Có được chuyển nhượng đất SKC? Các quy định liên quan
Đất SKC là một ký hiệu chỉ một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Vậy có được chuyển nhượng đất SKC không? Pháp luật có những quy định như thế nào về nhóm đất này? Hãy tìm hiểu câu trả lời trong bài viết sau đây.
Căn cứ vào phân loại đất đai theo quy định mới nhất của pháp luật thì đất được chia thành 3 nhóm chính: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Mỗi loại đất sẽ có một ký hiệu khác nhau, mục đích sử dụng cũng khác nhau, ví dụ như đất SKC, đất ONT (đất ở nông thôn), đất ODT (đất ở đô thị), đất CQP (đất quốc phòng), đất DGT (đất xây dựng và phát triển hạ tầng giao thông), đất DYT (đất y tế)…
Trong đó, đất SKC là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Cùng tìm hiểu kỹ hơn về loại đất SKC cũng như quy định của pháp luật về loại đất này trong bài viết sau đây.
1. Đất SKC là gì? Những điều cần biết về đất SKC
- Khái niệm
Đất SKC là ký hiệu viết tắt của đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Bao gồm: đất khu công nghiệp, đất cơ sở sản xuất kinh doanh, đất sản xuất vật liệu xây dựng, đất khai thác khoáng sản và đất sản xuất dịch vụ phi nông nghiệp.
Có thể bạn quan tâm:
- Mục đích sử dụng
Mục đích của đất SKC là để sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp và kinh doanh, dịch vụ.
Mặc dù là đất thuộc nhóm phi nông nghiệp nhưng đất SKC không được dùng để ở giống như là đất thổ cư. Nếu muốn xây nhà ở thì phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất SKC lên đất thổ cư.
- Thời hạn sử dụng
Có 2 trường hợp:
- Nếu là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê thì không giới hạn thời gian sử dụng.
- Nếu đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất xác định theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, nhưng tối đa không được quá 70 năm.
- Quy định của pháp luật về việc sử dụng đất SKC
Điều 153 Luật đất đai 2013 quy định về đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp như sau:
“2. Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.
3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.”
2. Đất SKC có được chuyển nhượng không? Thủ tục chuyển nhượng như thế nào?
Đất SKC thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, vì vậy những quy định về chuyển nhượng đất phi nông nghiệp cũng chính là quy định được áp dụng cho trường hợp chuyển nhượng đất SKC.
- Điều kiện chuyển nhượng đất SKC
Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng đất như sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý: Đây là điều kiện để chuyển nhượng đất SKC nhưng đồng thời cũng là điều kiện để chuyển nhượng đất nông nghiệp, chuyển nhượng đất vườn, chuyển nhượng đất giáo dục… và nhiều loại đất khác.
>>> Nếu đất SKC có đủ 4 điều kiện nói trên thì người sở hữu hoàn toàn có thể thực hiện các quyền cơ bản của mình là quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp…
- Quy trình chuyển nhượng đất SKC
Nếu hồ sơ hợp lệ thì quy trình chuyển nhượng đất (tính từ ngày nộp hồ sơ) sẽ vào khoảng 30 ngày. Để chuyển nhượng thuận lợi và nhanh chóng, người chuyển nhượng cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ như chia sẻ dưới đây.
+ Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay tuy được sử dụng phổ biến nhưng không có giá trị pháp lý, cần phải được đưa đi công chứng để tiến hành các bước tiếp theo trong quá trình chuyển nhượng đất.
Những giấy tờ cần chuẩn bị để công chứng bao gồm:
- Dự thảo hợp đồng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu)
- Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân)
- Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật
+ Bước 2: Nộp hồ sơ
Người chuyển nhượng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
- CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
- Tờ khai đăng ký thuế
- Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)
Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai có nhiệm vụ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ. Hồ sơ hợp lệ sẽ được chuyển đến cơ quan thuế và phòng Tài nguyên & Môi trường để tiến hành các bước tiếp theo.
+ Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Cơ quan thuế sẽ gửi thông báo về việc nộp thuế chuyển nhượng đất bao gồm thuế thu nhập khi chuyển nhượng đất và phí chuyển nhượng nhà đất (bao gồm phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, phí địa chính và phí trước bạ nhà đất). Nội dung về thuế phí phải đóng, chúng tôi sẽ đề cập chi tiết hơn ở phần 3 của bài viết.
+ Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người chuyển nhượng đất sẽ nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai, sau đó nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về.
3. Chuyển nhượng đất SKC có phải đóng thuế phí không? Đóng bao nhiêu?
Trừ trường hợp: bố mẹ chuyển nhượng đất cho con, ông bà chuyển nhượng đất cho cháu, anh chuyển nhượng đất cho em… (nói chung là miễn thuế trong các trường hợp người thân chuyển nhượng đất cho nhau theo diện tặng cho) thì mọi trường hợp khác khi chuyển nhượng đất đều phải đóng thuế chuyển nhượng.
Cụ thể:
- Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất:
- Tính bằng 2% của giá chuyển nhượng.
- Thường do bên bán đóng khoản thuế này (trừ khi có thỏa thuận khác).
- Miễn thuế khi: chuyển nhượng đất giữa các mối quan hệ ruột thịt hoặc trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất 1 nhà ở, quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
- Thuế trước bạ nhà đất:
- Tính bằng: 0,5% x Diện tích x Giá 1m2 quy định tại Bảng giá đất.
- Thường do bên mua đóng (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).
- Miễn thuế khi: chuyển nhượng diễn ra giữa các mối quan hệ ruột thịt, hoặc trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất 1 nhà ở, quyền sử dụng đất tại Việt Nam, hoặc trường hợp chuyển nhượng là thừa kế.
- Phí công chứng:
- Được tính trên giá trị chuyển nhượng (xem chi tiết tại đây).
- Người yêu cầu công chứng hợp đồng là người phải nộp phí công chứng chuyển nhượng đất (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).
- Miễn phí: không có trường hợp được miễn đóng phí.
4. Tổng kết
Như vậy về cơ bản điều kiện, quy trình và thuế phí chuyển nhượng đất SKC cũng giống với điều kiện, quy trình và thuế phí khi chuyển nhượng đất phi nông nghiệp. Mặc dù tên gọi khác có thể khiến nhiều người lầm nghĩ đây là một loại đất đặc biệt, nhưng kỳ thực thì đó chỉ là ký hiệu của một loại đất nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp. Nắm được những quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng đất phi nông nghiệp thì khi áp dụng cho đất SKC cũng dễ dàng, đơn giản hơn nhiều.
Nguồn: Trần Anh Group
Xem thêm: