Chuyển nhượng đất không có sổ đỏ: toàn bộ quy trình, thủ tục
Chuyển nhượng đất không có sổ đỏ tiềm ẩn khá nhiều rủi ro nếu các bên mua bán không nắm rõ thủ tục và quy định pháp luật liên quan. Với trường hợp này, cần tiến hành như thế nào để phù hợp với tinh thần chung của luật?
Điều 4 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản phát sinh trong quan hệ sử dụng đất. Theo đó, chuyển quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện với nhiều hình thức khác nhau như: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê,... Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất và cũng là giao dịch dễ phát sinh nhiều tranh chấp, sai phạm nhất trên thực tế.
Một giao dịch chuyển nhượng nhà đất, dù là chuyển nhượng đất nông nghiệp, chuyển nhượng đất phi nông nghiệp, chuyển nhượng đất vườn hay đất ở,... được xem là hợp pháp chỉ khi đáp ứng các điều kiện về nội dung và hình thức theo quy định của Luật đất đai, Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Đối với chuyển nhượng đất không có sổ đỏ, về cơ bản chưa đáp ứng đủ điều kiện tại Điều 188 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, pháp luật luôn có sự “dự phòng” cho những tình huống phát sinh. Theo đó, chuyển nhượng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, muốn làm đúng cần xem xét vào thời điểm tiến hành để áp dụng đúng điều khoản liên quan.
Trường hợp chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay
Đây là thời điểm Luật Đất đai 2013 chính thức có hiệu lực. Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nếu có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, chiếu theo quy định này, khi đất không có Giấy chứng nhận thì không đủ điều kiện để được chuyển nhượng, trừ 02 trường hợp tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168.
Điều 186 khoản 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
Điều 168 khoản 1 Luật Đất đai 2013 quy định:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Trong trường hợp các bên bỏ qua điều kiện chuyển nhượng, vẫn tiến hành mua bán trên thực tế sẽ kéo theo 2 tình huống phát sinh như sau:
- Một trong các bên hoặc cả hai không muốn chuyển nhượng nữa thì một bên trả lại đất và bên kia trả lại tiền, tranh chấp giải quyết bằng hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án (nếu có)
- Các bên vẫn muốn chuyển nhượng thì chủ cũ phải làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó các bên tiếp tục thực hiện quy trình mua bán, thủ tục sang tên theo quy định.
>>> Xem thêm:
- Quy trình làm sổ hồng đúng quy định Pháp Luật (Mới nhất)
- Toàn bộ chi phí đo đạc đất đai làm sổ đỏ [Đầy đủ nhất]
Trường hợp chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014
Tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP có quy định Đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2014 nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận mới nếu có đủ điều kiện mà không phải thực hiện thủ tục sang tên.
Cụ thể:
"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008.
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.
Các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này bao gồm: “người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định”
Thủ tục của các đối tượng này được thực hiện theo quy định như sau:
a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định."
Lưu ý quan trọng: nếu các bên chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 cần nắm rõ mốc thời gian sau đây:
- Chuyển nhượng trước ngày 01/01/2008: Chuyển nhượng vẫn hợp pháp dù không có giấy tờ về “quyền sử dụng đất” theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014: Chuyển nhượng chỉ hợp pháp nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Kết luận
Như vậy, chuyển nhượng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải trong trường hợp nào cũng là bất hợp pháp. Có thể tóm tắt ngắn gọn 2 trường hợp xảy ra:
- Chuyển nhượng đất không có sổ đỏ từ ngày 01/7/2014 đến nay thì không được xem là hợp pháp, trừ 02 trường hợp đã được luật chỉ rõ.
- Nếu mua bán trước ngày 01/7/2014, nếu đủ điều kiện thì thực hiện theo thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu để có sổ mới. Cần lưu ý thêm mốc thời gian vào ngày 01/01/2008.
Khi có tranh chấp xảy ra, phải xem xét và tùy thuộc vào từng vụ việc cụ thể để giải quyết theo hướng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng hay tranh chấp đất đai. Những mâu thuẫn liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt là xác định, ghi nhận quyền sử dụng thường khá mất thời gian; do đó, cần linh hoạt chọn phương pháp “mềm mỏng” như hoa giải trước khi nhờ đến sự can thiệp của các cơ quan có thẩm quyền. Pháp luật dù quy định nghiêm ngặt, chặt chẽ nhưng luôn “mở” hướng đi để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho người dân khi có sai sót, tranh chấp xảy ra.
Đối với các trường hợp chuyển nhượng đất không có sổ đỏ, bên mua và bên bán cần xem lại hồ sơ, giấy tờ để mình thuộc vào “mốc thời gian” nào. Từ đó áp dụng hướng giải quyết phù hợp, tiết kiệm thời gian cũng như hạn chế tối đa mâu thuẫn xảy ra.
Nguồn: Trần Anh Group
Xem thêm: