Chuyển nhượng đất làm muối: TOÀN BỘ quy định 2024
Bài viết là sự tổng hợp những quy định về điều kiện, thủ tục chuyển nhượng đất làm muối cũng như tất tần tật những vấn đề liên quan đến loại đất này. Hãy theo dõi nếu như bạn đang có những thắc mắc về loại đất này nhé!
1. Đất làm muối & những điều cần biết
Trước khi đi vào tìm hiểu thủ tục chuyển nhượng đất làm muối, bạn cần biết khái niệm về đất làm muối là gì cũng như những điều cần biết liên quan đến loại đất này.
- Đất làm muối là gì?
Theo Khoản 10 Điều 3, Nghị định 40/2017/NĐ-CP về quản lý sản xuất, kinh doanh muối thì đất làm muối được định nghĩa như sau: Đây là diện tích đất trong quy hoạch phát triển sản xuất muối được cấp có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm:
- Đất sản xuất muối quy mô công nghiệp
- Đất sản xuất muối thủ công
Căn cứ vào phân loại đất đai theo quy định mới nhất của pháp luật thì đất làm muối được xác định thuộc nhóm đất nông nghiệp. Cụ thể, đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác
- Đất trồng cây lâu năm
- Đất rừng sản xuất
- Đất rừng phòng hộ
- Đất rừng đặc dụng
- Đất nuôi trồng thủy sản
- Đất làm muối
- Đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây nhà kính hay các loại nhà khác phục vụ trồng trọt, chăn nuôi gia súc gia cầm, nuôi trồng thủy sản, phục vụ cho công tác nghiên cứu thí nghiệm, ươm tạo cây trồng…
- Ai được phép sử dụng đất làm muối?
Chắc hẳn khi đến với những tỉnh thành có đường bờ biển dài, sẽ không khó để bạn bắt gặp hình ảnh những cánh đồng muối trắng xóa tuyệt đẹp đầy ấn tượng. Vậy, có bao giờ bạn thắc mắc rằng đất làm muối do ai sử dụng hay chưa?
Điều 138 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp sử dụng đất làm muối như sau:
- Các hộ gia đình, cá nhân được giao tại địa phương để sản xuất làm muối. Trong trường hợp sử dụng vượt hạn mức thì phải chuyển sang thuê đất.
- Các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê để thực hiện dự án đầu tư sản xuất muối.
- Quyền của người sở hữu đất làm muối
Điều 179 Luật đất đai 2013 quy định về quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức như sau:
- Quyền cấp Giấy chứng nhận, hưởng thành quả lao động, được Nhà nước bảo hộ, được bồi thường khi thu hồi đất, được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình...
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
- Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
- Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
- Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
- Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.
- Trách nhiệm của người sở hữu đất làm muối
Song song với quyền là nghĩa vụ của người sử dụng đất làm muối. Theo Điều 7 Nghị định 40/2017/NĐ-CP quy định về trách nhiệm của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm muối như sau:
- Sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm muối đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt.
- Tổ chức sản xuất muối đúng quy hoạch, áp dụng tiến bộ kỹ thuật để nâng cao hiệu quả sản xuất muối và bảo vệ môi trường sinh thái.
- Không bỏ đất hoang, không làm ô nhiễm đất.
- Không sử dụng các nguồn nước bị ô nhiễm chưa qua xử lý để sản xuất, chế biến muối; không xả chất thải, nước thải làm ô nhiễm môi trường và có giải pháp chống nhiễm mặn môi trường đất, nước ngầm xung quanh vùng sản xuất, chế biến muối.
- Thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất làm muối theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định của pháp luật có liên quan.
- Nhà nước khuyến khích, hỗ trợ đầu tư việc cải tạo đất làm muối thủ công thành đất làm muối quy mô công nghiệp trong quy hoạch.
2. Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng đất làm muối
Vì thuộc nhóm đất nông nghiệp nên những quy định về chuyển nhượng đất làm muối sẽ tương tự như quy định về chuyển nhượng đất nông nghiệp hay các loại đất khác thuộc đất nông nghiệp như là: chuyển nhượng đất trồng lúa, chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm, chuyển nhượng đất rừng sản xuất, chuyển nhượng đất nuôi trồng thủy sản...
Tuy nhiên, điểm khác biệt ở đây đó là hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) nông nghiệp giữa các loại đất là khác nhau (xem hạn mức chuyển nhượng đất trồng muối ở phần 4 của bài viết).
- Điều kiện chuyển nhượng đất làm muối
Căn cứ theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (Luật Đất đai), người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
- Thủ tục chuyển nhượng đất làm muối
Để có thể thực hiện chuyển nhượng đất làm muối thuận lợi và suôn sẻ thì bạn nhất định phải tìm hiểu và tham khảo thật kỹ các loại giấy tờ cần chuẩn bị.
+ Hồ sơ cần chuẩn bị:
Để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm muối, các bên cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau đây:
- Bên nhận chuyển nhượng: 2 bản sao hộ khẩu, 02 bản sao chứng minh thư, 02 bản sao giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân.
- Bên chuyển nhượng: 02 bản sao hộ khẩu, 02 bản sao chứng minh thư, 02 bản sao giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao và bản chính).
- Hai bên chuẩn bị: Hợp đồng chuyển nhượng đất đã được công chứng (trừ 4 trường hợp chuyển nhượng đất không cần công chứng nhưng vẫn hợp lệ thì tất cả các trường hợp còn lại đều phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng).
+ Các bước tiến hành:
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm muối (đất nông nghiệp) sẽ được tiến hành dựa trên quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, công chứng các loại giấy tờ cần công chứng.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ thì:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Bước 4: Các bên chuyển nhượng đóng thuế phí chuyển nhượng.
Bước 5: Nộp biên lai đã đóng thuế phí tại Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận về, hoàn thành thủ tục chuyển nhượng đất.
3. Chuyển nhượng đất làm muối phải đóng thuế phí bao nhiêu?
- Chuyển nhượng đất làm muối có phải đóng thuế phí không?
Mọi trường hợp chuyển nhượng đất đều phải đóng thuế chứ không riêng gì đất làm muối.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trường hợp chuyển nhượng đất là: bố mẹ chuyển nhượng đất cho con, ông bà chuyển nhượng đất cho cháu, anh chuyển nhượng đất cho em… hay chuyển nhượng giữa các mối quan hệ khác trong gia đình với nhau thì được miễn thuế.
Xem đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất tại đây.
- Chuyển nhượng đất làm muối phải đóng thuế phí gì?
Khi chuyển nhượng đất làm muối, các bên tham gia sẽ phải đóng các loại thuế phí sau đây:
- Thuế thu nhập khi chuyển nhượng đất: Tính bằng 2% giá trị chuyển nhượng. Do bên bán đóng, trừ khi có thỏa thuận khác.
- Thuế trước bạ nhà đất: Tính bằng 0,5% x Diện tích x Giá đất (do UBND tỉnh quy định). Do bên mua đóng, trừ khi có thỏa thuận khác.
- Phí thẩm định hồ sơ: Tùy theo quy định ở từng địa phương. Do người làm hồ sơ đóng, trừ khi có thỏa thuận khác.
- Phí địa chính: Tùy theo quy định ở từng địa phương. Do người làm hồ sơ đóng, trừ khi có thỏa thuận khác.
4. Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm muối
Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm muối nằm cùng với các loại đất như đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản. Cụ thể:
- Hạn mức là không quá 30 ha cho mỗi loại đất đối với các Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long bao gồm: TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An, Tiền Giang, Bến Tre, Kiên Giang, Hậu Giang, Bạc Liêu, Vĩnh Long, Trà Vinh, Sóc Trăng, Đồng Tháp, An Giang, Cà Mau, Cần Thơ.
- Hạn mức không quá 20 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
5. Tổng kết
Trên đây là tất tần tật những điều cần biết về chuyển nhượng đất làm muối. Hy vọng bài viết này sẽ giúp ích cho bạn trong quá trình chuyển nhượng đất làm muối hoặc nhận chuyển nhượng đất làm muối theo đúng quy định mới nhất của pháp luật.
Nguồn: Trần Anh Group
Xem thêm: