QĐ mới nhất về chuyển nhượng đất là di sản thừa kế (Đầy đủ)

Nếu bạn quan tâm đến điều kiện, thủ tục và những quy định mới nhất về chuyển nhượng đất là di sản thừa kế thì hãy dành 2 phút để đọc hết bài viết này, bạn sẽ có được câu trả lời thỏa đáng.

Quyền sử dụng đất cũng được xem là một trong những tài sản thừa kế, vì vậy nếu người thân trong gia đình không may mất đi thì quyền sử dụng đất của họ sẽ được chuyển nhượng cho người khác. Thông tin về chuyển nhượng đất là di sản thừa kế sẽ được trình bày chi tiết trong bài viết này.

1. Chuyển nhượng đất là di sản thừa kế là gì?

Để hiểu được vấn đề này thì trước tiên bạn cần nắm được di sản thừa kế là gì và chuyển nhượng đất là gì?

- Di sản thừa kế là gì?

Hiểu đơn giản, di sản thừa kế là những tài sản mà người đã mất để lại cho những người sống. Những người được nhận tài sản thừa kế có thể là người thân hoặc người khác liên quan tùy thuộc vào di chúc của người đã mất.

Theo Điều 612 Bộ luật dân sự (2015) có quy định cụ thể: "Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác”.

Như vậy, toàn bộ các tài sản riêng, tài sản chung với người khác và các quyền sở hữu khác về tài sản đều trở thành di sản thừa kế khi người sở hữu không may qua đời.

- Chuyển nhượng đất là gì?

Chuyển nhượng đất là hoạt động chuyển giao đất và quyền sử dụng đất của người sở hữu cho người khác. Bên chuyển nhượng có thể nhận được một khoản tiền do bên nhận chuyển nhượng đưa lại, số tiền tùy thuộc vào sự thỏa thuận của 02 bên.

Tuy chuyển nhượng đất là hoạt động chuyển giao giữa 02 bên nhưng nếu bên chuyển nhượng qua đời thì hoạt động này vẫn diễn ra theo di chúc hoặc theo các quy định khác của pháp luật. Chuyển nhượng đất là di sản thừa kế sẽ phức tạp hơn các hình thức chuyển nhượng đất khác như bố mẹ chuyển nhượng đất cho con, ông bà chuyển nhượng đất cho cháu, anh chuyển nhượng đất cho em... theo diện tặng cho.

Trong trường hợp có di chúc thì chỉ cần thực hiện theo di chúc nhưng nếu không có thì việc chuyển nhượng này cần có sự can thiệp và chứng nhận từ pháp luật để tránh các tranh chấp có thể xảy đến.

2. Ai là đối tượng nhận chuyển nhượng đất là di sản thừa kế?

Theo Điều 650 Bộ luật dân sự 2015 đã quy định cụ thể về các trường hợp được thừa kế theo pháp luật như sau:

Điều 650. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

2. Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây:

a) Phần di sản không được định đoạt trong di chúc;

b) Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật;

c) Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

Ngoài ra, Điều 651 cũng quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy, có thể thấy rằng, quyền thừa kế sẽ được ưu tiên cho những người có mối quan hệ gần nhất với người đã mất như vợ, chồng, con, cái, cha mẹ đẻ,…Tuy nhiên, việc phân chia tài sản hay chuyển nhượng cho các đối tượng này chỉ thực hiện khi người mất không để lại di chúc. Còn đối với các trường hợp người mất để lại di chúc thì theo quy định việc thực hiện thừa kế sẽ tuân theo di chúc đã được lập hợp pháp. Do đó, có nhiều trường hợp những người ngoài, những người không liên quan vẫn nhận được tài sản thừa kế mà những người thân không có quyền phản đối hay khởi tố.

3. Chuyển nhượng đất là di sản thừa kế khi không có sổ đỏ được không?

Quyền sử dụng đất được thể hiện qua các giấy tờ chứng minh mà cụ thể nhất là Giấy chứng nhận quyền sở hữu về quyền sử dụng đất, nhà ở - gọi quen thuộc là sổ đỏ. Theo nguyên tắc thì khi người sở hữu có giấy chứng nhận này thì luật pháp mới chính thức xác nhận người đó có đầy đủ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Và khi người sở hữu mất thì việc chuyển nhượng sẽ căn cứ theo sổ đỏ để thực hiện.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp người mất để lại đất đai nhưng không có sổ đỏ hay đang trong quá trình xác nhận để làm sổ thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng này vẫn có thể thực hiện được.

Cụ thể, trong Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này (Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định: “trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”)
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra tại điểm Tại Điểm a mục 1.3 phần II của Nghị quyết số 02/2004 ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao có quy định:

“1.3. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ được hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 và tiểu mục 1.2 mục 1 này nhưng có di sản là nhà ở; vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ… cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà yêu cầu chia thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

a) Trong trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Tòa án giải quyết theo yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó”.

Như vậy, những trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất nhưng có một trong các loại giấy tờ khác chứng minh hoặc được các cơ quan chính quyền công nhận hợp pháp thì quyền sở hữu đất đó vẫn được chấp nhận và việc phân chia áp dụng bình thường theo Luật dân sự. Tuy nhiên, trước khi phân chia quyền thì chính quyền địa phương cần niêm yết thông báo về tài sản để đảm bảo tài sản này không có bất kỳ tranh chấp hay khiếu nại nào. Do vậy, thời gian để thực hiện chuyển nhượng đất là di sản thừa kế sẽ diễn ra lâu hơn bình thường và có thể tốn kém theo những chi phí liên quan.

4. Thủ tục chuyển nhượng đất là di sản thừa kế

Thủ tục chuyển nhượng đất là di sản thừa kế thoạt nhìn có vẻ khá phức tạp, tuy nhiên có thể tóm gọn lại thành 02 giai đoạn như sau:

- Giai đoạn 1: Làm thủ tục kê khai di sản tại Văn phòng công chứng/Đơn vị công chứng

Hồ sơ kê khai bao gồm:

• Sơ yếu lý lịch của những người được nhận di sản thừa kế theo quy định.
• Giấy tờ tùy thân như CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu người đã mất và những người thừa kế
• Nếu giao dịch thông quan người đại diện thì cần hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền hợp pháp.
• Giấy chứng tử của người đã mất.
• Di chúc nếu có.
• Giấy tờ, văn bản chứng minh mối quan hệ của người thừa kế và người đã mất.
• Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế (có thể gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép mua bán, hợp thức hóa nhà do Ủy ban nhân dân quận, huyện cấp, sổ tiết kiệm, cổ phiếu, giấy chứng nhận cổ phần…).

Lưu ý: Tất cả các giấy tờ đều phải sử dụng bản sao có công chứng từ các Văn phòng hoặc đơn vị công chứng hợp pháp.

Trên thị trường hiện nay có nhiều đơn vị công chứng nhưng không có giấy phép hoạt động, do đó để đảm bảo, người thừa kế hay những người đại diện đi làm giấy tờ cần lựa chọn các đơn vị uy tín. Bên cạnh đó nhằm tránh việc đi lại chuẩn bị hồ sơ nhiều lần, những người thừa kế nên tham khảo thông tin tư vấn từ phía đơn vị công chứng.

Hồ sơ sau khi được kiểm tra đầy đủ và phù hợp theo quy định sẽ được cơ quan công chứng niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú, tạm trú của người đã mất để xác nhận không có khiếu nại hay tranh chấp. Nếu không có vấn đề gì xảy ra thì sau 15 ngày, cơ quan công chứng sẽ chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia tài sản thừa kế theo quy định (Điều 57 Luật Công chứng 2014).

- Giai đoạn 2: Thực hiện thủ tục sang tên chuyển nhượng đất

Những người thừa kế theo quy định sẽ đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để tiến hành các thủ tục sang tên sổ đỏ. Hồ sơ cần thiết bao gồm:

• Các giấy tờ thỏa thuận về việc phân chia di sản thừa kế có công chứng (nếu có).
• Các văn bản khai nhận di sản có công chứng.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người đã mất.
• Các văn bản, giấy tờ khác cần thiết như giấy tờ tùy thân (CMND/Thẻ căn cước/Hộ chiếu,…) và sổ hộ khẩu của các bên.

Hồ sơ sau khi được kiểm tra và xác nhận đã đầy đủ, hợp lệ sẽ được thông báo lại cho những người thừa kế. Người thừa kế có nghĩa vụ đóng thuế phí chuyển nhượng nhà đất, trừ trường hợp được miễn dưới đây.

5. Chuyển nhượng đất là di sản thừa kế thì có phải đóng thuế phí?

Theo quy định của pháp luật thì khi chuyển nhượng đất các bên tham gia sẽ phải đóng thuế chuyển nhượng đất. Các khoản thuế đó bao gồm:

• Thuế trước bạ: Bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất, cụ thể Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%.
• Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất: là 2% theo mức thuế quy định khi chuyển nhượng bất động sản.
• Lệ phí địa chính: Căn cứ vào quy định từng địa phương.
• Lệ phí thẩm định: Căn cứ vào quy định ở từng địa phương.

Tuy nhiên:

• Khoản 4 Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định về các khoản thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân trong đó có:

“Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau."

>>> Như vậy, nếu chuyển nhượng đất là di sản thừa kế diễn ra giữa các mối quan hệ nói trên thì không cần đóng thuế thu nhập cá nhân.

• Theo quy định tại khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ và hướng dẫn tại khoản 10 Điều 3 Thông tư 124/2011/TT-BTC thì:

Nhà, đất không phải nộp lệ phí trước bạ là nhà, đất có nguồn gốc là thừa kế, quà tặng mà người nhận tài sản lần đầu tiên được nhận thừa kế hoặc quà tặng từ vợ (hoặc chồng), từ cha đẻ (mẹ đẻ), từ cha nuôi (mẹ nuôi), từ cha vợ (mẹ vợ), từ cha chồng (mẹ chồng), từ ông nội (bà nội), từ ông ngoại (bà ngoại), từ con đẻ (con nuôi), từ con dâu (con rể), từ cháu nội (cháu ngoại), từ anh, chị, em ruột.

>>> Như vậy, nếu chuyển nhượng đất là di sản thừa kế diễn ra giữa các mối quan hệ nói trên với điều kiện người nhận chuyển nhượng lần đầu tiên được thừa kế thì không phải đóng thuế trước bạ.

Còn lại, lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định phải đóng trong mọi trường hợp.

6. Tổng kết

Sau khi các khoản tài chính trên được đóng thì cơ quan chuyển nhượng sẽ thực hiện chuyển nhượng quyền sở hữu đất từ người đã mất cho những người thừa kế theo đúng quy định về Luật Dân sự, Luật đất đai,…Nếu có bất kỳ vấn đề tranh chấp nào phát sinh sẽ được tiến hành xử lý theo quy định nhà nước.

Chuyển nhượng đất là di sản thừa kế theo quy định là hợp lý. Những người thừa kế, người đại diện hoặc những người có ý định lập di chúc cũng nên dành nhiều thời gian tìm hiểu hoặc nghe tư vấn từ các đơn vị chuyên nghiệp. Để tìm hiểu thêm thông tin về việc thừa kế hay các vấn đề khác về mua bán đất đai, nhà ở, hãy xem thêm các bài viết khác ở mục Tin tổng hợp của chúng tôi. Tất cả các thông tin, tin tức trên website đều đảm bảo về tính hợp pháp và chính xác cho người đọc.

Nguồn: Trần Anh Group

Xem thêm:

• Chuyển nhượng đất hương hỏa được không? [Giải đáp chính xác nhất]
• Chuyển nhượng đất khi chồng mất & những vấn đề pháp lý cần biết
• Chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ: làm gì để hạn chế rủi ro?