[Giải đáp] Chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh không?
Để trả lời cho thắc mắc chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh không, bài viết tổng hợp một số tình huống và phương hướng giải quyết trên thực tiễn cũng như đối chiếu theo quy định pháp luật hiện hành.
Chuyển nhượng nhà đất là giao dịch, thủ tục thường gặp trong đời sống. Trong bối cảnh nhu cầu mua bất động sản tăng cao như hiện nay thì việc chạy theo quy trình, thủ tục đã không còn quá xa lạ với các bên. Tuy nhiên, đất đai nói chung là một lĩnh vực khá rộng, nhiều tình huống, sự kiện phát sinh có thể gây khó giải quyết hoặc rất mất thời gian. Do đó, những gì xoay quanh pháp lý nhà đất luôn được chú ý và cần trọng. Tranh chấp trong mua bán nhà đất là điều mà không một ai mong muốn.
>>> Có thể bạn quan tâm:
Trong đó, việc ký giáp ranh khi chuyển nhượng nhà đất cũng là câu hỏi được đặt ra, rằng đây có phải là điều kiện bắt buộc để chuyển nhượng đúng luật hay không? Việc ký hay không ký có ảnh hưởng đến quyền lợi, nghĩa vụ các bên hay không?
Chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh không?
Theo các tình huống thực tế, việc băn khoăn về việc ký giáp ranh xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân, hoặc là cá nhân không nắm rõ luật, hoặc là cơ quan có thẩm quyền tại địa phương hướng dẫn chưa cụ thể hoặc là sự bất hợp tác của những hộ lân cận khiến cho người bán lo ngại về tranh chấp, thủ tục phức tạp nếu tiến hành giao dịch.
Trước đây, đối với thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, ký giáp ranh là một trong những quy định bắt buộc. Nhưng nếu đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây có còn là điều kiện bắt buộc?
Theo quy định hiện hành, cụ thể theo điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đất chỉ được chuyển nhượng khi đáp ứng bốn điều kiện :
"1. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
2. Đất không có tranh chấp;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. Trong thời hạn sử dụng đất."
Như vậy, để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải ra có giấy tờ chứng minh đất không có tranh chấp do ủy ban nhân dân nơi có đất cấp. Muốn chứng minh được điều này thì uỷ ban nhân dân có thể làm thủ tục yêu cầu các hộ lân cận ký giáp ranh để xác minh xem đất có tranh chấp hay không hoặc có nhiều trường hợp việc xin chữ ký giáp ranh sẽ do chính chủ hộ làm.
Mặt khác, Điều 127 quy định về Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu rõ:
"1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất."
Như vậy, theo quy định của điều luật này, không có quy định về việc xin chữ ký giáp ranh.
Luật sư Nguyễn Nhật Tuấn - Đoàn Luật sư Tp. Hồ Chí Minh cũng bày tỏ quan điểm: “Theo luật sư nghiên cứu thì không có quy định nào nói rằng phải có chữ ký giáp ranh thì mới được chuyển quyền sử dụng đất. Nếu đất đã có giấy chứng nhận, đã quản lý sử dụng ổn định đến nay, nếu có nhu cầu chuyển nhượng thì cứ theo trình tự, thủ tục để thực hiện. Riêng nếu có tranh chấp mà tranh chấp này chưa khởi kiện ra tòa, tòa chưa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là cấm chuyển dịch, mua bán thì cá nhân vẫn có quyền chuyển nhượng”.
Khi sang tên, không có chữ ký giáp ranh được không?
Như đã đề cập, ký giáp ranh là một trong những quy định bắt buộc khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được quy định tại Thông tư số 9/2007/TT-BTNMT. Tuy nhiên Thông tư này đã hết hiệu lực và được thay thế bởi Thông tư 24/2014/TT-BTNMM, theo đó, đã không còn quy định thủ tục này là bắt buộc.
Tình huống này có thể chia thành 2 trường hợp
Trường hợp 1: Chuyển nhượng, sang tên một phần thửa đất
Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”.
Như vậy, khi chuyển nhượng một phần thửa đất thì cá nhân phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc để tách thửa, sau đó mới có thể sang tên.
>>> Xem thêm
Trường hợp 2: Chuyển nhượng toàn bộ thửa đất
Cũng Căn cứ theo Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng thì không có quy định phải đo đạc lại thửa đất. Bên cạnh đó, điểm 1.1 khoản 1 Điều 17 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định việc chỉnh lý bản đồ địa chính chỉ thực hiện trong các trường hợp sau:
- Xuất hiện thửa đất và các đối tượng chiếm đất mới (trừ các đối tượng là công trình, xây dựng và tài sản trên đất).
- Thay đổi ranh giới thửa đất và các đối tượng chiếm đất (trừ các đối tượng là công trình xây dựng và tài sản trên đất).
- Thay đổi diện tích thửa đất.
- Thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Thay đổi thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất.
- Thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp.
- Thay đổi về điểm tọa độ địa chính và điểm tọa độ Quốc gia.
- Thay đổi về mốc giới và hành lang an toàn công trình.
- Thay đổi về địa danh và các ghi chú trên bản đồ.
Ngoài ra, Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính thì: “Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất vắng mặt ký sau đó”.
Như vậy, việc ký giáp ranh không còn là điều kiện bắt buộc khi chuyển nhượng, sang tên hay xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên đây là giải đáp cho câu hỏi chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh không. Với thông tin này, các cá nhân có ý định chuyển nhượng sẽ nắm rõ hơn điều kiện để tiến hành nhanh chóng, tránh gây hiểu lầm, xích mích cho các bên liên quan.
Nguồn: Trần Anh Group
Xem thêm: