Kinh nghiệm chuyển nhượng đất dự án CHUẨN PHÁP LÝ năm 2024
Chuyển nhượng đất dự án cần lưu ý những gì? Các vấn đề về hợp đồng, thủ tục pháp lý có gì khác biệt so với giao dịch thông thường?
Hiện nay, thị trường bất động sản đang là sân chơi lớn của nhiều cá nhân và nhà đầu tư. Điều này đánh dấu sự xuất hiện của ngày càng đông các dự án quy mô, có đầu tư hạ tầng, quy hoạch bài bản, bao gồm dự án khu dân cư (đất nền, nhà phố, căn hộ, nhà ở thương mại,... ) hoặc chuyên biệt về một phân khúc nhất định.
Nếu như tại các thành phố lớn, đô thị trung tâm ưa chuộng nhà xây sẵn, căn hộ cao tầng thì vùng ven, thị trường tỉnh lại là thiên đường của đất nền phân lô. Có thể nói, so với đất ở mua bán tự do, đất nền dự án được đánh giá là bước tiến mang tính phát triển về tầm nhìn. Đất nền trong những dự án có hạ tầng, tiện ích nội khu từ cơ bản đến cao cấp mang tới sự đảm bảo về giá trị cũng như chất lượng sống về lâu dài.
Tuy nhiên, nỗi lo không của riêng ai đối với dự án bất động sản chính là pháp lý và các nguyên tắc về giao dịch. Người đứng ra thực hiện, bán đất không còn là các cá nhân hoạt động riêng lẻ mà đã có sự liên quan đến doanh nghiệp, chủ đầu tư với những điều kiện khắt khe về tiêu chuẩn kỹ thuật, cơ sở hạ tầng, trình tự, thủ tục mở bán. Do đó, chuyển nhượng đất nền dự án mang theo nhiều băn khoăn về quyền lợi, tính an toàn cho nguồn vốn.
Bài viết này sẽ giúp các cá nhân quan tâm đến đầu tư, chuyển nhượng đất dự án có thêm thông tin để giao dịch an toàn.
Chuyển nhượng đất nền dự án chưa có sổ đỏ
Thực tế, nhắc đến chuyển nhượng đất không có sổ đỏ hay chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ, rất nhiều người cho rằng đây là quyết định mang tính rủi ro rất cao. Sổ đỏ hay gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý, ghi nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu của một cá nhân với bất động sản. Nếu không có Giấy chứng nhận, việc mua bán, đăng ký sang tên gần như không thể hoàn tất theo đúng quy định pháp luật.
Đất nền dự án chưa có sổ đỏ có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, và tất nhiên cũng là yếu tố mà người mua cần phải hết sức cân nhắc. Việc có được cấp sổ đỏ, sổ hồng hay không còn phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý dự án.
Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
- Sau khi hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và nghĩa vụ tài chính về đất đai xong thì chủ đầu tư cần có sự cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền của dự án. Sau khi được cấp phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án.
Do đó, người mua phải tìm hiểu dự án đất nền đã được cấp phép hay chưa bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng, cơ sở để làm thủ tục chuyển nhượng đất đai và cấp Giấy chứng nhận sau này.
Khi chuyển nhượng đất nền dự án, chủ đầu tư sẽ có các loại hợp đồng thường gặp là hợp đồng mua bán, hợp đồng cọc, hợp đồng hợp tác, hợp đồng góp vốn,... Với mỗi loại hợp đồng sẽ đi cùng với những chính sách thanh toán, cam kết về quyền lợi khác nhau.
Sau khi ký hợp đồng, nếu hồ sơ pháp lý dự án đảm bảo đúng yêu cầu, chủ đầu tư sẽ tiến hành làm thủ tục sang tên cho bên nhận chuyển nhượng. Tất nhiên, hợp đồng mua bán nhà đất “chính thống” bao giờ cũng an toàn hơn so với các hợp đồng cọc, góp vốn,...
Trên thực tế, quá trình bàn giao sổ đỏ tại các dự án bất động sản thường có sự “xê dịch” về thời gian, phần vì chủ đầu tư không thể lường trước các sự kiện phát sinh nên có thể kéo dài hơn dự kiến. Tuy nhiên, chỉ cần người mua kiểm tra thông tin pháp lý dự án kỹ càng, hoàn toàn có thể yên tâm về khả năng “ra sổ”. Ngược lại, khi hồ sơ nhập nhằng, không đầy đủ giấy tờ pháp luật quy định thì không nên vội xuống tiền.
Cụ thể, các loại giấy tờ bên mua nên yêu cầu bên chủ đầu tư cung cấp gồm:
- Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án
- Hồ sơ giải tỏa đền bù đối với khu đất dự án đó (nếu thuộc trường hợp phải đền bù);
- Hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện
- Văn bản thể hiện khu đất dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho khu đất nền được giao làm dự án
Ngoài ra, đừng bỏ qua việc tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư cũng như khảo sát hạ tầng, hiện trạng dự án trên thực tế để đánh giá.
Thủ tục làm sổ đỏ đất nền dự án do ai thực hiện?
Chủ đầu tư dự án hoặc người mua đất đều có thể thực hiện thủ tục làm sổ đỏ cho đất nền dự án. Thông thường các thủ tục này sẽ do chủ đầu tư thực hiện, trừ những trường hợp người mua đất muốn tự mình thực hiện. Hiện nay, đa phần người mua đều chọn chủ đầu tư uy tín và khoán toàn bộ khâu thủ tục làm sổ đỏ đất nền dự án cho phía chủ đầu tư để tiết kiệm thời gian, công sức. Ví dụ như các dự án Phúc An Garden, Phúc An City,... của Trần Anh Group, sau khi ký hợp đồng với khách hàng, nhân viên dự án sẽ hỗ trợ hoàn tất thủ tục và bàn giao sổ sau thời gian cam kết.
Ngoài ra, bên mua cũng có thể thuê dịch vụ (thường là đơn vị tư vấn pháp lý ban đầu) làm sổ đỏ nhanh trọn gói như văn phòng luật, công ty luật. Vì chuyên về luật nên các giấy tờ pháp lý luôn được đảm bảo là chính xác, quy trình nhanh chóng, chặt chẽ nhưng cũng vì vậy nên người mua phải chấp nhận bỏ thêm một khoản chi phí.
Hồ sơ làm sổ đỏ đất nền dự án
Theo quy định tại điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ làm sổ đỏ cho đất nền dự án đối với từng bên như sau.
Đối với chủ đầu tư dự án
- Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư;
- Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (bắt buộc);
- Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền;
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở;
- Sơ đồ đất, nhà đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công, hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký;
- Danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán;
- Trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;
- Báo cáo kết quả thực hiện dự án;
- Đơn đăng ký xin cấp sổ đỏ mẫu 04a/đk;
- Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng;
- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng;
- Biên lai đã thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng đất (bản chính);
Đối với người mua đất
- Bản chính sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân;
- Hộ chiếu còn thời hạn có đóng dấu của cơ quan xuất nhập cảnh (với người nước ngoài);
- Bản chính giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam (nếu là người nước ngoài);
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản chính hoặc bản sao có công chứng);
- Biên lai đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (bản chính);
Quy trình xin cấp sổ đỏ cho đất nền dự án
Thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ: Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TNMT) cấp Tỉnh, nơi có đất đang triển khai dự án
- Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường hồ sơ với các loại giấy tờ kể trên.
- Trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án.
- Sau khi hoàn thành kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc liên quan. Thời hạn giải quyết không quá 30 ngày căn cứ điểm a khoản 2 điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Trường hợp chủ đầu tư dự án có vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở thì Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xử lý theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng chuyển nhượng đất dự án có phải công chứng?
Điều 167 Luật Đất đai 2013 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”
Với vấn đề này, cần phải xác định người mua ký với ai thì hợp đồng mới có hiệu lực:
- Trong trường hợp hợp đồng được giao kết giữa người mua và công ty (chủ đầu tư, đơn vị phân phối) thì phải xác định rõ công ty ký với vai trò là môi giới hay là người trực tiếp đã nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư. Theo đó, nếu với vai trò môi giới thì hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên không có giá trị pháp lý.
- Trường hợp, công ty kinh doanh bất động sản này đã nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư thì việc giao kết của hai bên không bắt buộc phải công chứng và thực hiện theo yêu cầu các bên, nhưng nếu có yêu cầu thì vẫn có thể thực hiện công chứng để đảm bảo hơn. Việc giao kết của hai bên đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hình thức, năng lực hành vi dân sự; nội dung không vi phạm điều cấm pháp luật và dựa trên tinh thần tự nguyện của các bên thì giao dịch đó được công nhận và đảm bảo tính pháp lý.
Chuyển nhượng đất dự án 50 năm
Theo quy định hiện hành của Luật Đất đai 2013, Đất 50 năm có thể được phép xây dựng nhà ở nếu được cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Việc mua bán, chuyển đổi quyền sử dụng đất 50 năm phải được UBND cấp huyện nơi có đất cho phép. Đồng thời, chủ sở hữu phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất.
>>>> Xem thêm đặc điểm của đất 50 năm tại Chuyển nhượng đất thuê 50 năm được không? Thủ tục như thế nào?
Đối với đất dự án 50 năm, có thể hiểu đây là trường hợp giao đất cho tổ chức để thực hiện dự án đầu tư tại Điều 126 Luật Đất đai 2013. Việc mua bán nhà đất thuộc các dự án có thời hạn 50 năm liệu có thực sự bất lợi cho người nhận chuyển nhượng?
Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 quy định:
"Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này”
Như vậy, nếu mua đất với mục đích kinh doanh hoặc xây nhà để ở, thì đất dự án 50 năm vẫn được phép chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Nếu sử dụng vào mục đích kinh doanh cũng sẽ được tiếp tục gia hạn nếu đủ nhu cầu.
Thủ tục gia hạn khi hết thời gian sử dụng đất 50 năm
Theo Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất như sau:
- Trước khi hết hạn sử dụng đất ít nhất là 06 tháng, người sử dụng đất nếu có nhu cầu phải nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất.
- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký.
- Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường;
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã;
Trên đây là một vài thông tin về chuyển nhượng đất dự án và các khía cạnh cần quan tâm để mua bán an toàn. Bên cạnh chọn chủ đầu tư, chất lượng, diện mạo hạ tầng thì hiểu về luật cũng là một trong những “bước đi” cần thiết cho nguồn vốn.
Nguồn: Trần Anh Group
Xem thêm: