Chuyển nhượng đất chưa sang tên có bị phạt không? (Quy định mới nhất)
Rất nhiều trường hợp chuyển nhượng đất chưa sang tên dù đã công chứng hợp đồng theo quy định. Điều này ảnh hưởng khá nhiều khi phát sinh tranh chấp hoặc có nhu cầu chuyển nhượng lại cho người khác.
Sang tên sổ đỏ là bước gần như cuối cùng để hoàn tất quy trình chuyển nhượng nhà đất, sau khi các nghĩa vụ về thuế phí chuyển nhượng nhà đất đã được hoàn thành, bao gồm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất, các loại phí chuyển nhượng nhà đất. Đây là bước đánh dấu sự thay đổi về quyền sử dụng đất trên giấy tờ, ghi nhận quyền cho người mua.
Thế nhưng, vì một số lý do nào đó, các bên vẫn chưa tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền. Điều này gây phát sinh khá nhiều tình huống rắc rối trên thực tế, điển hình nhất là có thể bị phạt hành chính theo quy định hiện hành, phức tạp hơn là tranh chấp với chủ cũ, sự liên quan đến bên thứ ba hoặc chuyển nhượng lại.
Thông qua một vài tình huống thực tế dưới đây, bài viết sẽ trả lời cho câu hỏi chuyển nhượng đất chưa sang tên có bị phạt không? Khi tranh chấp xử lý như thế nào? Và nếu muốn chuyển nhượng cho người khác thì phải làm sao?
Chuyển nhượng đất chưa sang tên bị phạt bao nhiêu?
Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định: "Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác."
Ngoài ra, pháp luật cũng có quy định trong thời gian 10 ngày kể từ ngày xác lập hợp đồng phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn thì sẽ bị xử phạt theo quy định. (Chi tiết tại phạt chậm nộp thuế chuyển nhượng nhà đất)
Đặc biệt, theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013: “trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì phải đăng ký biến động”
Khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện đăng ký biến động thì bên nhận chuyển nhượng bị xử phạt như sau:
Đối với khu vực nông thôn:
- Phạt tiền từ 01 - 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký.
- Phạt tiền từ 02 - 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký.
Đối với khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn.
Bên cạnh việc bị phạt tiền thì buộc người đang sử dụng đất phải đăng ký biến động theo đúng quy định của pháp luật.
Chuyển nhượng đất chưa sang tên có được giải quyết khi tranh chấp?
Trên thực tế, không hiếm những tranh chấp phát sinh với chủ cũ nhưng lại gây rắc rối cho chủ mới chỉ vì “chưa sang tên”. Việc người mua chưa có GCNQSDĐ mang tên mình sẽ bất lợi trong một số trường hợp hoặc có thể gây khó khăn trong việc xác minh tài sản thuộc quyền sử dụng của mình.
Ví dụ như: chủ cũ đã chuyển nhượng đất cho chủ mới, nhưng vì chưa tiến hành sang tên nên giấy tờ vẫn mang tên chủ cũ. Khi người này làm ăn thua lỗ và bị khởi kiện ra Tòa án thì mảnh đất đã chuyển nhượng này lại bị kê biên.
Với trường hợp này, nếu không phải là chuyển nhượng đất bằng giấy tay, quá trình mua bán tiến hành đúng về hình thức hợp đồng thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chủ cũ và chủ mới là hợp pháp và phát sinh hiệu lực pháp luật. Khi đó, đây sẽ là cơ sở để giải quyết, chứng minh chủ mới có quyền sử dụng đối với mảnh đất này và không bị kê biên. Tuy nhiên, điều kiện bắt buộc vẫn là chịu phạt và tiến hành thủ tục sang tên theo quy định.
Trường hợp khác, khi chủ mới muốn xây dựng trên đất nhận chuyển nhượng nhưng chưa sang tên.
Điều 41 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định rõ: "Hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không thuộc diện bị cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trước khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng."
Như vậy, để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở thì người mua phải được công nhận là chủ sở hữu mảnh đất đó và được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây cũng chính là bất cập khi chưa sang tên sổ đỏ, nếu tự ý xây dựng sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật.
Chuyển nhượng đất đã mua nhưng chưa sang tên
Ngoài việc mua đất để ở lâu dài thì không tránh khỏi trường hợp, ở một vài thời điểm, chủ mới có nhu cầu bán lại. Tuy nhiên, khi giấy tờ vẫn mang tên người cũ, phải làm gì để có thể chuyển nhượng? Nếu đối chiếu theo quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ mới không phải là chủ thể có thể tiến hành giao dịch.
Như vậy, có 2 cách để giải quyết:
- Thỏa thuận về việc làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ người chủ đang đứng tên quyền sử dụng đất với bên mua. Điều này đặt ra yêu cầu về một bản hợp đồng mua bán phù hợp với quy định pháp luật để tránh tình trạng xảy ra tranh chấp sau này.
- Tự mình hoàn tất thủ tục sang tên theo đúng quy định sau đó mua bán như thủ tục thông thường.
Chuyển nhượng đất chưa sang tên nếu để lâu dài sẽ rất bất cập. Đây là thủ tục bắt buộc thực hiện, do đó các bên nếu tuân theo đúng thời gian đã được quy định để đảm bảo quyền lợi và tránh phát sinh chi phí ngoài ý muốn.
Nguồn: Trần Anh Group
Xem thêm: