Chuyển nhượng đất nông nghiệp được không? [Tất tần tật những điều cần biết]

Chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được pháp luật quy định cụ thể. Để tránh mất thời gian và tiền bạc, dưới đây là những điều cần biết.

Liên quan đến nội dung chuyển nhượng đất nông nghiệp, ở bài viết này, chúng tôi sẽ tập trung làm rõ 5 vấn đề sau đây:

• Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
• Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
• Đối tượng được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
• Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
• Các loại thuế, lệ phí khi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp hay còn có tên gọi khác là đất 03. Những thắc mắc liên quan đến chuyển nhượng đất 03 hay chuyển nhượng đất nông nghiệp là một, tất cả các quy định liên quan đến pháp luật đều giống nhau. Anh/chị có thể lưu ý thêm để tránh trường hợp một vài văn bản/bài viết sử dụng 1 trong 2 tên đan xen dẫn đến khó tiếp nhận thông tin.

Hãy dành 5 phút để xem kỹ các nội dung và chắc chắn hiểu về các quy định chuyển nhượng đất nông nghiệp trước khi thực hiện.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Căn cứ vào khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (Luật Đất đai), người sử dụng đất nông nghiệp có quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Lưu ý: một số đất nông nghiệp được quy định tại các điều khoản sau đây sẽ bị hạn chế hoặc cấm chuyển nhượng.

1. Các trường hợp được quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai:

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

2. Theo quy định tại Điều 130 Luật Đất đai và quy định chi tiết tại Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với hình thức nhận chuyển nhượng như sau:

- Đất trồng cây hàng năm: Không quá 30 héc ta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; Không quá 20 héc ta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

- Đất trồng cây lâu năm: Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

- Đất rừng sản xuất là rừng trồng: Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Đối tượng được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Nhiều người vẫn cho rằng, ai cũng có thể nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp chỉ cần thực hiện đủ các thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất quy định:

• Hộ gia đình, các nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
• Ngoài ra, theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 còn có thêm cá cá nhân, tổ chức sau đây không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp:
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp chỉ bao gồm:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở Việt Nam, doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước
• Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, bân chuyển và bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp cần phải chuẩn bị 1 bộ hồ sơ có đầy đủ các giấy tờ sau:

• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu)
• Dự thảo hợp đồng (nếu có)
• Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Ngoài ra, tại một số địa phương và tổ chức công chứng còn có thêm yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Tất tần tật các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ được thực hiện đúng các quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

• Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Bước 2: Nộp hồ sơ (Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành theo quy trình nếu đã đầy đủ)
• Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính (Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho chủ thửa đất ngay khi có thông từ cơ quan thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính)
• Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các loại thuế, lệ phí khi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Để trả lời cho thắc mắc, chuyển nhượng đất nông nghiệp có phải đóng thuế? Nếu có thì phải đóng bao nhiêu? Dưới đây sẽ là thông tin quy định cụ thể:

Lệ phí trước bạ (Bên mua chịu)

• Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
• Trong đó:
• Diện tích đất tính bằng m2
• Giá đất theo bảng giá
• Lệ phí = 0,5%

Thuế thu nhập cá nhân (Bên bán chịu)

• Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
• Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng)

Các trường hợp chuyển nhượng không nộp thuế phí được quy định riêng, tùy thuộc diện của người chuyển và người nhận mà cơ quan chức năng sẽ thực hiện đúng pháp luật quy định.

Trên đây là những thông tin cần biết khi chuyển nhượng đất nông nghiệp 2021. Hy vọng, sau bài viết này anh/chị cơ bản đã hiểu và có thể rút ngắn được thời gian khi thực hiện một hoặc tất cả các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng đất nông nghiệp.

>>>> Xem thêm:

• Quy định thủ tục mua bán đất nông nghiệp theo luật (Mới nhất)
• Điều kiện để được cấp đất nông nghiệp và các vấn đề liên quan
• Tất tần tật về chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở (Mới nhất)