Chuyển nhượng đất có yếu tố nước ngoài được không? [Giải đáp]
Chuyển nhượng đất có yếu tố nước ngoài khá phức tạp, tùy thuộc vào đối tượng chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng mà thủ tục có thể được phép hoặc không.
Việc chuyển nhượng đất có yếu tố nước ngoài khá phổ biến. Về cơ bản sẽ có các dạng như:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có đất ở Việt Nam muốn chuyển nhượng
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
- Thừa kế đất đai có yếu tố nước ngoài: người để lại tài sản là đất và người được thừa kế số đất đó là người nước ngoài hoặc là người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài hoặc là tài sản là đất đó hiện tại đang ở nước ngoài.
Căn cứ vào 02 trường hợp cơ bản này, việc chuyển nhượng đất sẽ có sự khác biệt cơ bản về hồ sơ, thủ tục và thuế chuyển nhượng đất.
Chuyển nhượng đất hình thức thừa kế đất đai có yếu tố nước ngoài
- Điều kiện nhận chuyển nhượng đất là tài sản thừa kế có yếu tố nước ngoài
Căn cứ vào Điều 186 Luật đất đai 2013 thì người nước ngoài đủ điều kiện được mua nhà tại Việt Nam thì sẽ được hưởng thừa kế nhà ở trong thời hạn được nhà nước quy định. Có các quyền mua bán, tặng cho, thừa kế trong thời hạn luật định.
Trường hợp người nước ngoài không đủ điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam thì chỉ được hưởng giá trị của bất động sản đó và đương nhiên không phát sinh quyền thừa kế, mua bán, tặng cho đối với bất động sản.
- Hồ sơ chuyển nhượng
- Đơn yêu cầu công chứng
- Giấy chứng tử của bệnh viện hoặc của chính quyền địa phương xác nhận
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, đăng ký xe, giấy tờ chứng minh tài sản là di sản khác (nếu có)
- Sơ đồ nhà đất, trích lục thửa đất được công chứng chứng thực
- Di chúc, hoặc văn bản phân chia di sản thừa kế giữa những người được nhận thừa kế có công chứng
- Giấy đăng ký kết hôn; sổ hộ khẩu; giấy khai sinh; Chứng minh nhân dân; tài liệu giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người cho thừa kế và người nhận thừa kế.
- Thủ tục chuyển nhượng
Sau khi hoàn tất hồ sơ khai nhận thừa kế, Văn phòng công chứng hoặc UBND nơi có di sản thừa kế sẽ xem xét, thẩm định hồ sơ. Nếu hợp pháp sẽ tiến hành công chứng, chứng thực văn bản chia di sản thừa kế.
- Thuế phí chuyển nhượng
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng (thừa kế), các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.
- Thuế thu nhập cá nhân: 2 % (Trường hợp của bạn được MIỄN)
- Thuế trước bạ: 0,5 % (theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP)
- Chuyển nhượng đất hình thức người sở hữu đất là người Việt đang định cư ở nước ngoài
Điều kiện chuyển nhượng đất có yếu tố nước ngoài
Theo Điều 7 Luật Nhà ở 2014, Khoản 1 Điều 186 Luật đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một trong các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, không phân biệt có hay mất quốc tịch Việt Nam.
Chủ sở hữu nhà đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn có quyền “Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước” cũng như “Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở,…”.
Ngoài ra còn cần các điều kiện như:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Hồ sơ chuyển nhượng đất
- 01 bộ hồ sơ chuyển nhượng đất có yếu tố nước ngoài bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu
- Dự thảo hợp đồng (nếu có)
- Bản sao giấy tờ tùy thân
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có
- Thủ tục chuyển nhượng
- Bước 1: Kiểm tra hồ sơ (trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng)
- Bước 2: Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có.
- Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế
- Bước 4: Nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật.
Sau khi hoàn thành thủ tục trên, 2 bên tiếp tục đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng đất có yếu tố nước ngoài ngoài 02 trường hợp nêu trên đều có những chế tài cụ thể. Để nắm chắc về thủ tục và đảm bảo cho quá trình chuyển nhượng đúng pháp luật, anh/chị nên có sự hỗ trợ từ cá nhân hoặc văn phòng luật chuyên môn để tư vấn và hướng dẫn thực hiện.
>>>> Xem thêm: