Chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ: làm gì để hạn chế rủi ro?
Đối với các trường hợp chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ, các bên cần làm gì để hạn chế sự rủi ro và tránh các rắc rối liên quan đến pháp luật?
Chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ trên thực tế phần lớn xuất phát từ tâm lý chủ quan, thiếu sự tìm hiểu về pháp luật hoặc vì ham rẻ (những lô đất vướng pháp lý thường được bán với giá hấp dẫn). Ở rất nhiều bài viết trước đã đặc biệt nhấn mạnh tính phổ biến cũng như tính chất phức tạp, nhiều rủi ro của các giao dịch nhà đất thiếu minh bạch, rõ ràng trong pháp lý, cụ thể là chứng minh, ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của cá nhân; điều này dẫn đến quá trình sử dụng, khai thác về lâu dài bị ảnh hưởng rất lớn.
Xem thêm:
Chuyển nhượng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là chuyện hiếm gặp, bên cạnh lý do chủ quan thì còn có thể xuất phát từ nhiều tác động khách quan khác. Tuy nhiên, cũng tương tự như những rủi ro khi mua đất dự án chưa có sổ đỏ, quy trình chuyển nhượng nhà đất muốn an toàn phải đáp ứng các điều kiện mà pháp luật quy định, đảm bảo đúng thủ tục, thực hiện đầy đủ thuế chuyển quyền sử dụng đất và các loại chi phí chuyển nhượng nhà đất khác. Do đó, chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ sẽ rất rủi ro nếu như các bên tham gia không ý thức được quyền lợi, trách nhiệm của mình đối với quyền sử dụng đất.
Vì sao đất chưa được cấp sổ đỏ?
Loại đất chưa hoặc không có sổ đỏ thường nằm trong hai trường hợp.
Thứ nhất, đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP những trường hợp không được cấp sổ đỏ, gồm:
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
Thứ hai, đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ. Với trường hợp này, phân thành 2 trường hợp: đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ.
- Đất có giấy tờ: được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị 43/2014/NĐ-CP (một số khoản được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
- Đất không có giấy tờ: quy định chi tiết tại Điều 101 Luật Đất đai 2013.
Thủ tục chuyển nhượng nhà đất chưa có sổ đỏ
Đối chiếu với các quy định hiện hành, nếu đất thuộc trường hợp thứ nhất, không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ thì không được phép chuyển nhượng (Theo 4 điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013). Nếu đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp sổ đỏ (trường hợp thứ 2) thì phải làm sổ đỏ trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi có nhu cầu mua bán lại quyền sử dụng đất đó.
Vì vậy, chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ không được xem là hợp pháp theo quy định hiện hành. Tiến hành làm sổ đỏ trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc, là cơ sở để công chứng và sang tên.
Theo kết luận trên thì thủ tục đầu tiên, và cũng là quan trọng nhất khi chuyển nhượng nhà đất chưa có sổ đỏ chính là xét xem mảnh đất thuộc trường hợp nào, sau đó tiến hành xin cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện.
Quy trình xin cấp sổ đỏ
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất cần chuẩn bị:
- Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như: Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng với cấp Sổ đỏ cho đất).
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết
Bước 4: Trả kết quả
Thời hạn giải quyết thường không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì không quá 40 ngày.
Sau khi đã có sổ đỏ, đủ điều kiện để chuyển nhượng thì các bên tiến hành mua bán theo đúng quy trình chuyển nhượng nhà đất, bao gồm: soạn thảo - công chứng hợp đồng, kê khai nghĩa vụ tài chính, nộp hồ sơ sang tên và nhận kết quả.
Mức phạt đối với chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ
Xử phạt đối với hình thức mua bán nhà đất chưa có giấy chứng nhận là một số trong những quy định mới tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, thay thế Nghị định 102/2014 trước đó.
Theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức như sau:
"1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân mà không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 và Điều 190 của Luật đất đai;
b) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 và Điều 190 của Luật đất đai.
2. Trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;
b) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai.
3. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đồ thị trong trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai."
Ngoài ra còn áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả khác, như: trả lại đất cho người sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền; phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận; buộc hoàn trả tiền chuyển nhượng, thu hồi đất,...
Đất chưa có sổ đỏ, chỉ có trích lục: mua bán được không?
Trong một số trường hợp, dù không có sổ đỏ nhưng các bên vẫn mua bán dựa trên trích lục. Liệu đây có phải là lựa chọn an toàn hơn?
Trả lời về vấn đề này, quan điểm của các luật sư cho rằng: Nếu dựa vào trích lục thì mảnh đất vẫn không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai hiện hành.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… là những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục sang tên trước bạ sau khi ký hợp đồng. (Xem thêm: Thuế trước bạ nhà đất là gì? Thủ tục, cách tính và những vấn đề cần quan tâm)
Tại Điều 40 Luật Công chứng 2014, văn phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể thực hiện dưới dạng hợp đồng viết tay. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay sẽ bị tuyên vô hiệu.
Như vậy, việc mua bán đất bằng trích lục về bản chất cũng rủi ro, trái với quy định pháp luật, vì cũng là chuyển nhượng đất khi chưa có giấy chứng nhận.
Ngoài ra, lời khuyên từ các chuyên gia, để hạn chế rủi ro khi mua bán nhà đất, tránh được các rắc rối vì chưa có sổ đỏ gây ra, người mua cần lưu ý:
- Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất thật kỹ, về tranh chấp, quy hoạch, nguồn gốc sử dụng,...
- Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán.
- Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có) cho người mua.
- Giấy tờ chuyển nhượng nên mời người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.
- Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy nhận tiền, xác nhận rõ số tiền đã nhận.
Trên đây là những quy định mới nhất về việc chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ cùng một số lời khuyên nhằm hạn chế bất lợi xảy ra. Với các giao dịch về nhà đất, quan trọng nhất vẫn là tuân thủ đúng quy định, điều kiện mà pháp luật đặt ra.
Nguồn: Trần Anh Group
Xem thêm: