Chuyển nhượng đất có nhà chưa hoàn công: rủi ro cần biết

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá của bạn)

Chuyển nhượng đất có nhà chưa hoàn công có được xem là hợp pháp? Mua đất có nhà chưa hoàn công gặp rủi ro gì? Cùng theo dõi bài viết để có cái nhìn tổng quan trước khi tham gia giao dịch.

Xem thêm:

Đối với mua bán nhà đất, việc tuân thủ đúng trình tự, thủ tục là điều hết sức quan trọng. Thông qua quy trình chuyển nhượng nhà đất có thể rà soát, phát hiện ra lỗ hổng về mặt pháp lý, hạn chế được các rủi ro phát sinh.

Mua bán đất có nhà chưa hoàn công không phải là trường hợp hiếm gặp trên thực tế. Công trình nhà ở trên đất được xây dựng, sử dụng nhưng chưa hoàn công khiến nhiều người lo ngại gặp phải rắc rối khi mua bán, hoặc nếu mua cũng sẽ không đảm bảo quyền lợi.

Mua bán đất có nhà chưa hoàn công

Bài viết sẽ cung cấp những thông tin tổng quan nhất về việc chuyển nhượng đất có nhà chưa hoàn công theo các quy định hiện hành, chỉ rõ các bất cập có thể gặp phải và hướng xử lý.

Nhà chưa hoàn công là gì? Nguyên nhân?

Hoàn công công trình nhà ở là một thủ tục hành chính quan trọng trong xây dựng nhà cửa, sau khi hoàn thành các công trình đó. Các bên đầu tư, thi công xác nhận đã hoàn thành và có nghiệm thu công trình đó.

Tại Quyết định số 21/2013/QĐ-UBND ngày 28 tháng 6 năm 2013 của UBND TP.HCM có nêu rõ: “Hoàn công hay hoàn công xây dựng hay hoàn thành công trình là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng công trình nhà cửa nhằm xác nhận sự kiện các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công có nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Hoàn công có ý nghĩa là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công”.

Đây có thể xem là công đoạn rất quan trọng nhằm hoàn thiện tính pháp lý cho căn nhà đó; là bước cuối cùng và là điều kiện cần để cấp phát, cấp đổi sổ hồng. Hoàn công thể hiện được những thay đổi về thực trạng đất, công trình nhà cửa đó sau quá trình thi công.

Theo quy định trong Luật xây dựng 2014 và Nghị định 59/2015/ NĐ-CP, với các công trình xây dựng nhà cửa, công trình xây dựng khác ở đô thị thì tất cả đều phải thực hiện thủ tục hoàn công. Trừ các công trình nhà cửa riêng lẻ ở nông thôn mà không thi công xây dựng ở khu bảo tồn, di tích lịch sử, văn hóa thì không phải tiến hành thủ tục hoàn công.

Nguyên nhân dẫn đến nhà chưa hoàn công?

Nhà chưa hoàn công thường do các nguyên nhân:

  • Nhà chưa hoàn công do xây dựng trái phép: Trước khi xây dựng, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải xin giấy phép xây dựng nhưng trên thực tế có rất nhiều trường hợp không xin phép xây dựng hoặc có xin phép xây dựng nhưng không xây dựng như trên giấy phép, cả hai trường hợp này đều dẫn tới không thể hoàn công.
  • Chủ nhà trốn tránh các nghĩa vụ tài chính: Khi thực hiện thủ tục hoàn công là chủ nhà phải thực hiện một số nghĩa vụ tài chính và cập nhật giá trị xây dựng trên Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, để trốn tránh các nghĩa vụ tài chính phải nộp cho cơ quan nhà nước, chủ nhà đã không thực hiện hoàn công.
  • Không đủ điều kiện để hoàn công: Mặc dù chủ nhà có xin phép xây dựng và xây dựng đúng như giấy phép, tuy nhiên, quy định về phòng cháy chữa cháy hoặc vấn đề an ninh, môi trường không đảm bảo cũng dẫn tới không thể thực hiện thủ tục hoàn công.
  • Chủ thể có quyền thực hiện hoàn công chết: một khi chủ thể có quyền chết, quan hệ thừa kế phát sinh, tuy nhiên, lại ít ai quan tâm tới vấn đề hoàn công xây dựng. Do đó, thủ tục hoàn công không được tiến hành.

>>> Có thể bạn quan tâm:

Dù là nguyên nhân nào thì việc không hoàn công công trình sau khi xây dựng cũng là đi ngược với tinh thần, quy định của pháp luật; hạn chế quyền, lợi ích hợp pháp đối với công trình đó.

Pháp luật không có quy định về thời hạn hoàn công sau khi xây dựng xong công trình nhà ở nên một số chủ nhà ít để ý hoặc xem nhẹ, không tiến hành hoàn công. Tuy nhiên, điều này dẫn đến tình huống chủ sử dụng đất, sở hữu nhà sẽ gặp nhiều khó khăn nếu muốn chuyển nhượng, thế chấp hoặc cầm cố tài sản.

Mua đất có nhà chưa hoàn công gặp rủi ro gì?

Nhiều người không tìm hiểu kỹ sẽ cho rằng việc hoàn công nhà và sang tên chuyển nhượng vốn không liên quan đến nhau. Tuy nhiên, trên thực tế, có không ít trường hợp đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng không được cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục sang tên vì nhà chưa được hoàn công.

Rủi ro khi mua đất có nhà chưa hoàn công

Một cách khách quan, nếu mua với mục đích an cư, căn nhà dù chưa hoàn công nhưng việc sửa chữa ngôi nhà không làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình thì người mua nhà vẫn có thể an tâm giao dịch. Nhưng đi kèm với đó là một số rủi ro cần cân nhắc:

  • Người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng nhà nằm trên đất. Như vậy, người mua cũng không có quyền sở hữu nhà trên đất, chỉ có quyền sử dụng đất. Nhà nước không công nhận quyền sở hữu về nhà ở cho người mua.
  • Đối với người bán, nhà chưa hoàn công là sơ hở để người mua lấy cớ ép giá, hạ giá xuống thấp hơn so với chi phí bỏ ra. Nhưng khi chủ cũ chưa có giấy chứng nhận thì bên mua vẫn chịu nhiều thiệt thòi nhất.
  • Chủ cũ vẫn đứng tên trên Giấy phép xây dựng nên nếu người mua muốn hoàn công sẽ cần chữ ký của chủ cũ trên một số giấy tờ; khá rắc rối, tốn kém nếu chủ cũ không hợp tác hoặc ở xa, đi lại khó khăn.
  • Nếu nhà chưa hoàn công vì xây dựng sai phép, người mua cần tốn thêm khoản chi phí để sửa chữa khi muốn đủ điều kiện hoàn công. Chưa kể đến trường hợp, công trình xây dựng sai phép còn có thể bị cơ quan chức năng rà soát, cưỡng chế tháo dỡ.
  • Nếu gôi nhà lại nằm trong khu quy hoạch của địa phương, người mua sẽ không được xem xét đền bù giải phóng mặt bằng vì giấy tờ sử dụng đất ở không chứng minh được đã có tài sản trên đất.
  • Người mua khi cần thế chấp ngân hàng; chuyển đổi hay tặng lại cho con cái… phải liên hệ lại với người bán, nhờ họ phối hợp với mình đi làm thủ tục hoàn công. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện một số nghĩa vụ tài chính liên quan như thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí chuyển nhượng nhà đất

Chuyển nhượng đất có nhà chưa hoàn công như thế nào?

Không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người mua, người bán cũng là chủ thể có được lợi ích khi hoàn công nhà trước khi chuyển nhượng, mặt khác tránh tình trạng thất thu cho nhà nước từ các khoản thuế phí chuyển nhượng nhà đất.

Do đó, nếu trong trường hợp nhà chưa hoàn công, các bên nên thỏa thuận với nhau về việc hoàn tất thủ tục này trước khi mua bán.

Điều kiện hoàn công (quy định tại khoản 2 Điều 31 Nghị định 46/2015/NĐ-CP)

  • Các công việc xây dựng, giai đoạn thi công, bộ phận công trình xây dựng được nghiệm thu. Kết quả các thí nghiệm, kiểm tra, chạy thử mà đảm bảo được các yêu cầu kỹ thuật theo quy định của thiết kế xây dựng;
  • Có văn bản nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan cảnh sát phòng cháy và chữa cháy ban hành theo quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy;
  • Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy xác nhận hoàn thành công trình bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc văn bản chấp thuận của các cơ quan có thẩm quyền khác theo quy định của pháp luật có liên quan (nếu có);
  • Chất lượng thi công xây dựng không còn tồn tại lớn làm ảnh hưởng đến an toàn khai thác, an toàn sử dụng công trình.

Hồ sơ hoàn công

Tại quy định pháp luật là Thông tư 05/2015/TT-BXD, để hoàn công cần chuẩn bị các giấy tờ, hồ sơ cụ thể như sau:

  • Giấy phép xây dựng: xác nhận cho phép thực hiện việc xây dựng công trình, nhà cửa,… trong phạm vi được cấp phép đối với mỗi cá nhân, tổ chức.
  • HĐ xây dựng ký kết giữa các bên (nếu có): Chủ sở hữu, chủ đầu tư, đơn vị thiết kế, giám sát, thi công. Hợp đồng này thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên về quyền và nghĩa vụ của mình trong dự án công trình xây dựng đó. Nó được soạn thảo ra giấy làm nhiều bản và có ký kết, lưu giữ lại.
  • Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng: Có form sẵn, chỉ cần điền đầy đủ, chính xác các thông tin vào.
  • Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản thẩm định bản vẽ thiết kế xây dựng công trình.
  • Bản vẽ hoàn công công trình xây dựng: Chỉ áp dụng khi thi công công trình có sai hoặc khác so với bản vẽ thiết kế ban đầu.
  • Các báo cáo về kết quả kiểm định, thử nghiệm (nếu có).
  • Giấy tờ, hồ sơ xác nhận về an toàn PCCC, vận hành thang máy của các đơn vị, cơ quan Nhà nước đối với công trình xây dựng đó (nếu có).

Cơ quan có thẩm quyền xử lý hồ sơ hoàn công

  • Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã: Áp dụng với công trình nhà ở riêng lẻ của dân và các công trình xây dựng khác đóng trên địa bàn, thuộc quận, huyện, thị xã đó.
    Ủy ban nhân dân cấp xã: Với nhà ở riêng lẻ ở nông thôn vùng có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới cấp xã.
  • Sở xây dựng: Áp dụng cho những công trình xây dựng đặc biệt, cấp 1, thuộc tôn giáo, di tích lịch sử – văn hóa, đền chùa, đình miếu, công trình trên tuyến đường hoặc trục đường giao thông lớn.

Quy trình thực hiện

  • Bước 1: Nộp hồ sơ hoàn công tại Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã hoặc cấp xã nơi công trình đang xây dựng, hoặc nộp tại sở xây dựng tùy vào từng trường hợp áp dụng (theo mục Cơ quan có thẩm quyền xử lý hồ sơ hoàn công đã nêu trên).
  • Bước 2: Ủy ban nhân dân có thẩm quyền sẽ tiến hành thụ lý, kiểm tra, xem xét các giấy tờ, hồ sơ, chứng từ liên quan có đủ và hợp lệ không. Cùng với đó là đối chứng với thực tế hiện trạng công trình xây dựng.
  • Bước 3: Sau khi kiểm tra, xem xét, Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, hoặc cấp xã xác nhận, ký kết văn bản quyết định và thông báo lại cho bên yêu cầu hoàn công.

Chuyển nhượng đất có nhà chưa hoàn công tồn tại nhiều rủi ro cho cả bên mua lẫn bên bán. Tuy nhiên, khắc phục bằng cách tuân thủ đúng quy định pháp luật sẽ đảm bảo quá trình giao dịch diễn ra nhanh chóng và an toàn hơn. Nếu như người bán cần có trách nhiệm với công trình xây dựng thì bên mua phải xem xét kỹ hồ sơ, giấy tờ liên quan đến nhà đất để quyền, lợi ích của mình không gặp rủi ro.

Nguồn: Trần Anh Group

Xem thêm: