Chuyển nhượng đất khi chồng mất & những vấn đề pháp lý cần biết
Chuyển nhượng đất khi chồng mất được phân thành nhiều trường hợp khác nhau, phụ thuộc vào quyền sử dụng, sở hữu của cả vợ và chồng đối với tài sản đó.
Với một cá nhân sau khi mất đi, việc chuyển nhượng các tài sản mà họ sử dụng, sở hữu trước đó được quy định khá cụ thể trong Bộ luật Dân sự, điển hình như chuyển nhượng đất là di sản thừa kế, chuyển nhượng đất hương hỏa,... Trong đó, chuyển nhượng đất sau khi chồng mất, liên quan đến người còn lại là vợ nên phải áp dụng thêm các quy định của Luật Hôn nhân và gia đình, phần lớn là về xác định tài sản chung - riêng.
Sau khi xác định được tính chất của tài sản đó, tiến hành các thủ tục để thay đổi quyền sử dụng, quyền sở hữu, quy trình chuyển nhượng nhà đất vẫn thực hiện gần giống như thông thường, có thể chuyển nhượng cho người khác hoặc chuyển nhượng đất cho con, ông bà chuyển nhượng đất cho cháu,...
Bài viết này sẽ đi phân tích từng trường hợp cụ thể và các lưu ý quan trọng về pháp lý trong chuyển nhượng đất khi chồng mất.
Quyền sử dụng đất là tài sản riêng
Điều 43, Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về tài sản riêng của vợ, chồng được quy định như sau:
- Tài sản riêng của vợ, chồng bao gồm tài sản mà mỗi vợ, chồng có trước khi tiến đến hôn nhân với nhau. Các khối tài sản mà mỗi người được thừa kế riêng hay được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân chung sống với nhau. Hay các khối tài sản được chia riêng cho vợ, cho chồng theo quy định phân chia tài sản tại các điều 38, điều 39 và điều 40 của Luật hôn nhân và gia đình 2014.
- Ngoài ra, tài sản riêng của vợ chồng còn có kể đến các khối tài sản phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của vợ, hay của chồng mà xét thấy theo quy định của pháp luật có nói rõ đó là khối tài sản riêng của vợ, hoặc của chồng.
- Tài sản riêng của vợ, chồng còn được hiểu đó là khối tài sản được hình thành từ các khối tài sản riêng của vợ, chồng thì đây cũng được xem là tài sản riêng của vợ, chồng.
Như vậy, khi có đủ cơ sở để chứng minh quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ hoặc chồng thì thủ tục chuyển nhượng như sau:
Tài sản riêng đứng tên người vợ: khi này người vợ có quyền chuyển nhượng nếu đáp ứng đủ các điều kiện tại điều 188 Bộ luật Dân sự 2015.
Tài sản riêng đứng tên người chồng:
Tài sản riêng sau khi người chủ sở hữu của tài sản mất đi thì sẽ chia theo quy định của pháp luật của Bộ luật dân sự 2015 về thừa kế nếu người có tài sản trước khi mất không có để lại di chúc. Nếu họ để lại di chúc thì thực hiện theo di chúc.
Như vậy, quyền sử dụng đất của người vợ trong trường hợp này sẽ bị giới hạn. Người vợ phải làm xong thủ tục nhận khai nhận thừa kế, xác lập quyền của mình với khối tài sản được hưởng, sau đó mới được phép chuyển nhượng. Người vợ cũng có thể yêu cầu chia thừa kế và thỏa thuận với những người thừa kế để nhận toàn bộ phần đất này và thanh toán giá trị tương ứng đáng lẽ được hưởng của những người thừa kế khác.
Quyền sử dụng đất là tài sản chung
Điều 33, Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 có quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:
- Tài sản chung của vợ, chồng sẽ bao gồm toàn bộ khối tài sản được hình thành dựa trên công sức của vợ, chồng tạo ra, các nguồn thu nhập do lao động, thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh, tài sản có được từ hoa lợi, lợi tức mà được hình thành phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng và có kể đến một số nguồn thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân trừ một số trường hợp đó là vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc từ các tài sản đã được chia.
- Ngoài ra còn có tài sản mà vợ chồng được xác định đó là tài sản được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung hoặc một số khối tài sản khác mà vợ chồng có thỏa thuận là tài sản chung.
- Tài sản chung của vợ chồng được hình thành, sử dụng nhằm mục đích đảm bảo cho nhu cầu thiết yếu của gia đình cũng như nhằm mục đích thực hiện các nghĩa vụ chung của vợ chồng và được sở hữu hợp nhất trong gia đình, cuộc sống vợ chồng.
- Nếu trong trường hợp mà xét tất cả các yếu tố cũng không thể tìm được căn cứ xác minh rằng khối tài sản mà vợ, chồng đang có thuộc quyền sở hữu riêng của ai hay là thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng thì khối tài sản này sẽ được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng.
Với trường hợp này, khi chồng mất đi, tài sản sẽ được chia theo nguyên tắc: người còn lại sẽ chỉ được định đoạt đối với phần tài sản của mình. Nghĩa là, người chồng để lại di sản thừa kế là ½ quyền sử dụng đất, ½ còn lại thuộc quyền sử dụng của người vợ.
Đối chiếu với các quy định về thừa kế thì ½ quyền sử dụng đất của người chồng, nếu không có di chúc sẽ được chia theo pháp luật, trong đó người vợ thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Tương tự, người vợ có thể thỏa thuận như trường hợp tài sản riêng kể trên. Tuy nhiên, vì phần tài sản được chia ít hơn nên số tiền phải hoàn trả cũng ít hơn. Thỏa thuận về sự phân chia này phải được lập thành văn bản được công chứng.
Đối với cả 2 trường hợp, sau khi thực hiện xong việc khai nhận di sản thừa kế thì người vợ tiến hành việc sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để đủ điều kiện chuyển nhượng cho người khác. Nếu tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị xử phạt theo các quy định hiện hành.
Đây là 2 trường hợp điển hình đối với chuyển nhượng đất khi chồng mất. Việc xác định tài sản chung, tài sản riêng khá quan trọng và cũng không dễ để chứng minh trên thực tế. Đây là cơ sở để xem xét chia thừa kế và quyền lợi của người vợ cũng như các đồng thừa kế khác. Chỉ khi chia thừa kế hoàn thành, xác lập quyền sử dụng, quyền sở hữu với tài sản được nhận mới đủ điều kiện để chuyển nhượng.
Nguồn: Trần Anh Group
Xem thêm: