủy quyền nhận thù lao thì hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có đền bù.
Giấy hay hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất do các bên tự do thỏa thuận nội dung với điều kiện không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất thường gồm các điều khoản cơ bản sau:
- Thông tin của các bên.
- Nội dung công việc, thời hạn ủy quyền.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Thù lao mà bên được ủy quyền nhận được.
- Cách giải quyết tranh chấp.
Hợp đồng ủy quyền có phải không phải công chứng?
Theo các quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2014 hiện tại, không có điều khoản nào quy định bắt buộc việc ủy quyền phải lập thành văn bản có công chứng.
Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 1 Điều 18 Nghị định 04/2013/NĐ-CP: “Việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.”
Công chứng là cách để hạn chế xảy ra tranh chấp khi ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, lời khuyên là vẫn nên tiến hành công chứng hợp đồng ủy quyền.
Theo Điều 42 Luật Công chứng 2014, công chứng viên chỉ được công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở trừ các trường hợp sau:
- Công chứng di chúc,
- Công chứng văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản.
- Công chứng văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền với bất động sản.
Như vậy, với hợp đồng ủy quyền, người dân được phép công chứng tại bất kỳ tổ chức công chứng nào, kể cả tổ chức công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi không có nhà đất. Đây sẽ là điểm thuận lợi khi chuyển nhượng đất ủy quyền.
Hợp đồng ủy quyền là văn bản quan trọng đối với hồ sơ chuyển nhượng nhà đất bằng hình thức ủy quyền. Theo đó, người được ủy quyền sẽ thực hiện một số hoặc toàn bộ quá trình. Do đó, người được ủy quyền đứng ra mua bán cũng có thể tìm hiểu các thông tin liên quan để tránh rủi ro, như chuyển nhượng đất không có sổ đỏ, kiểm tra đất trong khu quy hoạch, chuyển nhượng đất chưa sang tên hoặc chuyển nhượng 1 phần thửa đất,... Khi biết về các vấn đề này, họ sẽ chủ động hơn trong việc thực hiện hợp đồng ủy quyền.
Nghĩa vụ tài chính khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất
Tại điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về vấn đề này như sau:
"Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản"
Với quy định trên thì người có nghĩa vụ tài chính (cụ thể là nộp thuế thu nhập cá nhân) khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất là người ủy quyền. Nếu các bên có thỏa thuận khác rằng người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận đó.
>>> Xem thêm: Cách tính & thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà (Đầy đủ nhất)
Thời hạn hợp đồng ủy quyền
Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn ủy quyền như sau:
“Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”
Như vậy, nếu như các bên không có thỏa thuận nào khác thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền. Tuy nhiên, trên thực tế, dựa vào tính chất công việc, các bên sẽ cân nhắc để giới hạn thời hạn ủy quyền nhằm tránh những rủi ro, tranh chấp không mong muốn.
Chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Điều 588 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền như sau:
“1. Trong trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý.
Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt.
2. Trong trường hợp uỷ quyền không có thù lao, bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên uỷ quyền biết một thời gian hợp lý; nếu uỷ quyền có thù lao thì bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền.”
Điểm cần lưu ý ở đây là bên ủy quyền phải thông báo cho bên được ủy quyền và thông báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt, nếu không, hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực.
Hủy hợp đồng ủy quyền
Điều kiện hủy (Điều 52 Luật Công chứng 2014)
- Hủy bỏ hợp đồng ủy quyền đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng ủy quyền này.
- Nếu không thỏa thuận được giữa các bên thì một trong các bên chỉ cần chứng minh được hợp đồng ủy quyền kết trái với quy định của pháp luật.
Thẩm quyền hủy (Khoản 2 Điều 51 Luật Công chứng 2014)
Tổ chức ngành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng hợp đồng ủy quyền đó. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc hủy bỏ hợp đồng ủy quyền đã được công chứng.
Thời hạn hủy (Khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng 2014)
Thời hạn tiến hành hủy hợp đông ủy quyền không quá 02 ngày làm việc đối với hợp đồng ủy quyền có nội dung phức tạp thì thời gian hủy hợp đồng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.
Trên đây là toàn bộ những thủ tục có thể phát sinh khi chuyển nhượng đất ủy quyền. Đối với chuyển nhượng đất vắng mặt, hợp đồng ủy quyền và những nội dung đi kèm ảnh hưởng rất lớn đến quyền, lợi ích các bên. Do đó, trước khi tiến hành nên cân nhắc, tìm hiểu kỹ.
Nguồn: Trần Anh Group
Xem thêm: