Có được phép chuyển nhượng đất sau khi có thông báo thu hồi đất?
Chuyển nhượng đất sau khi có thông báo thu hồi đất là đúng hay trái luật? Thực tiễn ghi nhận về các trường hợp này cụ thể ra sao?
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Điều này sẽ làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất mà người dân trước đó, điển hình như chuyển nhượng đất đai (bao gồm chuyển nhượng đất nông nghiệp, chuyển nhượng đất vườn, chuyển nhượng đất phi nông nghiệp, chuyển nhượng đất ở,... ) hoặc các quyền tặng, cho.
Tuy nhiên, trên thực tế, một số bất động sản sau khi có thông báo thu hồi vẫn chuyển nhượng theo trình tự thủ tục, hồ sơ mà pháp luật quy định, thực hiện đầy đủ thuế phí chuyển nhượng nhà đất.
Vậy, cần hiểu như thế nào về việc được phép hay không được phép chuyển nhượng đất sau khi có thông báo thu hồi đất?
Các quy định của pháp luật
Khoản 2,3 điều 49, Luật đất đai năm 2013 về Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
quy định như sau:
- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
- Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
- Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.
Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Với quy định này thì sau khi có thông báo thu hồi (tức từ khi công bố kế hoạch sử dụng đất cấp huyện) thì quyền sử dụng đất của người có đất thuộc diện thu hồi đã bị hạn chế, cụ thể là vẫn được thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng không được xây nhà, công trình, trồng cây lâu năm. Các điều luật không nói rõ về việc có hay không hạn chế quyền chuyển nhượng đất sau khi có thông báo thu hồi. Và có thể hiểu, khi chính thức có quyết định thu hồi thì chủ sử dụng đất không được phép chuyển nhượng.
Thực tiễn áp dụng ra sao?
Trả lời câu hỏi liên quan đến việc tặng cho đất sau khi có thông báo thu hồi, Báo Tài nguyên & Môi trường tư vấn như sau:
- Khi có quyết định thu hồi đất thì quyền sử dụng đất không còn nữa, nhà nước sẽ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó không đáp ứng điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai.
- Ngoài ra, theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong đó có trường hợp: Sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Với câu trả lời này, việc chuyển nhượng đất sau khi có thông báo thu hồi đất không được đề cập đến mà chỉ là sau khi có quyết định thu hồi. Nghĩa là, quyền tặng cho bị hạn chế bởi thông báo thu hồi đồng nghĩa với điều kiện về Giấy chứng nhận tại điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai không được đáp ứng.
Như vậy, không thể loại trừ trường hợp, một số cơ quan có thẩm quyền tại các địa phương khác nhau sẽ có cách hiểu và vận dụng luật không đồng nhất; có thể xem thông báo thu hồi là điều kiện hạn chế khi muốn chuyển nhượng. Vì vậy, tìm hiểu kỹ về mảnh đất trước khi mua, rằng có thuộc diện thu hồi, thuộc khu quy hoạch hay không rất quan trọng đối với người mua. Sự khác biệt, thiếu thống nhất trong cách hiểu và áp dụng pháp luật rất dễ gây ra rắc rối khó giải quyết, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp.
Với một vài thông tin và quan điểm trên, người mua nên cân nhắc hơn trước khi quyết định tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng đất sau khi có thông báo thu hồi đất. Thông tin thu hồi đất có thể tra cứu tại cơ quan có thẩm quyền, do đó, nên tìm kiểu cẩn thận nếu muốn mua bán đối tượng này.
Nguồn: Trần Anh Group
Xem thêm: