Chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có được không?
Chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà theo các quy định hiện hành được xem là hợp pháp hay vô hiệu? Trường hợp này phải giải quyết như thế nào?
Đất đai, nhà ở là các đối tượng quen thuộc trong những giao dịch liên quan đến chuyển nhượng nhà đất. Tuy nhiên, một cách khách quan, các quy định trong luật Đất đai lẫn Bộ luật Dân sự hiện nay, để hiểu một cách chi tiết và ứng dụng thuần thục không hẳn là điều dễ dàng. Vấn đề này dẫn đến trên thực tế, rất nhiều giao dịch, không chỉ bất cập trong thuế phí chuyển nhượng nhà đất mà việc hiểu sai bản chất vô tình đẩy nhiều hợp đồng vào trạng thái “vô hiệu”, các bên “tiến thoái lưỡng nan”.
Trên các trang tin tức của công ty, văn phòng luật cũng như diễn đàn thảo luận về pháp lý, rất nhiều câu hỏi được đặt ra liên quan đến vấn đề chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà; đối tượng các bên muốn hướng tới chỉ là quyền sử dụng đất trong khi lại có tài sản đã hình thành trên đó. Thông thường, khi nộp hồ sơ mua bán nhà đất tại cơ quan có thẩm quyền, đối chiếu theo giấy tờ, vấn đề này có thể được phát hiện và yêu cầu làm rõ nội dung liên quan. Tuy nhiên, không loại trừ sai sót xảy ra, thông tin không được rõ ràng, dẫn đến nhiều giao dịch theo kiểu “nhắm mắt làm liều”.
Đối với các tình huống chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà, cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã xử lý ra sao? Nếu chỉ muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không xem xét đến tài sản trên đất thì giải quyết như thế nào? Bài viết này dựa trên các câu chuyện thực tiễn để đưa ra lời giải đáp.
Hợp đồng vô hiệu vì bán đất nhưng không bán nhà trên đất
Khi trên đất có tài sản là nhà ở nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng lại không đề cập đến có thể vì 2 nguyên nhân:
- Thứ nhất, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ghi nhận công trình này do chủ sử dụng chưa cập nhật, tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhà chưa hoàn công,...
>>>> Xem thêm: Chuyển nhượng đất có nhà chưa hoàn công: rủi ro cần biết
- Thứ hai, các bên cố tình không kê khai đầy đủ vào hợp đồng, “lách luật” nhằm né tránh nghĩa vụ tài chính, điển hình là Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất.
>>>> Có thể bạn quan tâm Hướng dẫn tính thuế chuyển quyền sử dụng đất chuẩn nhất (Luật hiện hành)
Hoặc, vì một lý do khách quan nào khác mà các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng, chứng thực nhưng trên nội dung hợp đồng không thể hiện chuyển nhượng nhà và tài sản gắn liền với đất. Liên quan đến quyết định tuyên hợp đồng vô hiệu khi chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà, đã có bản án sơ thẩm số 21/2019/DS-ST ngày 03/05/2019 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương
Cụ thể, nội dung vụ việc được tóm tắt như sau: Ông CH nhận chuyển nhượng một thửa đất từ bà A. Thời điểm đó, trên đất đã có một căn nhà cấp 4 được xây dựng bởi bà M (là con nuôi bà A). Tuy nhiên, vì căn nhà trên chưa được cấp quyền sở hữu nên trong hợp đồng chuyển nhượng đất, cả bà A và ông CH đều không thể hiện tài sản trên đất. Khi phát hiện gia đình bà M sinh sống ở phần nhà trên đất, ông CH khởi kiện yêu cầu bà M, yêu cầu trả lại toàn bộ căn nhà và thửa đất trên. Không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông CH, bà M có yêu cầu phản tố, yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Toà án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương quyết định:
- Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của ông CH về việc tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với bà M.
- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà M và yêu cầu độc lập của bà A về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bị đơn ông Ch.
- Bà A được quyền quản lý, sử dụng diện tích đất, gắn liền với thửa đất là căn nhà cấp 4 của bà M.
Đối với bản án này, Tòa án nhận định căn nhà và thửa đất là một khối thống nhất, không thể di chuyển, không thể tách rời để chuyển nhượng và mua bán như hai đối tượng độc lập. Nếu chỉ chuyển giao quyền sử dụng đất nhưng không bàn giao nhà, khi đó đất thuộc quyền sử dụng đất của một người nhưng nhà trên đất lại thuộc quyền sở hữu của người khác, sẽ rất bất cập trong việc xác định quyền lợi, nghĩa vụ từng bên; sử dụng, khai thác hay định đoạt cũng vướng mắc. Việc không ghi nhận căn nhà gắn liền với thửa đất trong hợp đồng mua bán dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và ông Ch có đối tượng không thể thực hiện được và vô hiệu ngay từ khi giao kết hợp đồng.
Bộ luật Dân sự 2015 quy định
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được
1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.
Việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng các bên không chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất diễn ra khá phổ biến. Có nhiều hướng giải quyết cho tình huống này nhưng phần lớn Tòa án sẽ tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu với các lý do khác nhau như do nhầm lẫn hay có đối tượng không thể thực hiện được. Tuy nhiên, ngoài cách này, tùy vào tính chất phức tạp của vụ việc, các bên có thể sử dụng nhiều hướng giải quyết khác như thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và tài sản khác trên đất sau đó bổ sung thông tin vào giấy chứng nhận QSDĐ, hoàn thành thủ tục cập nhật, sửa đổi thông tin trước khi giao dịch,...
Trong trường hợp này, khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên tiến hành theo đúng quy định tại điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:
"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả."
Hợp thức hóa chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà
Như đã đề cập, chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà không hẳn lúc nào cũng phát sinh mâu thuẫn cần đến sự can thiệp của Tòa án. Trong một số trường hợp, các bên vẫn có thể tự giải quyết bằng cách tuân thủ đúng điều kiện giao dịch mà pháp luật quy định. Tình huống dưới đây là một ví dụ.
Nội dung tình huống:
A có một mảnh đất, trên đó xây 2 phòng trọ để cho thuê. A tặng cho em gái (gọi là B) mảnh đất này. Về sau, B chuyển nhượng lại sang cho C nhưng không bàn giao hay đề cập đến 2 phòng trọ trên đất. Người mua C muốn sử dụng 2 phòng trọ đó nhưng A không đồng ý, yêu cầu C trả tiền xây 2 phòng trọ đó mới được phép sử dụng nhưng C không đồng ý.
Tình huống này về cơ bản xuất phát từ việc tăng cho, tặng cho nhà có đất nhưng không nêu rõ, khiến quá trình mua bán sau này gặp khó khăn.
Với trường hợp này, hướng giải quyết hợp lý nhất được đưa ra như sau:
Thứ nhất: Nếu A tặng cho B cả nhà và đất
Như vậy, ngôi nhà xây dựng trên đất đó hiện nay không còn là tài sản thuộc quyền sở hữu của A nữa. Người nhận tặng cho là B có toàn quyền định đoạt tài sản đó theo quy định của pháp luật. Việc trả tiền xây nhà trọ hay không do B thỏa thuận với bên bán là C. Vì vậy, cần xem rõ lại hồ sơ tặng cho có đề cập đến nhà trên đất hay không.
Thứ hai: Nếu A chỉ tặng cho quyền sử dụng đất
Trong trường hợp này, khi B bán cho người khác thì A cũng có quyền đối với việc bán ngôi nhà trên đất đó. Nếu trong hợp đồng và giá chuyển nhượng giữa B và C đã bao gồm giá bán nhà thì A có thể thỏa thuận về việc sử dụng số tiền đó. Ngược lại, A có thể thương lượng lại về việc bán ngôi nhà đó, bằng hai cách
- Cách 1: Thương lượng, thỏa thuận với C về việc mua bán ngôi nhà đó. Theo đó, bên mua có thể sẽ thanh toán một số tiền hợp lý theo hai bên thỏa thuận để mua lại ngôi nhà đó. Cách này phải giải thích cặn kẽ cho bên C hiểu rõ bản chất quyền sử dụng đối với mảnh đất này không bao gồm căn nhà theo hồ sơ tặng cho trước đó.
- Cách 2: C không chịu mua căn nhà đó thì theo quy định của pháp luật, thì khi C đăng ký quyền sử dụng đất, A có thể làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà trên đất đó. Nhưng, A phải thương lượng với C về việc sẽ thuê lại quyền sử dụng đất đó, hoặc nhận góp vốn quyền sử dụng đất đó.
Theo Khoản 1 Điều 9 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, phải có một trong các loại giấy tờ sau:
- Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;
- Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đã được chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân;
- Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật;
- Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật Xây dựng có hiệu lực thi hành) có chữ ký của các bên có liên quan và được Ủy ban nhân dân từ cấp xã trở lên xác nhận; trường hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng đó;
- Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận công trình được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, không có tranh chấp về quyền sở hữu và công trình được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; trường hợp công trình được xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về công trình xây dựng không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.
Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định: Trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp riêng cho người sử dụng đất và cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận được ghi theo quy định như sau:
- Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất theo quy định;
- Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1 Điều này, tiếp theo ghi “Sở hữu tài sản trên thửa đất ... (ghi hình thức thuê, mượn, nhận góp vốn) của ... (ghi tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn, nhận góp vốn)”.
Vai trò, trách nhiệm: của cơ quan công chứng hay các bên mua bán?
Đối với chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà, khâu công chứng hợp đồng có thể xem là “bước đệm” để phát hiện ra các lỗ hổng, kịp thời xử lý để hạn chế rủi ro. Ví dụ như thông qua giấy tờ, hệ thống quản lý thông tin, cơ quan công chứng biết được thực trạng mảnh đất chuyển nhượng, làm rõ vấn đề có hay không có tài sản gắn liền trên đất, yêu cầu các bên thể hiện rõ quan điểm chuyển nhượng một phần hay toàn bộ, đăng ký quyền sở hữu tài sản hay chưa,...
Tuy nhiên, khi có yêu cầu công chứng thì công chứng viên căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phần nhà ở nếu chưa đăng ký quyền sở hữu thì không làm được thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà ở. Để chứng minh quyền sở hữu của mình, chủ sở hữu tài sản phải làm thủ tục theo quy định của pháp luật tại Văn phòng đăng ký nhà đất. Nếu vẫn cố tình kê khai sai sự thật thì rất dễ phát sinh tranh chấp như các tình huống nêu trên.
Như vậy, công chứng hợp đồng là bước quan trọng trong quy trình chuyển nhượng nhà đất, công chứng viên “chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng” (Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014). Cơ sở đều dựa trên giấy tờ, hồ sơ mà các bên cung cấp. Theo đó, một số trường hợp, công chứng viên bằng chuyên môn, nghiệp vụ xác minh tính thật giả của giấy tờ, nhưng nội dung phần lớn dựa trên thông tin được cơ quan có thẩm quyền ghi nhận.
Vì vậy, trách nhiệm lớn vẫn thuộc về sự tự nguyện, trung thực của bên mua và bán. Quan trọng hơn, chính người tham gia giao dịch phải hiểu và biết được những rủi ro khi đi ngược lại tinh thần của pháp luật. Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là để đảm bảo lợi ích hợp pháp cho chính cá nhân đó. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tồn tại độc lập, khi mua bán phải minh bạch, thể hiện rõ quan điểm, mục đích đối với hai quyền này.
Chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà, dù có đến mức nhờ đến Tòa án giải quyết hay không thì cũng rất dễ phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng, quyền sở hữu. Do đó, cả bên mua và bán cần cân nhắc kỹ vấn đề này để tránh mất thời gian, chi phí, hạn chế những bất lợi về lâu dài.
Nguồn: Trần Anh Group
Xem thêm: