Chuyển nhượng đất đai trước năm 1993 [Tất tần tật quy định phải biết]
Chuyển nhượng đất đai trước năm 1993 được thực hiện hay không sẽ phải căn cứ trên nhiều quy định và các giấy tờ chứng minh pháp lý của đất.
Theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm,… nếu được cấp Giấy chứng nhận sẽ có quyền chuyển nhượng đất. Nếu thực hiện đúng thủ tục và nộp thuế chuyển nhượng đất đầy đủ thì được công nhận là hợp pháp.
Điều kiện chuyển nhượng đất đai trước năm 1993
Đất được phép chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng. Trong trường hợp muốn mua bán, chuyển nhượng mà đất chưa có giấy chứng nhận, buộc người sở hữu phải tiến hành thủ tục cấp sổ đỏ.
- Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước năm 1993:
Căn cứ vào Điều 100, Luật Đất đai 2013: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất (như bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi...)
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ (sổ kiến điền, sổ mục kê...)
Đối với các trường hợp sử dụng đai ổn định lâu dài từ trước ngày 15/10/1993, không có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, tới trực tiếp Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đang có đất để xin giấy xác nhận là đất sử dụng ổn định, lâu dài không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tại địa phương. Cần chuẩn bị hồ sơ gồm:
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Chứng minh thư nhân dân của người sử dụng đất
- Sổ hộ khẩu gia đình của người sử dụng đất
- Hướng dẫn chứng minh sử dụng đất ổn định đối với đất trước 1993 (Theo Nghị định 43/2014 về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013):
“1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.”
Sau khi xem xét các điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất trước 1993. Nếu hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Ngoài điều kiện có giấy nhận quyền sử dụng đất, muốn chuyển nhượng đất đai trước 1993 còn cần:
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
Thủ tục chuyển nhượng đất đai trước 1993
Đất đai trước năm 1993 không đủ giấy tờ pháp lý vẫn tiến hành chuyển nhượng sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai.
Trường hợp người sở hữu có sổ đỏ và đất đủ điều kiện chuyển nhượng sẽ tiến hành các thủ tục chuyển nhượng tương tự chuyển nhượng đất vườn, chuyển nhượng đất nông nghiệp hay chuyển nhượng đất rừng sản xuất.
- Hồ sơ đầy đủ gồm các giấy tờ như sau:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu)
- Dự thảo hợp đồng mua bán/chuyển nhượng/cho tặng (nếu có)
- Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có
- Quy trình thủ tục chuyển nhượng đất đai trước 1993
- Bước 1: Nộp hồ sơ (Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành theo quy trình nếu đã đầy đủ)
- Bước 2: Cơ quan thuế thông báo các khoản thuế phí chuyển nhượng đất cho người làm hồ sơ
- Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính (biên lai nộp thuế sẽ được nộp lại cho Văn phòng đăng ký đất đai)
- Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thuế phí chuyển nhượng đất sẽ được áp dụng theo đúng quy định hiện hành. Trường hợp chuyển nhượng đất giữa các đối tượng được miễn thuế phí, người chuyển nhượng và người chuyển nhượng sẽ không phải đóng lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân, chỉ nộp các phí, lệ phí hành chính cơ bản.
>>>> Xem thêm: