4 trường hợp chuyển nhượng đất không cần công chứng nhưng vẫn hợp lệ

Chuyển nhượng đất không công chứng hợp đồng - nhiều người cho rằng đây là cách để tiết kiệm thời gian và tránh những thủ tục rườm rà. Tuy nhiên việc làm này có đúng với quy định của pháp luật không? Hợp đồng không công chứng có hợp pháp không? Khi nào hợp đồng không công chứng được pháp luật công nhận? Hãy cùng tìm hiểu câu trả lời trong bài viết này.

1. Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng đất

Điều 698 Bộ Luật dân sự 2005 quy định về hình thức khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thành lập thành văn bản;
• Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 cũng quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng như sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
• Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Soạn và thiết lập hợp đồng chuyển nhượng là bước đầu tiên trong quy trình chuyển nhượng nhà đất. Nếu không có hợp đồng thì việc chuyển nhượng không thể tiến hành. Nhưng có hợp đồng mà hợp đồng không được công chứng thì cũng không hợp lệ, không đúng với quy định của pháp luật nên cũng không thể tiến hành chuyển nhượng đất. Trừ khi việc chuyển nhượng đất rơi vào một trong số trường hợp sau đây.

2. Khi nào chuyển nhượng đất không cần công chứng hợp đồng?

Có 4 trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay (tức là không công chứng) nhưng vẫn có hiệu lực. Đó là:

2.1. Khi một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản

Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 đã nói rõ điều này:

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Nghĩa là các bên có thể yêu cầu công chứng, chứng thực hoặc không thì hợp đồng vẫn được công nhận về mặt pháp lý.

Trừ trường hợp các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì các trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp, chuyển nhượng đất phi nông nghiệp, chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh... còn lại đều phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

2.2. Khi nhận chuyển nhượng trước ngày 1/1/2008

Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với các trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định (nghĩa là sử dụng hợp đồng viết tay hoặc hợp đồng không được công chứng, chứng thực) như sau:

Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1/1/2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người nhận quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai.

Theo đó, người nhận chuyển nhượng đất không cần phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, và cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải nộp hợp đồng hay văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2.3. Khi nhận chuyển nhượng từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014

Nếu như Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định 1 trường hợp chuyển nhượng đất không có hợp đồng công chứng được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận thì Nghị định số 01/2017/NĐ-CP đã bổ sung thêm 1 trường hợp nữa. Đó là:

Người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận mà cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hồ sơ hay văn bản chuyển quyền sử dụng đất.

Điều kiện để trường hợp này được công nhận đó là phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể các loại giấy tờ đó là:

Các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Các giấy tờ được quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

• Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.
• Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

1. Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;
2. Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;
3. Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.

• Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).
• Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
• Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
• Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
• Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.

2. 4. Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch

Trong các bài viết trước đó nói về: giấy chuyển nhượng đất viết tay, giấy chuyển nhượng đất nông nghiệp viết tay, giấy chuyển nhượng đất ruộng viết tay… chúng ta đã biết rằng giấy viết tay thì không có giá trị pháp lý. Tuy nhiên loại giấy này quá phổ biến và để hạn chế các hợp đồng vô hiệu, pháp luật đã có quy định “ngoại lệ”.

Cụ thể, Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Như vậy, nếu có 3 điều kiện sau đây thì hợp đồng chuyển nhượng dù không được công chứng nhưng vẫn được xem là hợp lệ, hợp pháp:

• Được xác lập thành văn bản;
• Thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong hợp đồng;
• Yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực.

3. Tổng kết

Hợp đồng chuyển nhượng là một trong những yếu tố quan trọng quyết định thủ tục sang tên sổ đỏ có được thực hiện hay không. Hợp đồng phải hợp lệ và có giá trị pháp lý thì mới có thể tiến hành các bước sang tên tiếp theo.

Mặc dù có 4 trường hợp ngoại lệ chuyển nhượng đất không công chứng hợp đồng như nói trên, nhưng các luật sư khuyên rằng: Trừ 3 trường hợp đầu tiên thì các trường hợp còn lại nên tuân thủ quy định về công chứng, chứng thực. Bởi vì thủ tục để tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng không công chứng phức tạp, tốn thời gian hơn rất nhiều so với việc ngay từ đầu các bên đi công chứng, chứng thực hợp đồng. Để không làm chậm trễ quá trình sang tên thì tuân thủ quy định của pháp luật là điều mà các bên mua bán nên làm.

Nguồn: Trần Anh Group

Xem thêm:

• Thực tiễn xử lý chuyển nhượng đất trái phép hiện nay (Theo luật mới)
• Chuyển nhượng đất chưa sang tên có bị phạt không? (Quy định mới nhất)
• Tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị xử phạt hành chính